la Question Immobilière du Lundi #04

3 Nov

credit immola QUESTION IMMOBILIÈRE du LUNDI traite du sujet du credit immo. Voici la question de Rudy : Comment dépasser les 33% d’endettement pour avoir mon credit immo ?

Comment dépasser les 33% d’endettement pour avoir mon credit immo ?

Question de Rudy .

 

Rudy est en train d’investir dans un appartement de 2 pièces dans le 78 pour y mettre des locataires. Il se trouve confronté au problème du dépassement de 33 % d’endettement. Comme beaucoup de personnes il entend tout et n’importe quoi sur le sujet. Je vais donc vous donner des informations, des explications et des solutions pour dépasser ce fameux taux (soit disant plafonné) à 33 % d’endettement pour avoir votre credit immo.

Il y a 12 ans, lorsque j’ai décidé d’acheter mon premier appartement pour vivre dedans, j’ai moi-même été confronté à la barrière des 33 %. A cette époque, j’ai fait comme tout le monde c’est-à-dire que je me suis arrangé pour trouver un bien et surtout un credit immo qui ne dépasse pas les 33 % d’endettement. En revanche pour les biens suivants dans lesquelles j’ai investi il a fallu que je franchisses cette barrière soi-disant infranchissable !

credi immoÇa vient d’où ces 33% ? Les banquiers vous demandent de ne pas dépasser 33 % d’endettement pour l’obtention de votre credit immo. Si un jour vous passez voir votre banquier, posez-lui cette question : « Pourquoi ne peut-on pas dépasser 33 % d’endettement ? » Je parie qu’il vous répondra que c’est pour votre propre sécurité qu’il ne faut pas vous endetter au-delà de 33 % par rapport à vos revenus. Votre sécurité ? Ou la sienne ? Lorsqu’il vous prête de l’argent pour votre credit Immo, votre banquier s’assure que vous pourrez le rembourser, c’est pourquoi il n’aime pas prendre le risque de vous prêter au-delà de 33 %. Il s’agit donc bien de sécurité financière mais pas pour vous mais envers la banque.

credi immo

 

Il y a certaines pistes à explorer pour dépasser ces fameux 33 %…

1/ L’ancienneté dans votre banque : si vous avez un historique, un crédit immo, assurance vie, livret A… dans votre banque, alors votre conseiller financier peut passer outre cette limite.

2/ L’état de vos comptes : la bonne santé de vos comptes (dans le vert régulièrement) ainsi qu’une épargne forcée mise en place depuis plusieurs années aident le banquier à avoir confiance en vous, ce qui pourrait l’amener à dépasser également les 33 %.

3/ Le reste à vivre : est une notion importante à mettre en avant auprès de votre banquier si vous souhaitez aller jusqu’à 40%, 45% et plus. Cette méthode ne pourra être employée par tout le monde, je m’explique :

exemple 1 : Si une personne gagne 1.800€/mois et qu’elle souhaite acquérir un bien et faire appel à un credit immo avec 33% d’endettement, il lui restera (selon votre banquier) : 1.200€ pour vivre pendant 1 mois.

exemple 2 : Si une  autre personne gagne 3.000€/mois et qu’elle souhaite acquérir un bien et faire appel à un credit immo avec 33% d’endettement, il lui restera (selon votre banquier) : 2.000€ pour vivre pendant 1 mois. Dans cet exemple, la banque accordera plus facilement un crédit plus important donc un taux d’endettement plus important car même avec 45 % d’endettement, le reste à vivre serait de : 1.650€/mois. 

BONUS Immobilier Sébastien D

4/ Le courtier en credit immo : est le plus important de vos alliés si vous souhaitez obtenir un credit immo, et pas uniquement par rapport au taux d’endettement. Il connaît les manières de présenter les choses au banquier, il évoquera les options qui s’offrent à vous pour aller au-delà des 33 %. C’est son métier, il fait ça toute la journée. De plus, il ne touchera aucune commission s’il ne vous obtient par votre credit immo.

MON 4ième CREDIT IMMO

L’année dernière, lors de mon 4ième investissement immobilier, je suis à nouveau passé par ma Courtière préférée. Nous avons montés ensemble mon dossier bancaire afin d’avoir les meilleures conditions, avantage, taux etc.… J’ai finalement emprunté avec un taux d’endettement de 47 %. Preuve qu’il est possible d’aller au-delà de ces fameux 33% !

Sébastien D

10 thoughts on “la Question Immobilière du Lundi #04

  1. Bonjour,tout dabord merci pour vos videos et explications ‘que je nai pas encore terminer a regarder.
    Pouvez vous nous indiquer des adresses de coutier ou comptable,fiscaliste que nous pouvons consulter, car debutant et souhaitant pas s’adresser a n’importe qui .

    Pouvons nous ,vous consulter pour trouver un bien immobilier ?

    Je vous remercie encore pour votre site ,le meilleur que je trouvee pour le moment …

    • Merci pour votre commentaire…
      Je ne communique pas leurs coordonnés à chaque fois qu’on me les demande (heureusement pour eux !)
      En revanche je peux vous aider dans vos recherches et vos démarches. Je vous recontacte rapidement en OFF afin de comprendre votre projet d’investissement et y apporter mon expertise.

      Sébastien D.

      • je voudrais un petit renseignement voila je suis en interim depuis le moi de mai 2012 avant j’étais embauché comme cariste pendant plusieurs années en 2008 au départ de la crise l’entreprise a mis la clé sous la porte suite à mon licenciement je suis tombé malade et aujourd’hui j’ai ma comcubine qui est elle en arret maladie et ne gagne plus que 650 euros plus mon salaire d’interimaire je me demandais si il n’y avait pas la possibilité d’une aide ou la solution d’un crédit pour quel’on puisse se remettre à flot pour plus d’information vous pouvez me contacter merci d’avance.

  2. J ai une question suite a ton article très interressant et qui me redonne du courage. Comment sais tu quoi cibler comme projet ( je veux dire le montant) si tu n as pas d ordre d idée de comment tu peux emprunter?

    • Bonjour Marie,
      Quand tu parles de projet veux-tu dire que tu souhaites acheter ta résidence principale ou bien que tu souhaites investir et faire de la location ou un achat/revente ? Selon ton projet tu ne demanderas pas la même chose au banquier pour obtenir ton crédit immobilier. Et surtout ton dossier sera différent que ce soit pour ta résidence principale ou pour investir.
      Ensuite la question du budget, pour une RP il est directement lié à tes revenus (souvent du salaire). Si c’est pour un investissement, tout dépend s’il s’autofinance ou pas, s’il y a du cash-flow ou pas, ton niveau de revenu etc…

      Je te donne un exemple : Si tu dégage un excédent chaque moi (cash-flow) du loyer par rapport au montant de remboursement du crédit (pour un investissement d’un appartement de 220.000€ sur 25 ans : 1.000€ de crédit pour 1.200€ de Loyer, cela représente un cash-flow de 200€) ton banquier à des chances de t’accorder ce crédit.

      Si on double le montant de l’investissement 440.000€ ce qui donne environ 2.000€ de remboursement de crédit immobilier et qu’on à un loyer 2.400de € cela fait un cash-flow de 400€. Potentiellement ton banquier peut également accorder le prêt.

      Dans le 1er exemple on emprunte 220.000€ et dans le 2ème cas 440.000€ tout dépend des potentiels des projets…

      Plus d’infos en cliquant-ici.

      Peux-tu être plus précise dans tes questions STP ?

      Sébastien D.

  3. bonjour sebastien,

    Je te réponds pour préciser mon précédent commentaire. Depuis peu je m intéresse a investissement immobilier pour faire du locatif et dégager du cash flow. (j aimerai gagner 3000 net par mois d ici 3ans et ainsi arrêter mon travail actuel et devenir indépendante financièrement).
    Mais malheureusement avant de vraiment apprendre a ce sujet, j ai investi dans un duflot: je vais recevoir les clés en avril cette année. pour faire un point rapide de ma situation: je suis en CDI, je gagne 3000 net par mois sur 12 mois. cette appartement m a coûté près de 280000, mon crédit sera d environ 1400 euros mes loyers perçus de 700 et ma défiscalisation de 600 et donc mon cash flow de -100. Aujourd’hui je n ai pas de résidence principale et j ai un loyer de 800 euros par mois. via cette situation je pensais avoir un taux d endettement trop élevé pour investir encore. qu en penses tu ?

    • Bonsoir Marie,
      Merci pour ces précisions. Félicitation pour ta prise de décision de devenir financièrement indépendante d’ici 3 ans, c’est un excellent objectif à moyen terme.
      En ce qui concerne ta situation prochaine avec ta défiscalisation, ma 1ère question est POURQUOI as-tu fais une défiscalisation qui entraine un cash-flow négatif ??? (en réalité j’ai une petite idée…)
      Tu me parles de -100€ par mois (en prévisionnel) mais s’il y a des vacances locatives, des mauvais payeurs, des travaux etc… ça risque de tomber en-dessous des -100€ mensuel. Bref ce qui est fait est fait et je ne vais pas remuer le couteau dans la plaie.

      Je ne peux pas répondre à ta question finale puisqu’il faudrait connaitre toutes les caractéristiques du futur bien loué (prix, frais d’agence, type de garantie hypothécaire, travaux, charges, loyers etc…). Dans ta situation je me projetterais en MAI 2015 et établirai un tableau qui compilerait toutes les infos que tu connais déjà sur le bien défiscalisé, ensuite tu prends UNIQUEMENT 70% des loyers perçu pour calculer ton taux d’endettement. Enfin tu fais une simulation du futur bien (prix, charges, travaux, loyers (70% uniquement), assurance, gestion etc…).
      Je pense que ta question mérite un peu de temps et d’explications de vive voix. Je te propose qu’on en discute en Coaching Individuel < -- (cliquez sur ce lien) en Février si tu es d’accord. Si la situation est vraiment urgente pour toi je te donnerai mon adresse Skype pour discuter ensemble.

      Sébastien D.

  4. Bonjour,
    je suis confronté à un autre soucis, je gagne environ 3100 € par mois et je suis en plein divorce. J’ai retrouvé une nouvelle résidence pour un montant à emprunté de 240k€.
    Mon soucis je vais devoir payer 800€ de pension alimentaire et les banques hésitent méchamment à me suivre sur ce projet sachant que pour eux je me retrouve à 46% d’endettement.
    Pour ma part je vends mon ancienne résidence (ce qui fait mon apport) et avec des échéances à environ 1000€ par mois je me retrouve avec un budget de +450 à 500 € par mois en ayant calculé tous mes frais….
    Comment convaincre les organismes de me suivre ?

    Merci de ta réponse

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