7 Astuces pour avoir un crédit immobilier plus facilement

5 Juil

Découvrez les 7 astuces qui permettent d’obtenir un prêt immobilier plus facilement !

et aussi la SUITE de la vidéo juste ici :

7 Astuces pour avoir un crédit immobilier plus facilement !

…Ok, il faut trouver le bien qui est rentable, il faut trouver le bien qui dégage du cash-flow mais le crédit immobilier ou le prêt immobilier contribuent à tout cela et surtout :

l’intérêt de faire de l’immobilier : c’est d’emprunter l’argent à la banque et faire financer par le locataire.

Une des grosses difficultés, c’est d’avoir son prêt immobilier, si vous utilisez votre propre argent, ça n’a pas trop d’intérêt, ça veut dire que vous vous enrichissez avec votre argent et pas avec celui de la banque à travers les loyers du locataire. Donc c’est un point finalement qui peut être facile ou qui peut être difficile, cela dépend des situations ; où en êtes-vous dans vos investissement, par exemple si vous faites votre premier ou deuxième investissement, c’est en général, pas très compliqué ; si vous avez une situation stable depuis 6 mois, 1 an ou plus, ça peut aller ; si vous avez un CDI, ça peut aller ; si vous avez plusieurs CDD, ça peut aller aussi ; le montant de votre salaire ou de vos revenus, ça peut aider, etc. Je vais vous donner dans cette vidéo, pas ces éléments-là mais d’autres éléments, je vais vous donner en fait 7 astuces pour avoir un crédit immobilier un peu plus facilement, surtout restez bien jusqu’à la fin, je vais vous donner un bonus supplémentaire.

Pour ceux qui ne me connaissent pas, je m’appelle Sébastien D l’Investisseur Immobilier Nomade, je suis indépendant financièrement grâce à l’immobilier depuis quelque temps maintenant, j’ai arrêté de travailler et je me consacre, on peut le dire, à plein temps, ça ne me prend pas beaucoup de temps non plus, justement à l’immobilier. C’est pour cela que j’ai de plus en plus de temps pour partager avec vous sur cette chaîne Youtube et sur mon blog « www.apprendre-investissement-immobilier.fr. », pas mal d’astuces. Je vais vous révéler, vous donner 7 astuces que vous pouvez utiliser et que vous devriez d’ailleurs utiliser pour avoir plus facilement un prêt immobilier de la part de votre banque ou de plusieurs banques.

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Le 1er point, c’est de faire une enquête pour savoir combien vous pourriez obtenir de votre banque,

je dis de votre banque ou d’une autre banque pour un crédit immobilier pour l’acquisition d’un bien immobilier. Parce qu’il y a trop de personnes qui font les choses dans le mauvais ordre et peut être m’avez-vous déjà entendu dire ça, mais l’ordre pour investir dans l’immobilier, c’est-à-dire l’ordre dans lequel on fait les choses que ce soit avec le notaire, avec la banque, avec l’agence immobilière, avec tous ces intervenants, l’ordre a une très grande importance. Donc faites une enquête et faites des demandes de crédits en amont. Pourquoi ? Parce que lorsque vous avez déjà trouvé un bien, lorsque vous avez déjà signé un compromis de vente, eh bien, le temps joue en votre défaveur parce que vous avez un délai, il est négociable en réalité, souvent on vous dit que vous avez 45 jours de délai de rétractation pour avoir votre prêt immobilier, c’est la fameuse clause de rétractation pour l’obtention de prêt, il faut savoir que vous pouvez étendre assez facilement cette clause, le problème est que vous êtes limité dans le temps. Et selon le moment où vous tombez dans l’année, selon les compétences de la personne que vous avez en face de vous, cela peut prendre plus ou moins de temps, son niveau de délégation également car il faut savoir que tous les banquiers, tous les directeurs d’agence n’ont pas la même délégation et qu’ils n’ont pas la main sur tout. Selon votre dossier, cela va passer plus ou moins facilement dans telle ou telle banque. Faites les choses en amont, ça veut dire quoi, ça veut dire que vous devez aller voir les banques, présenter un dossier avant d’avoir trouvé votre bien, par contre il faut que vous ayez quand même une idée du montant que vous voulez emprunter parce que si vous allez voir votre banque et que vous dites : « voilà, je voudrais emprunter 50.000 euros et puis qu’au finale c’est 150 000 euros, comprenez bien que la simulation que vous aurez faite ne sert absolument à rien. Parfois, il y a également des personnes qui vont voir la banque pour savoir jusqu’à combien elles peuvent emprunter, c’est une bonne chose, maintenant ce n’est pas parce que vous pouvez emprunter jusqu’à, admettons, 2000 000 euros qu’il faut faire un investissement de 200.000€, vous pouvez faire une partie seulement et garder un peu de capacité d’emprunt ou en tout cas, un maximum de capacité d’emprunt pour un autre investissement. Cela veut dire que vous devez commencer en amont à préparer le terrain, en discuter peut être avec votre banquier, ça ne veut pas dire que c’est avec ce banquier-là ou ces banquiers qui vous ont dit « oui » que vous allez traiter par la suite mais dans tous les cas, ça vous donne de bonnes informations par rapport à votre profil et par rapport à votre ou à vos projets immobiliers.

Le 2ème point c’est le temps,

je vous ai dit que le temps allait jouer contre vous, c’est sûr. Souvent, on se dit : « j’ai le temps, j’ai le temps », non honnêtement vous n’avez pas le temps en plus vous n’avez pas que le crédit à obtenir. Quand vous avez fait un compromis de vente, vous avez d’autres choses à voir, il peut y avoir des travaux, il peut y avoir une étude de marché complémentaire à faire, il peut y avoir des diagnostics pour lesquels vous êtes en attente, il peut y avoir des réponses des assemblées générales en cours, il peut y avoir à attendre des règlements de copropriété. Il y a plein de choses et surtout quand c’est votre premier ou vos premiers investissements, il y a plein de questions, plein de doutes qui se posent et honnêtement, moins vous en avez dans la tête au même moment et plus c’est facile de prendre des décisions. Donc le temps va jouer en votre défaveur et il faut savoir que dans l’année, eh bien chaque semaine n’est pas égale à une autre semaine. Là par exemple, on est tout début juillet donc on rentre dans une période de vacances scolaires en France ;

  • ça veut dire que votre agence immobilière va peut être fermer au mois d’août ;
  • ça veut dire que votre conseiller financier va probablement prendre 4 semaines de vacances pendant cette période ;
  • ça veut dire que les personnes qui vont vous donner des accords ou non, à un niveau supérieur en dehors des agences, plutôt dans les sièges des banques, ne vont pas forcement être là tout le temps ;
  • ça veut dire que les dossiers vont s’amonceler et en plus les dossiers vont se donner d’une main à une autre parce que les personnes sont en vacances.

Et vous savez quoi, vous n’êtes pas prioritaire car vous n’amenez pas d’argent immédiatement, vous n’êtes pas prioritaire parce que les banques ne gagnent pas d’argent avec vous réellement quand vous faites un crédit immobilier.

Et puis, il y a un certain nombre de dossiers à un instant T, en gros il y a une pile de dossier sur les bureaux et il y a un nombre de personnes qui peut traiter vos dossiers donc mécaniquement s’il y a moins de personnes qui peuvent traiter vos dossiers eh bien ça prendra plus de temps. Le problème c’est que vous avez 10 jours pour vous rétractez pendant votre compromis de vente ou promesse de vente, le problème c’est que si vous n’avez pas les réponses ; qu’est-ce que vous faites ? Est-ce que vous prenez le risque que l’on vous dise « non », est-ce que vous vous rétractez alors que vous avez fait déjà pas mal de démarches et que vous avez peut être trouvé une affaire intéressante ? Donc voilà, le temps joue contre vous et vous aussi, vous allez peut être partir en vacances, enfin il y a plein de choses. La fin de l’année n’est pas non plus, une bonne période du tout, j’ai déjà fait des vidéos là-dessus. En gros, les périodes de vacances scolaires si vous savez que dans le processus, il y a cette période, ça va prendre du temps. Et il y a tellement de vacances scolaires réparties dans l’année et qu’il faut entre 40 et 50 jours pour décrocher son prêt immobilier, vous allez de toute manière tomber presque inévitablement dans ce genre de période, au début, au milieu ou à la fin.

Faites des dossiers simples, ça c’est la 3ème astuce,

ne venez pas avec un dossier compliqué, le banquier n’est pas débile, il a l’habitude de travailler avec des chiffres donc venez avec des choses simples. Mais surtout, venez faire vos simulations ou allez à votre rendez-vous pour avoir quelque chose de concret, donc venez avec les chiffres de votre appartement, les futurs revenus, venez avec vos dernières fiches de payes, votre dernier avis d’imposition, combien y a t-il sur vos différents comptes, si vous avez des livrets A, ce genre de choses. Donc venez avec du concret, si vous venez avec des choses qui ne sont pas concrètes, vous allez avoir un accord de principe qui sera tellement large, tellement vaste qu’il ne voudra rien dire. En gros, votre banquier va vous dire « oui » comme ça sur le principe parce qu’il ne veut pas vous mettre une porte mais s’il n’a pas assez de données, s’il n’a pas assez d’informations, forcement il va vous dire « oui, ok sur le principe, je suis d’accord mais il me faudra quand même un complément d’information ».

Et c’est là le piège, c’est qu’à ce moment-là, beaucoup de personnes pensent que votre banque ou que les banques qui ont dit « oui » vont vous suivre à 100%, si vous n’avez pas donné de choses assez concrètes, ça ne marchera pas.

Venez avec un maximum de choses, toutes les pièces mais faites les choses simples, c’est-à-dire venez déjà avec vos feuilles classées, présentez-lui les choses, venez avec un document par exemple, votre bien immobilier, sa valeur, les frais de notaire, les frais d’agence, comment comptez-vous financer si vous avez un apport, combien cela va générer, rapporter… Par exemple, pour savoir combien ça va rapporter, il y a deux manières, soit le bien est déjà loué, au quel cas vous dites « actuellement le bien est loué tant » et à la limite vous avez même un double de quittance que le propriétaire pourra vous avoir donné, ce qui donne du coup, une véracité supplémentaire aux futurs revenus et si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander en fait des attestations à des agents immobiliers pour dire que ce bien dans telle rue vaut en moyenne, tant. Et là, le banquier a quelque chose de concret.

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Le 4ème point, c’est là où souvent, les gens laissent tomber, abandonnent, passent à autre chose,

c’est lorsque votre banquier vous dit : « finalement, non, on ne va pas vous suivre sur ce projet », les gens partent et c’est là l’erreur. Vous devez demander pourquoi on ne vous suit pas. Parfois, c’est un point de détail et parfois c’est un manque de confiance, parfois c’est que vous n’êtes pas dans la boîte depuis assez longtemps, parfois ça peut être le projet qui est un petit peu trop ambitieux, parfois, la banque va être frileuse parce qu’elle n’a pas l’habitude par exemple de suivre des investisseurs immobiliers et ils préfèrent vraiment que ce soit la résidence principale. Mais il faut savoir pourquoi on vous dit « non », quand on sait pourquoi on vous dit « non », vous pouvez agir. Si vous repartez avec quatre banques qui vous disent « non », vous ne serez pas plus avancé pour avoir un meilleur dossier immobilier sur la cinquième banque. Donc demandez pourquoi on vous refuse votre demande, pourquoi on vous refuserait un prêt.

Le 5ème point, faites un pas vers les banques,

là vous êtes en position où vous demandez quelque chose à la banque. Demandez toujours pour demander et utilisez des institutions comme les banques enfin des sociétés comme les banques, pardon ; ok c’est bien. Aujourd’hui, on est en juillet 2017, les taux sont tellement bas, qu’elles ne gagnent pas d’argent avec vous, la seule chose qu’elles espèrent c’est de vous garder le plus longtemps possible pour vous revendre leurs services, là où ils font leurs primes. Donc qu’est-ce que vous, vous pouvez leur apporter ? Vous pouvez leur apporter votre salaire, vous pouvez apporter peut-être de l’épargne que vous avez déjà, peut-être avez-vous des livrets A, vous savez que vous ne pouvez pas en ouvrir deux ou plusieurs, donc en fait vous pouvez très bien transférer le livret A d’une banque et l’amener dans cette nouvelle banque. Il faut les aider un petit peu et pas uniquement utiliser les banques juste pour avoir le crédit. Donc c’est si jamais vous voyez qu’elles sont trop réticentes. Maintenant si vous voyez que ça passe sans ça, j’ai envie de vous dire, ne vous embêtez pas ! C’est dans le cas où il y a un peu de réticence ou ils ne sont pas sûrs, le banquier qui est en face de vous, il va ouvrir un compte pour vous, il va vous ouvrir une ligne de crédit mais vous n’allez pas lui rapporter d’argent. Donc si vous ouvrez quelque chose et que vous lui donnez des garanties que vous allez rester, c’est déjà beaucoup plus intéressant pour lui.

Mon 6ème point, c’est de prendre des produits complémentaires chez eux.

Alors déjà l’un des produits les plus simples ; il est vrai qu’à la base je ne recommandais pas trop mais les choses ont maintenant un petit peu changé car les banques perdaient des clients ; c’était pour l’assurance du prêt immobilier. Historiquement, elles étaient assez chères et l’astuce, c’était de prendre une délégation d’assurance, personnellement c’est-ce que j’ai fait dans quasiment toutes les banques sauf le dernier prêt immobilier que j’ai fait et je vais vous dire pourquoi. L’idée en fait c’est que votre crédit immobilier, votre prêt immobilier vous coûte le moins cher possible dans l’ensemble mais il faut que vous en ayez un parce qu’à essayer de gratter de l’argent tout le temps mais pour ne rien avoir, ça ne sert à rien et vous n’êtes pas plus avancé.

Alors ce que j’ai fait moi pour mon dernier crédit, c’est que finalement l’assurance que l’on me proposait pour le crédit immobilier était un petit peu élevée et en discutant avec ma nouvelle conseillère, je lui dit : « ok le taux est un petit peu élevé, je vais payer un petit peu cher alors que j’ai 36 ans, je suis en très bonne santé, je ne fume pas, je ne suis pas en surpoids, je fais de l’exercice, je suis un profil finalement sans risque, je n’ai pas de maladie héréditaire, je n’ai pas de problème de santé, donc je paye pour les autres. ». Du coup je lui dis : « si je n’ai pas quelque chose de plus intéressant, je vais peut être prendre une délégation d’assurance ». Et là elle a sorti son joker, c’est un deuxième type d’assurance qui est l’assurance un peu personnalisée, ça veut dire que finalement comme une délégation d’assurance, on va vous faire votre profil particulier en répondant à quelques questions en cliquant sur son ordinateur : « quel est votre poids, etc. »

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et finalement on a essayé de trouver quelque chose de plus intéressant pour moi. Vraiment, ce prêt ne me coûte pas cher du tout, donc je l’ai pris chez eux et pour la personne qui s’occupe de mon dossier, ma conseillère de banque, ça lui fait un objectif atteint supplémentaire, c’est-à-dire qu’elle m’a donné, elle m’a vendu en fait cette assurance mais pour moi ça me va très bien. J’ai dit juste avant que les choses ont un peu évolué parce que je pense que les banques perdaient beaucoup trop de dossier d’assurance car leurs assurances étaient trop chères, elles se sont donc adaptées. Si vous avez des dossiers qui sont un petit peu chers, des polices d’assurances un peu chères dans les banques, demandez s’il n’y a pas un truc un peu particulier mais ils ne vont pas vous le donner par défaut, c’est si vous êtes un peu réticent, demandez « mais vous ne faites pas un peu de cas par cas, il n’y a pas autre chose que vous proposez ». Alors c’est un peu moins intéressant pour la banque mais ça permet quand même d’avoir vendu à un client une nouvelle assurance et ils ont des objectifs à faire. D’autres choses également, vous pouvez comme je le disais tout à l’heure transférer une assurance, un livret A vers chez elle si vous n’en avez pas d’ouvert, ouvrez-en un si vous avez un peu d’épargne, vous savez ils ont souvent des comptes sur livret un peu boostés, vous ouvrez et vous mettez quelques centaines d’euros pour l’ouverture et ils vont être contents. Si vous voulez mettre un peu d’argent sur une assurance vie, pourquoi, parce que à chaque fois que vous allez faire ça, hop ils cochent et pour eux, ils avancent dans leurs objectifs et donc des primes pour eux. Vous comprenez bien que le banquier qui est en face de vous, il a beaucoup plus d’intérêt à vous donner un prêt à vous qui allez prendre ses services, parce que d’un côté au niveau du prêt immobilier, il ne va rien gagner mais il récupère le livret A. Si vous prenez un petit livret boosté et ça marche, si vous mettez un peu d’argent sur une assurance vie, sans mettre de l’argent régulièrement mais au moins l’ouvrir, c’est intéressant pour eux ; si vous transférez les salaires chez eux, c’est intéressant ; si comme je disais, vous prenez l’assurance du prêt immobilier, c’est intéressant. Voilà, donc donnez des avantages, ça marche très très bien.

Le 7ème point qui est intéressant et qu’il ne faut pas négliger, de temps en temps des personnes le néglige, c’est que vous devez absolument dire tout ce que vous possédez et qui est à vous.

Parfois, des personnes oublient, donc n’oubliez pas si vous avez plusieurs banques, de dire quelle est votre épargne, dites si vous avez plusieurs comptes. Alors dites-le surtout sur les comptes où vous avez de l’argent où il n’y a pas d’incidence, pour les autres, les membres de ma formation, ils connaissent l’astuce. Dans tous les cas, faites le ménage dans vos comptes, surtout vous devez dire une chose, si jamais vous avez une résidence principale qui est déjà payée mettez la dedans, faites une valorisation de ce bien, allez voir une agence immobilière, deux agences et faites une estimation de ce bien parce que vous allez l’apporter à la banque et vous dites « moi j’ai une résidence principale qui est déjà payée et elle vaut tant ». Peut-être avez-vous une résidence secondaire, peut-être avez-vous dans votre famille, un bien qui est en partage, qui vous appartient à vous et vos frères et sœurs et à vos parents, ce bien est en commun et peu importe le montage que vous avez fait mais si ce bien est en commun ça veut dire que vous avez une partie des parts et si ce bien est déjà payé, vous avez donc une valorisation de cette actif que vous devez ajouter, vous devez le dire à la banque. Ça vous augmente justement votre capital. Donc tous vos biens, vous devez les mettre, si vous avez une résidence secondaire, si vous avez un bien qui est déjà payé que vous avez acheté dans le passé, vous avez déjà fait des investissements et que le crédit est déjà remboursé, surtout dites-le, valorisez-le, si jamais le marché a monté et qu’il vaut aujourd’hui plus que ce que vous l’avez acheté à l’époque, refaites comme je le disais tout à l’heure, une estimation auprès d’une ou deux agences immobilières pour valoriser votre bien. Tout cela va augmenter votre capital, votre capital c’est en fait tous vos actifs aussi, c’est à la fois l’argent que vous possédez sur tous vos comptes, vos livrets, vos assurances mais c’est aussi la valorisation de l’immobilier que vous possédez, donc surtout ne négligez pas cette part parce que ça va vraiment faire la différence puisque ça va rassurer le banquier pour vous donner un crédit immobilier.

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–> Non je ne me trouve pas en Thaïlande, je suis toujours en France, je suis exactement à Nantes, pour ceux qui connaissent, je suis aux « Machines » et là c’est une des serres tropicales. Donc le bonus que je voulais vous donner par rapport au crédit, à la demande de crédit, c’était tout simplement de passer par un courtier, c’est-ce que j’ai fait quasiment pour tous les crédits immobiliers que je souhaitais à part une fois, en complément de crédit où là j’ai demandé à ma banque pour un complément de 50 000 euros mais tous les autres crédits, je suis passé par un courtier donc c’est ce que je vous recommande parce que franchement vous allez gagner du temps, c’est vrai que ça va vous coûter un peu d’argent mais vous êtes largement gagnant normalement, si tout se passe bien. Tous les courtiers ne sont pas bons, j’ai moi-même eu des courtiers qui n’étaient pas suffisamment performants et je n’ai pas sélectionné, je n’ai pas revu leurs projets, je suis passé à d’autres courtiers. L’avantage aussi de prendre un courtier, c’est que lui, il fait ça toute la journée, c’est-à-dire que vous, vous avez peut-être fait zéro bien immobilier, un bien immobilier, deux biens immobiliers, lui toute sa journée, il reçoit du monde pour créer des dossiers, il sait ce qu’il faut mettre dedans, il sait ce que telle ou telle banque a besoin pour vous octroyer un prêt immobilier, il connaît les banques qui de toute manière ne vous conviendront pas donc il n’y a pas de perte de temps. Si le courtier ou la courtière fait bien son travail, eh bien vous allez gagner du temps, vous allez devoir évidement rémunérer cette personne mais pour gagner du temps, de l’argent et surtout avoir ce qui est vraiment nécessaire pour un investissement immobilier, c’est un crédit immobilier.

Je vous dis à très bientôt et si ce n’est pas fait, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne Youtube, à très bientôt, ciao !

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