BILAN 2013 de mes investissements immobiliers

26 Août

Il est temps de faire le bilan 2013 de mes investissements. Dans cette vidéo je vous explique mes investissements de 2013 : mon salaire et de mes investissements immobiliers (investissements locatifs). Les IMPÔTS et le calcul de l’ACTIF NET sont aussi dans ce rapport. Vous découvrirez l’évolution de 2012 vers 2013 en ce qui concerne : mon salaire, les loyers de mes appartements, les impôts et l’Actif net.

Bilan des mes investissements immobiliers

bilan 2013 investissement immobilier

Bilan 2012

Avant de commencer sur 2013, je vous propose de revenir sur 2012 à fin d’avoir une base de départ. 2012 suis la deuxième année d’exploitation de l’appartement que j’ai en location dans le 19e arrondissement de Paris. C’est un appartement que je louer à 700 € par mois en location meublée non professionnelle. À côté, j’avais les revenus de mon salaire. Je vous dévoile dans cette vidéo les montants, la part d’imposition, et mon actif net sur 2012.

Bilan 2013

Ensuite place à 2013, ou une évolution se fait par rapport à 2012. Mes revenus ont augmenté, tant au niveau de mon salaire qu’au niveau des revenus locatifs. L’évolution de mon salaire est assez faible, tandis que l’évolution du locatif est beaucoup plus importante. Je mets en évidence dans cette vidéo la relation qu’il y a entre le temps de travail passé et le bénéfice en € de ce travail. Autrement dit mon revenu du salaire correspondent à 99,99 % de mon temps de travail mensuel. Alors que mon revenu passif généré par les locataires ne me prennent que 0,01 % de mon temps. C’est donc un revenu passif.

BONUS Immobilier Sébastien D

Évolution des impôts en 2013

J’ai changé de stratégie concernant l’imposition de mes loyers perçus. En effet en 2012 j’étais en LMNP au forfait, c’est-à-dire que je déclarais aux impôts seulement 50 % de mes revenus locatifs, je ne pouvais rien déduire de plus. En 2013 c’est différent j’ai décidé de passer au réel. Cela me permet de soustraire à mon chiffre d’affaires (les loyers) toutes les charges et les amortissements liés à cet investissement. Et c’est là vraiment tout l’intérêt de passer au réel. Vous verrez à quel point ce changement est important dans ce bilan. Je vous laisse découvrir cette vidéo dans laquelle je vous explique tout !

Si vous possédez vous-même des revenus passifs immobilier ou autres, alors laisser votre commentaire juste en-dessous, en témoignant de l’impact que ça a sur votre vie.
Sébastien D

A regarder aussi : BILAN 2014

33 thoughts on “BILAN 2013 de mes investissements immobiliers

  1. Bonjour Sébastien,

    Bravo ! Vidéo pédagogique et esthétique.
    Concernant l’achat du bien en 2013, je m’interroge sur le fait de ne pas avoir retenu un bien avec travaux afin de créer du déficit foncier et réduire les revenus locatifs globaux imposables ??

    Passer à l’IS ne risque-t-il d’être pénalisant en termes de prise de bénéfices ou de revente? Aujourd’hui la fiscalité est reportée sur l’entreprise ? Quelle est votre stratégie pour minimiser cette fiscalité ou la stratégie de sortie de ces deux (et futurs) investissements, svp?
    A bientôt,
    Bertrand

    • Bonsoir Bertrand,

      Merci pour ton commentaire !
      Concernant l’investissement locatif fin 2013, il y a eu quelques travaux dans l’appartement (cuisine, salon et l’achat de quelques meubles). Ces achats et travaux sont déductibles des loyers soient directement en charges, soit en amortissement sur plusieurs années. En réalité, les deux investissements immobiliers que j’ai actuellement sont liés. Ils sont tous les deux sous l’entreprise individuelle que j’ai créé en 2013. Presque tout ce qui touche de près ou de loin ces investissements fonctionnent sous l’Entreprise, c’est-à-dire que je déduis de mes loyers annuels toutes les charges et tous les amortissements, les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts d’emprunts des crédits immobiliers, 80% de la valeur des studios… jusqu’à la moindre ampoule. C’est pourquoi, alors que j’ai empoché plus de 11 000 € de loyer en 2013 que je n’ai déclaré que 20 € aux impôts. Tout cela est réalisé par le comptable via les factures, justificatifs, états de mes comptes etc… que je lui transmets.

      En ce qui concerne ta deuxième question c’est-à-dire si l’IS risque de pénaliser les bénéfices que je ferai de la revente. Ma réponse est non, en aucun cas, car je reste tout à fait libre d’exploiter et de revendre mes biens. De plus il s’agit d’une entreprise individuelle et non d’une société. Cette stratégie est, en réalité une défiscalisation ou plutôt une optimisation fiscale. C’est la manière de fonctionner des LMNP. Cela ne fonctionne que en (entreprise individuelle) il ne peut y avoir qu’une seule personne dans cette entreprise.
      J’espère avoir répondu à tes questions.

      Sébastien D.

  2. Bonjour Sébastien,
    Félicitation pour ton évolution.
    J’avais simplement une question à te poser.
    Pourquoi dans ton dernier investissement n’as tu pas fait comme ton premier investissement.
    C’est à dire acheter un bien un peu délabré à un prix intéressant et y apporter une plus value en réalisant des travaux.
    Je pense que plus tu es bricoleur ainsi que ton père (cfr vidéo intervient avec Olivier Seban).
    Ton actif net 2013 aurait pu être de ce fait bcp plus élevé.
    Bonne continuation
    Michel

    • Bonjour Michel,

      Merci pour ta référence à mon interview d’Olivier Seban. Effectivement j’ai changé de stratégie car le marché immobilier n’est plus le même que lorsque j’ai réalisé mes 2 premiers investissements. A cette époque, l’immobilier était clairement à la hausse (entre 2002 et 2011).
      En 2013, je n’aurais sûrement pas réalisé de plus-values aussi importantes que mes 2 précédents investissements.
      Les 3ème et 4ème investissements que j’ai réalisé ont été fait durant une période de stagnation des prix à Paris. Lors d’un marché flat ou lors d’une baisse du marché immobilier, la stratégie est d’acheter pour mettre en location. Cette stratégie assure des revenus immédiats pour longtemps. L’indice des loyers n’étant pas corrélé au prix du marché immobilier, cela signifie que les loyers resterons au même niveau que le marché stagne ou baisse. Et c’est une bonne chose pour les investisseurs.
      De plus en cas de baisse, voir chute de l’immobilier c’est une stratégie qui apporte un énorme avantage car plus les prix chuterons et plus les loyers couvriront les mensualités du crédit immobilier car le loyer de l’appartement ne baisse pas, lui.

      Sébastien D.

  3. Bonjour Sebastien.
    Super l’astuce de l’E.I, très très bon tuyau que tu nous donnes là! Encore la preuve qu’en immobilier comme dans l’entreprenariat le conseil d’un expert qu’il soit ; comptable, fiscaliste ou de patrimoine est primordial pour la réussite de nos projets. Même si cela coûte quelques centaines d’€, à la fin vous gagnerez ou économiserez plusieurs milliers €. Et n’oublions pas que le but ultime de nos investissements est d’augmenter notre revenu!
    Laury

    • Merci Laury,

      Les conseils d’expert font gagner beaucoup de temps et surtout ils sont très pertinents. Le fiscaliste que j’ai rencontré m’a donné plus que des conseils, il m’a donné des contacts, une méthode, un tableau excel, bref une solution presque clé en main.
      Pour arriver au même résultat sans passer par un expert cela m’aurait prit des mois, des années…. Ou bien, je n’aurais jamais eu ma solution. Du moins pas aussi clairement expliqué et qui colle autant à mon projet. Ce qui est bien avec les fiscalistes, les comptables et Notaires c’est qu’ils répondent, en générale, précisément à votre question car ils ont beaucoup à faire et ne perdent pas de temps. Lorsque vous prenez les conseils d’un spécialiste/expert, il connait son métier et à surement déjà rencontré plusieurs fois votre problème, il sait comment y remédier, cela vous fait gagner DU TEMPS et DE L’ARGENT.
      Dans mon cas précis du fiscaliste : les 90€ de consultation m’ont permis d’économiser presque 2000€ d’impôts en 2013… Mais il faut voir plus loin, combien de milliers d’euros en 2014 sachant que les revenus des loyers passeront à 18 300€ ? Plusieurs milliers d’euros à nouveau. Et en 2015, 2016… ? Un simple conseil un jour peut vraiment faire gagner des dizaines de milliers d’euros sur le long terme. Plus on parle d’immobilier avec des experts, plus on sait comment faire les choses différemment des autres (qui savent ce que tout le monde sait… c’est à dire… pas grand chose).
      En 12 ans, ce qui à fait la différence entre les investisseurs immobiliers lambda et moi ce sont ces conseils qui m’ont fait gagner des dizaines de milliers d’euros.

      Notez sur un cahier toutes les astuces que vous trouvez, que vous les compreniez ou pas aujourd’hui, elles vous serviront demain. Croyez-moi !

      Sébastien D.

  4. Belle vidéo Sébastien
    J’ai acheté un 2 pièces en 2011. Il y a une locataire dedans depuis fin 2011 et de mon coté les impôts se servent sur les loyers. Je ne fais pas de location en meublé mais nue.
    J’ai deux questions à te poser. Est-ce que tous les appartements peuvent être loués en meublé ? Et comment faire pour passer de la location nue à de la location en meublé ?
    Un ami m’a dit de faire de la location en meublé car c’est plus interessant mais je ne sais pas comment faire, ça parait compliqué car tu es passé par un comptable etc… D’un autre coté tu n’est pas imposable sur les loyers.
    Merci de tes réponses,

    Continue de faire des vidéos c’est plus vivant que du texte comme on voit presque partout.
    Thierry

    • Bonjour Thierry,

      D’abord bravo d’avoir investi en 2011 dans un appartement, tu as sauté le pas !
      A priori je ne vois aucune impossibilité de passer d’un bien en location nue vers un bien en location meublée. Pour cela il te suffi d’attendre que ta locataire te donne congée, ou bien tu décide de mettre un terme au renouvellement de son bail. Une fois ton bien récupéré (libre) tu n’as plus qu’à rédiger une annonce et préciser que l’appartement est loué en meublé.
      Dans une location meublée tu devra fournir un minimum de mobilier pour vivre : cuisine aménagée, réfrigérateur, plaque chauffantes, table, chaises, lit, canapé, bureau etc. L’appartement doit ressembler à une chambre d’hôtel, le futur locataire n’a plus qu’à apporter ses valises et ses draps pour y vivre.
      Il faut te procurer un contrat de location meublée, tu dois le rédiger pour une durée de 9 ou 12 mois. Le meublé est plus particulièrement destiné aux étudiants, jeunes actifs, ou location saisonnière. À partir du moment où ton contrat est en location meublée et que tu respecte les schémas de celui-ci, tu n’aura plus qu’à déclarer aux impôts le bien, en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) puis de choisir si tu souhaite te déclarer au forfait (abattement de 50 %) ou au réel (déduction des charges et amortissement avec un comptable).

      Sébastien D.

  5. Salut Sébastien,

    Vidéo très sympa (qui de plus est de qualité) et je te souhaite d’avoir encore plus d’appartements dans les années à venir. Mais je voulais voir avec toi plusieurs points…

    1/ La comparaison du temps de travail
    Dans un premier temps, tu évoques le fait que ça te prend 15 minutes à gérer par mois et quand le deuxième appart s’ajoute, tu dis 20 minutes. Certes, dans l’ensemble c’est évident que ça prend bien moins de temps que le travail salarié, mais tu n’intègres pas ton temps de recherche de l’opportunité, le suivi des travaux, l’assemblée générale des copropriétaires, la vérification des documents du syndic, la gestion des éventuels problèmes avec les locataires, la rénovation du bien, etc.

    2/ La création de l’entreprise individuelle
    Une fois cette entreprise créée, tu dis payer 20€ d’impôts. Mais tu ne parles pas des cotisations au RSI, combien ça te coûte ? On peut faire la distinction entre taxe, impôt et cotisation obligatoire, mais pour moi, ce sont des frais obligatoires à payer à l’Etat, donc je range ça dans la même case.

    3/ La comparaison des impôts avant et après
    En tant que « particulier à 100% », ton graphique montre combien tu payais d’impôts. Pour faire une comparaison « réaliste », ne penses-tu pas que l’idéal aurait été d’intégrer les frais de compta et potentiellement autre frais dans cette colonne du graphique suivant ? Je suis d’accord sur le fait que ça te coûte moins, mais pas tout à fait d’accord sur la comparaison.

    4/ Entreprise ou société ?
    A la fin de la vidéo, tu parles de société alors qu’au préalable tu parlais d’entreprise individuelle. Je n’ai pas réussi à comprendre de quoi il s’agissait. Pourrais-tu m’éclairer sur ce point ?

    Merci et à bientôt !
    Elyes

    • Bonsoir Elyes,

      Merci pour tes questions très détaillées.
      Pour répondre à tes questions :

      1/ Les temps de traitements en 2012 et 2013 pour les locataires sont respectivement de 15 et 20 minutes. Cela inclut que je vérifie si les loyers sont versés sur mes comptes (Internet) puis que j’envoie une quittance à chacun d’eux. Ces 15/20 minutes sont des moyennes par mois.
      Ce temps-là n’inclus bien évidemment pas la recherche locataire, l’annonce, le traitement des dossiers les visites et l’état des lieux d’entrée et de sortie. Je réalise cela environ une fois parents pour chaque appartement.
      Le but cette vidéo est de montrer, mois par mois quel est le temps de traitement pour gérer les deux appartements Vs mon temps passé au travail. Mais tu as raison il faut compter environ une bonne journée par appartement et par an pour faire le changement de locataires.

      2/Mon impôts sur 2013 pour mes appartements est de 0€.

      3/Il n’est question que des revenus, des impôts et de l’actif net dans cette vidéo. Je ne parle pas des dépenses. Mais pour répondre à ta question la gestion comptable me coute 820euros par an (que l’état me permet de DEDUIRE de ce que je dois aux impôts) sur la vidéo à 18min 20sec.

      4/ Je n’ai pas de société, uniquement une EI Entreprise Individuel.

      Sébastien D.

      • Merci pour tes réponses communiquées rapidement !

        1/ Ok

        2/ Franchement, j’aimerais bien connaître le nom de ton fiscaliste ! Personnellement dès que je gagne 1 centime, je dois cotiser au RSI, tout comme l’ensemble des personnes que je connais en France qui ont une EI. J’en connais d’ailleurs plusieurs qui affichent un déficit et qui doivent tout de même cotiser au RSI…

        3/ J’ai bien noté la déductibilité de cette charge qui t’amène automatiquement à payer moins d’impôts, mais ça demeure une charge et donc une « réduction » de gain. Cependant, je comprends désormais mieux ton point de vue puisque tu me dis qu’il n’est pas question d’aborder les charges dans cette vidéo.

        4/ Merci pour cette clarification !

        En tout cas, j’ai hâte que tu nous parle de ta dernière acquisition 🙂

        A bientôt,
        Elyes

        • Elyes,

          Pour reprendre ta 3ème question/commentaires :

          3/ Ce n’est pas que je ne veux pas aborder les charges, c’est juste que j’ai fait une vidéo sur mon salaire et mes appartements. Si j’avais mentionner les charges et les amortissements des appartements, il aurait fallu que je parle, coté salaire des loyers, des repas, des achats quotidiens etc… Et ça durerait 3 heures… Car si je le fais pour l’un, il faut que je le fasse pour l’autre, pour que la vidéo soit équilibré et cohérente.
          Néanmoins ton point de vue est très intéressant, comme tes questions, c’est un plaisir d’échanger avec toi !
          Je pense que je vais faire une vidéo prochainement sur la location en meublé. Qui pourrait s’intituler : « LOCATION MEUBLÉE AU FORFAIT Vs AU REÉL »

          Sébastien D.

  6. bravo pour cette vidéo, elle est très concrète et très simple à comprendre. Je regarde pas mal de blog parlant d’immobilier, je dois dire que ton blog fait partie des plus pertinents.

    Merci encore

    julien

  7. Pingback: la Question Immobilière du Lundi #01

  8. Bonjour Sebastien,

    J’ai vu et revu ta vidéo à plusieurs reprises et ai fait de même pour le texte qui a suivi. J’ai également pris le temps de consulter les différents commentaires. Ta façon de faire est très intéressante car tu expliques en détail la méthodologie.

    Aussi, je rejoints deux commentateurs, Bertrand et InvestMan. Mon commentaire va peut-être te sembler désagréable, mais je souhaite pointer du doigt des éléments qui ont déjà été évoqués mais qui n’ont pas semblé attirer ton attention.

    Personnellement, j’ai fait comme toi pour mes deux premiers appartements et aujourd’hui je m’en mords les doigts. Les erreurs réalisées à l’époque m’ont beaucoup appris pour mes appartements achetés par la suite. Mais cet enseignement m’a coûté très cher. Je m’explique.

    Dans son commentaire, Bertrand, évoque les risques à la revente en parlant d’IS. Effectivement, c’est une entreprise donc pas d’IS, en revanche, Bertrand parle de la revente et là il s’agit d’un élément crucial. Dans ta réponse, tu lui dis « car je reste tout à fait libre d’exploiter et de revendre mes biens ». Bertrand ne te dit pas que tu n’es pas libre d’exploiter ou de revendre, mais te parle de pénalisation en passant par ta formule.

    Lors de la revente, tu devras prendre le prix de vente – le prix d’acquisition + les travaux + diverses taxes + [les amortissements]. Alors, si tu prévois de conserver ces biens à vie, aucun problème, mais si comme la plupart des investisseurs, tu prévois de vendre un jour ou l’autre, fiscalement ça va être très lourd. Je suis passée par là et je sais bien de quoi je parle. J’avais voulu amortir l’immobilier histoire de réduire mes impôts (tout comme toi). Le jour où j’ai revendu, la base prise en compte dans le calcul de la plus-value a ajouté les amortissements, du coup mon coût d’acquisition a largement été diminué et j’ai du supporter une très lourde fiscalité sur la plus-value. Je te laisse imaginer la catastrophe quand le bien a pris 400% de sa valeur sur la période !

    Pas si sûre que toi que la somme déboursée auprès de ton conseiller soit si rentable que ça à long terme.

    Concernant le commentaire d’InvestMan, il met l’accent sur deux éléments très intéressants. Le point n°2 de son commentaire évoque la fiscalité dans son ensemble. Effectivement 20€ d’impôts pour une année et pour autant de loyers, on peut se dire que c’est peu, mais les cotisations du RSI, de l’URSSAF, des diverses taxes qui vont tomber par la suite sont bel et bien à prendre en compte. Peut-être que tu n’as pas encore eu l’occasion d’être contacté par leur service, mais le jour où ils vont commencer à te taxer, te demander des cotisations et autres, en se basant sur des éléments non probants (pas de prise en compte du bénéfice), tu vas tout faire pour sortir de ce régime.

    Le point n°3 du commentaire d’InvestMan est également pertinent. Il est vrai que pour comparer d’une façon réaliste ton travail et tes investissements, il faudrait déduire toutes les charges. Cependant, bien que l’Etat offre ce qu’il appelle un crédit d’impôt dans le cadre de la réalisation de cette prestation par un comptable, c’est quoi qu’il en soit une somme à payer. Que ce soit à l’Etat ou à un comptable, cette somme est décaissée et représente un manque à gagner, il n’y a donc aucune gratuité, comme on peut le lire un peu partout sur Internet.

    Voilà, j’espère que mon commentaire t’ouvrira les yeux sur ces points importants qu’on ignore à court terme, mais qui ont des conséquences désastreuses à long terme. Rares sont les comptables et conseillers qui te parlent de ces points, car souvent pour justifier leurs honoraires, ils cherchent avant tout à te vendre un conseil qui te fera économiser 3 ou 4 000 euros, en oubliant évidemment d’évoquer la perte substantielle à terme.

    Bonne continuation pour tes prochaines opérations immobilières.
    Ruth LEVY

    • Merci Ruth pour ton commentaire et tes 3 questions,

      Concernant tes questions 1 et 2, n’ayant pas tous les éléments de réponse, je viens de les transmettre à mon comptable et à ma notaire. J’y répondrai dès que j’aurai les réponses.

      Dans ta 3 question tu évoque les frais de comptabilité. Comme je l’ai indiqué il sont déductibles de mes impôts sur le revenu. Ce qui signifie que je passe par les services d’un comptable ou pas, je débourserais exactement la même chose au final. Il s’agit ici d’une question relative au travail, au temps passé et aux compétences comptables. N’étant pas comptable moi-même, n’ayant ni l’envie ni le temps de temps à y consacrer, je préfère donc passer par un comptable qui s’occupera de tout. Deux options s’offrent à moi :
      –Je fais tout moi-même : n’étant pas comptable, je devrais me former sur le sujet (ce qui me coûtera de l’argent). Au final je n’aurais effectivement déboursé aucun euro en frais de comptabilité et devrait payer mes impôts sur le revenu.
      –Je passe par un comptable : c’est son métier et cela est vérifié par un expert comptable du cabinet, en d’autres termes si il y a un problème comptable je ne suis pas tenu pour responsable (hormis les déclarations que j’ai faites, les décisions que j’ai prises, les factures etc.). Dans mon cas, puisque le cabinet comptable par lequel je passe est relié à un CGA (Centre de Gestion Agréé) je bénéficie d’une réduction d’impôt (sur mon impôt sur le revenu), ce qui annule à 100 % les coups de comptabilité.
      Maintenant que les 2 options qui me sont offertes ou été développées, QUI (même un comptable) souhaiterais tout faire lui-même ? Étant donné qu’en passant par un cabinet comptable on n’a rien à faire et en plus c’est déduit de nos impôts.
      Au final pour dire les choses simplement : QUE JE PASSE PAR UN CABINET COMPTABLE OU QUE JE FASSE TOUS MOI-MÊME, CELA ME COÛTE LA MÊME CHOSE.

      Cdt,
      Sébastien D.

    • Ruth,
      Complément d’information :
      1/ Concernant la manière de procéder lors de ta revente, à savoir : tes amortissements charge etc. ont été ajoutés au prix d’achat pour minimiser ta plus-value. Cela est vrai lorsqu’il s’agit de (LMP) Loueurs en Meublé Professionnel. La plus-value en cas d’achat/revente dans le cas du LMNP est la même règle que pour les particuliers.

      2/ De plus lorsque tu évoques les RSI et l’URSSAF il s’agit là encore de LMP. Si le LMP est inscrit au RCS alors il faudra effectivement payer le RSI (cotisations : maladie, retraite etc.). Néanmoins, dans le cas où on est déficitaire alors le forfait minimum du RSI est appliqué.

      Je suppose que dans ton cas tu étais en LMP, moi je suis en LMNP. Je ne vais pas m’étendre plus sur des explications ici, sachant que les règles peuvent changer. Il faut surtout faire la distinction entre Les loueurs en meublé professionnel et non professionnel.

      C’est un plaisir d’échanger avec toi, et de se confronter aux joies comme aux difficultés rencontrées !

      Sébastien D.

  9. Bonsoir Sébastien,
    Un grand merci pour vos explications de votre BILAN 2013… J’attend le BILAN 2014 avec impatience pour voir l’évolution…
    Jeanne

  10. Salut Sébastien,
    le contenu de la vidéo est très concrète et très simple à comprendre
    Si j’ai bien compris vous avez du créer une société pour vous soulager un peu du poids des impôts. Ma question est quel type de société vous avez créé ? Pouvez-vous m’en dire davantage
    Je vous en remercie
    Cordialement
    Mr Bathily

    • Bonjour,
      Il s’agit d’une Entreprise Individuelle (EI). Elle me permet effectivement de déduire énormément de postes (amortissements, charges).

      Sébastien D.

  11. Bonjour Sébastien,

    Merci pour tes vidéos.

    Ayant déjà 3 appartements en location, et partant sur l’achat d’un 4ème, ta vidéo m’interesse, surtout que le simulateur des impôts est tombé récemment sur impot.gouv, et que je commence à me faire une frayeur en voyant le montant à payer.

    Dans ta vidéo, je comprends que tu as chronologiquement créé ton EI, puis que tu as rattaché tes biens que tu avais déjà à ton EI.
    Cela signifie donc que tu as du transférer tes biens d’un niveau personnel vers ton EI, pour que ces derniers passent en actif immobilisé, et puissent donc être amortissable ?
    Tes prêts ont du aussi passer en dette dans ton bilan ?

    Le comptable te communique t’il un bilan et un compte de résultat ?

    Merci par avance pour tes réponses

    • Bonsoir Régis,
      Mes appartements actuellement loués sont en LMNP (Location Meublée en Non Professionnel), pour cette raison, les loyers sont imposables en BIC, soit au forfait (abattement de 50%), ce que je faisais avant 2013, ou au réèl ce que j’ai fais depuis début 2013. Cela me permet effectivement de pouvoir passer en charges les dépenses liées à Mes investissements locatifs. La grande majorité des dépenses passe en amortissement ce qui permet d’arriver à une non-imposition (dans mon cas sûrement pendant au moins 10ans).
      Le cabinet comptable qui s’occupe de mes biens me fourni effectivement un bilan et un compte de résultat annuel pour mon EI. Je viens de transmettre toutes les factures et document dont le comptable à besoin à la réalisation de ces documents. Je recevrai le bilan et compte de résultat courant Avril, je ferai bien évidement une vidéo pour vous montrer l’évolution entre 2013 et 2014.
      Sébastien D.

  12. Bonjour Sébastien,

    J’ai écouté une de vos vidéos concernant la création d’entreprise individuelle pour payer moins d’impôts grâce à votre investissement immobilier.
    Pourriez vous me donner davantage de détails car je ne trouve pas vraiment de vidéos intéressantes sur ce sujet. J’ai lu le livre d’Elise Franck et d’Olivier seban; ce sujet n’est pas non plus abordé.
    Nous avons actuellement 3 petits appartements finis de remboursés. Nous souhaitons réinvestir pour augmenter notre patrimoine pour notre retraite et se réendetter pour diminuer nos impôts. Mais la solution que vous suggérez a l’air encore plus intéressante. Actuellement nous avons 3 enfants à charges donc 4 parts mais d’ici quelques années nous ne serons plus qu’à 2 parts au niveau imposition.
    Je trouve vraiment dommageable de ne pas parler clairement de l’imposition en même temps que de l’investissement immobilier car c’est plus que lié; c’est pourquoi toutes les vidéos que l’on peut écouter me semblent du vent. Il y a quelques infos à glaner mais rien de plus. Le vrai problème quand on a fini de payer son emprunt et les travaux finis reste quand même l’imposition qui diminue largement la rentabilité.
    De plus, ayant déjà eu une EI, comment faites vous pour ne pas payer la taxe professionnelle et le RSI?
    Dans l’attente de vous lire.
    Bien cordialement
    Isabelle

    • Isabelle,

      Concernant l’imposition, je vois 3 principales raisons qui font que les impôts sont rarement abordés dans les blogs immobiliers et dans les ouvrages d’Élise Franck et d’Olivier Seban :

      Premièrement, Élise, Olivier et moi sommes des investisseurs immobiliers et non des spécialistes de l’imposition. Nous ne prétendons pas être fiscalistes mais sommes des investisseurs dans le domaine de l’immobilier. Le sujet des impôts ne nous passionnent pas, ce n’est pas ce qui nous fait vibrer. Ce qui nous anime dans l’investissement immobilier est dans la recherche des biens, des comparaisons, des visites, des montages, des négociations, manières de faire les choses, interconnexions avec les différents interlocuteurs et spécialistes… Donc pas d’affinité particulière avec les impôts, voir même l’inverse !

      Deuxièmement c’est très risqué de s’avancer sur des spécificités fiscales car souvent la fiscalité est lié aux revenus du travail (et nous ne sommes pas tous égaux sur les salaires). De plus lorsqu’on écrit un livre, un articles pour un blog ou qu’on fait une vidéo on s’adresse à la majorité des lecteurs ou internautes. Le cas spécifique se traite au cas par cas. Si vous avez un bien en location, c’est simple et il n’a pas 50 possibilités, quand vous avez plusieurs il faut commencer à se poser les bonnes questions et vous adresser à un fiscaliste, c’est le meilleur conseil que je peux vous donner parceque c’est sont métier, il est spécialisé dans le domaine.

      Troisièmement les textes lois changent régulièrement, ce qui est vrai aujourd’hui ne le sera peu être plus demain. Un changement de gouvernement, une élection, un nouveau dispositif fiscal et ça change.

      Il y a tellement de variables à prendre en compte lors de sa déclaration d’impôt en France qu’il est judicieux de faire appel à un spécialiste. J’aimerai simplifier les choses et prendre des raccourcis mais en matière d’imposition cela me semble risqué. Ce n’est pas que je ne veux pas répondre à votre question mais il n’y pas 1 réponse mais DES RÉPONSES.

      Pour ce qui est de vos investissements déjà payé, félicitation d’avoir ces biens dans votre portefeuille. C’est un réel atout pour votre présent et votre futur. Étant donné que vos 3 biens n’ont plus de crédit il est évidant qu’il n’y a plus rien à déduire coté crédit immobilier, et donc cela diminue vos charges chaque année. Concernant ces appartements avez-vous envisagé de revendre un ou deux appartements afin de réinvestir dans de nouveaux biens qui auront leurs propres crédits, donc leurs propres intérêts d’emprunts que vous pourriez ainsi déduire ? Pour recommencer un nouveau cycle.

      Enfin pour ce qui est de mon EI, mes appartements sont en location meublée. Actuellement je suis en LMNP (NON PROFESSIONNEL) la taxe prof ne m’est pas demandé ni le RSI.

      Je vous invite à discuter de vive voix avec moi lors d’un prochain coaching http://apprendre-investissement-immobilier.fr/je-peux-vous-aider-coaching-individuel/ afin de remettre à plat vos objectifs, et surtout d’avoir des compléments d’informations qui me manque dans votre commentaire.

      Sébastien D.

  13. Bonjour Sébastien,
    Merci à votre vidéo et vos conseils!

    Je souhaiterai sincèrement prendre en contact avec ton fiscaliste car j’ai également des revenues fonciers à déclarer et je pense que j’ai vraiment trop déclaré ces dernières années car je reste encore en régime micro-foncier.

    Je vous remercie d’avance!
    Léa

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