COMMENT j’ai COACHÉ MES PARENTS pour vendre leur maison

11 Mar

Découvrez COMMENT j’ai coaché mes parents pour qu’ils vendent plus rapidement et surtout plus cher leur maison de St-Ouen en région parisienne. Oui c’est dans le « 93 », pourtant ils l’ont vendu plus de 7.500€/m2 !!! Là où les prix moyens sont de l’ordre de 4.000€/m2.
Comment ?
Regardez la vidéo jusqu’au bout, je vous dis TOUT…

 

COMMENT j’ai COACHÉ MES PARENTS pour vendre plus rapidement et plus cher leur maison ?

(en 4 ÉTAPES)

 

Dans cette vidéo, je vais vous montrer comment j’ai coaché mes parents, ce que je leur ai dit et POURQUOI je suis intervenu.

Je m’appelle Sébastien D, je suis investisseur immobilier depuis 2003. Je suis devenu rentier maintenant grâce mes investissements immobiliers et je vis de mes rentes de loyer.

Dans cette vidéo je vais vous expliquer comment j’ai aidé mes parents, comment j’ai coaché mes parents pour qu’ils vendent mieux leur pavillon de la région parisienne. Il faut savoir que, grâce à mon accompagnement, ils ont réalisé un peu plus de 40.000 € de gains, et je vais vous expliquer ça tout de suite.

L’année dernière, en 2016, mes parents qui étaient tous les deux à la retraite ont décidé de vendre leur pavillon à Paris. Jardin derrière d’une trentaine de mètres carrés, petite cour devant, une grande cave d’à peu près 35 à 40 m², et 2 niveaux. La maison fait à peu près 70,75 m². Ma mère a reçu ce pavillon en héritage de sa mère, de son vivant.

Je vais vous mettre tous les calculs en euros parce que, bien évidemment, quand ça a commencé, on était en francs, mais je vais vous donner la concordance en euros. Il y a 30 ans, ça lui a coûté 12.000 € pour faire la succession de son vivant. C’est leur résidence principale, aucun impôt sur la plus-value puisque c’est leur résidence principale et puis, de toute manière, au-delà de 30 ans il n’y aurait plus rien à payer. 12 000€, c’est ce que ça a coûté en fait à mes parents pour récupérer cet appartement.

L’année dernière, ils ont voulu le vendre parce qu’ils n’ont plus l’utilité, ils ne veulent plus habiter à Paris, en région parisienne, ils veulent partir. Ils ont décidé de mettre en vente ce pavillon. Pendant des années Saint-Ouen (93) a eu quelque chose de particulier, c’est que les ventes étaient bloquées quand on était au-dessus du prix marché. Sauf que le prix du marché à Saint-Ouen avait été déterminé plus ou moins par la mairie et bien en-dessous de ce que coûte un appartement ou un pavillon dans la région parisienne. Il y a eu une espèce de sous-évaluation, un marché très bas qui pouvait être plutôt pas mal pour les personnes qui achetaient à ce moment-là mais, pas pour les personnes qui vendaient. Depuis quelques années ce n’est plus du tout comme ça. Ce qui s’est passé, c’est que depuis quelques temps, il y a plusieurs pavillons dans la zone où sont mes parents qui ont été vendus et ça a été une bonne chose parce que certains de ces pavillons ont été détruits et les promoteurs ont refait des petits immeubles de deux à trois niveaux. Ce qui fait que le pavillon en lui-même s’est complètement raréfié. Et c’est là que ça devient intéressant vous allez voir.

Mes parents ont fait une estimation il y a deux ans à peu près sur cette maison aux alentours de 400, 480 000 €, et ils ont refait une estimation au milieu de l’année dernière. Je vais vous donner les chiffres.

  • Agence n°1 : estimation à 500.000 € maximum

  • Agence n°2 : estimation à 550.000 € maximum

La première agence n’aurait jamais mis au-dessus de 550.000€ et, pour la deuxième agence, il ne voulait pas non plus mettre au-dessus de 555.000€ parce que ça ne pouvait pas partir. C’était vraiment le maximum qu’ils estimaient, au-delà, les gens n’iraient pas à Saint-Ouen.

Partant de ça, moi j’étais au courant qu’ils voulaient vendre. Surtout, le mot d’ordre que je leur avais donné c’était « Ne signez rien avec une agence immobilière, ne signez rien avec personne, aucun document, quoi que ce soit qui pourrait intervenir dans la transaction sans m’en avoir parlé ».

Et la mère m’appelle un soir, elle me dit : « Voilà, on va prendre l’une des deux agences, celle qui a mis le plus haut, qu’est-ce que tu en penses ? ». J’ai dit « Écoutez, vous allez me dire un peu ce qu’il en est ».

Frais d’agence : 25 000 € pour 550 000 € maximum. Il faut savoir que quand une agence vous donne un prix, c’est souvent le prix maximum que vous pourriez en tirer. Et d’ailleurs vous voyez, 50 000 € d’écart, forcément, mes parents se sont tout de suite positionné sur l’agence qui proposait le plus. C’est tout à fait logique et tout à fait compréhensible, il n’y a pas de souci par rapport à ça. Et pourtant, c’est le même bien. Et les acheteurs, les acquéreurs, qu’ils aillent dans une agence ou dans une autre eh bien, il y en a une c’est 500 000, l’autre 550 000… enfin bon bref, je ne vais pas m’étendre là-dessus.

Bref, ils regardent et je leur dis : « Eh bien écoutez, vous me laissez une heure, je vais regarder ce qu’il en est et je vous rappelle. Le prix de 550 000 € n’est pas juste pour moi. »

Mes parents (surtout mon père) répondent : « Mais déjà c’est très cher pour Saint-Ouen, c’est déjà hors de prix. De toute manière on ne vendra jamais 550 000 €. »

Je leur ai dit : « Je suis allé voir les annonces, c’est simple, dans les critères que vous avez, en région parisienne, dans ce coin-là de Paris, avec trois chambres, avec un jardin dans lequel il y a une pelouse où on peut faire du barbecue, plus une cave, c’est simple, il n’y en a quasiment pas, et à peu près 5 qui remplissent ces critères. Et sur ces 5, c’est quasiment la vôtre qui est la plus belle ». Aussi impartial que je pouvais être, c’est ce que je pensais. Les prix étaient à 400 000, à 450 000, 600 000, 650 000… quand j’ai commencé à parler de 600 et de 650 000 à mes parents ils m’ont dit que ce n’était pas possible et que ça ne se vendra jamais.

Je me suis posé la question sur la commission d’agence, la marge, qui est colossale. C’est-à-dire que si vous vendez 550 000, vous allez de toute manière reverser 25 000 € de commission. C’est vraiment énorme.

Mon père m’a dit : « Oui, de toute manière, c’est eux qui connaissent, ils savent les diagnostics qu’il faut faire, ils prennent tout en charge, ils font les visites. Moi, je n’ai pas envie de m’embêter avec ça ».

Alors, je vais revenir sur ces 2 points, les frais d’agence, et l’estimation du bien.

Premièrement, les frais d’agence. J’ai dit à mon père la chose suivante : « Quand tu travaillais, il te fallait combien de temps pour gagner 25 000 € ? »… Là, c’était par téléphone. D’un coup, quand on rapporte ça à « Combien de temps on met pour gagner 25 000 € ? », on se dit que finalement, pour faire quelques visites, mettre une annonce en ligne, s’occuper des diagnostics… c’est à peu près tout. Mais mon père me disait : « Oui, mais elle la connaît bien, de toute manière c’est un cas particulier, voilà, tu ne connais pas… ».

J’ai dit : « Écoute, j’ai quand même fait pas mal de transactions immobilières et moi je te dis juste que 25 000 € de frais d’agence immobilière, c’est juste colossal. Parce que, qu’elle te prenne 25 000 € parce que c’est un bien à 650 000 ou qu’elle te prenne 4.000 € parce que c’est un bien à 50 000, le job est le même ». Et ça, mon père a eu beaucoup de mal à le comprendre et il s’est fait embarquer par l’agence sur tout ce qui est diagnostics. En plus, il faut savoir que pour un pavillon, les diagnostics, ce n’est vraiment pas grand-chose, il y en a moins à faire que pour un appartement, il n’y a pas la surface à calculer… si : vérifier qu’il y a le tout-à-l’égout, mais ça, ce n’est pas les diagnostics, c’est plutôt la mairie.

Donc, par rapport à ça, il a commencé à changer un peu d’avis. Puis, la deuxième chose que j’ai dite à mes parents qu’il fallait le mettre plus de 550 000 €. Tout simplement parce que c’est une perle. C’est quelque chose d’unique. Et quand c’est unique et qu’il n’y en a que 5 sur le marché, eh bien, il n’y a pas de prix. Parce que, c’est un petit marché dans le sens où il y aura très peu de monde qui va être intéressé puisque le prix est quand même assez important, 550 000 €. C’est quand même un budget sachant qu’il y a trois chambres et qu’on est dans le 93. Alors certes, aux portes de Saint-Ouen, mais voilà, il faut tout remettre dans le contexte.

Les atouts, c’était vraiment le sous-sol qui est complètement sain et complètement utilisable avec des petites fenêtres, et le jardin avec la pelouse et le barbecue. Ça, c’était vraiment les choses importantes. Donc moi, j’ai dit à mes parents, j’ai fait un deal avec eux, d’ailleurs lors d’une soirée, c’était assez tendu entre nous, mais, au bout d’un moment je leur ai dit : « Voilà, moi, je pense qu’il ne faut pas que vous preniez une agence parce que, reverser 25.000€, c’est ridicule… c’est colossal même je devrais dire, et la deuxième chose, c’est qu’il faut qu’on mette la maison plus cher ».

Ils n’étaient pas d’accord, et je leur ai dit (on était début septembre 2016) : « C’est simple, faites-moi confiance, vous me laissez 15 jours et je vous trouve quelqu’un à plus de 550.000€ ». On discute, ils me font confiance et on met l’appartement à… de mémoire, à 595.000€. Et, je me mets à faire l’annonce avec ma mère. Début août, il y avait eu l’anniversaire de ma sœur et, je savais qu’ils voulaient vendre. En fait, on a dressé une table dans le jardin, on était une douzaine avec les parasols, on a même mis les parasols puisqu’il y avait trop de lumière, le barbecue derrière, un buffet, dans un recoin, mes parents avaient mis des petits matelas avec des coussins… cela faisait vraiment petit salon d’extérieur. On a prit quelques photos. J’ai dit à ma mère : « Tu vas voir ça, le jour où tu vas vouloir vendre la maison, ça va être une perle, c’est ce qui va déclencher la vente ».

Mes parents m’ont fait confiance et voici comment je les ai aidés, en 4 étapes.

LES 4 ÉTAPES

 

La première étape, c’était bien sûr de refaire l’estimation !

Comme je vous l’ai dit il y a un instant, on ne peut pas donner une valeur exacte au prix du mètre carré. On ne peut pas valoriser au mètre carré un bien qui est hors normes. On ne peut pas se comparer et faire une moyenne du prix au mètre carré pour un pavillon. Tout simplement, parce que, là où ils sont, il n’y en a pas d’autres. Il y en a 5, et encore en ratissant large quand on parle de pavillon et de cour avec un jardin derrière. Donc ça, c’est la première chose : revoir le prix marché. Et quand on ne peut pas être dans une catégorie, ça veut dire que le prix peut être très haut, médian, ou très bas… cela va vraiment dépendre de l’acquéreur qu’on va trouver. Du coup, je reviens dessus, on l’a mis à 595.000€ et je vous assure que j’ai bataillé avec mon père parce qu’il ne voulait pas du tout de ce montant. Il m’a dit : « Si on fait ça, ça ne va pas marcher, on n’aura personne. »

La deuxième étape, c’était l’annonce. L’annonce,

je vous l’ai dit il y a un instant, on l’a faite ensemble, on n’a pas mis trop de choses, mon père voulait mettre beaucoup de choses et voulait tout dire. Je lui ai dit : « Écoute papa, c’est simple, l’annonce, elle sert à une chose, faire venir les gens. Si tu mets tout sur l’annonce comment veux-tu avoir un effet coup de cœur après ? Comment veux-tu surprendre la personne qui visite ? Ce n’est pas possible. Par contre, il faut en donner suffisamment pour qu’elle vienne et qu’elle sache à quoi s’attendre et qu’elle ne fasse pas le déplacement pour rien ».

Donc, c’est ce qu’on a fait, et en toutes premières photos, on a mis la photo de ce fameux anniversaire de ma sœur quelques semaines plus tôt. Et ça, c’était vraiment l’élément déclencheur. On en a dit un peu dans l’annonce, mais on n’a pas tout dit.

La troisième étape : « Un effet coup de cœur », un effet waouuh !

C’est c qui s’est passé parce que les principales personnes qui sont venues visiter… il y a eu cinq ou six visites en fait le week-end qui a suivi la mise en ligne de l’annonce et toutes les personnes recherchaient déjà depuis assez longtemps, elles avaient un budget assez confortable. Le problème, c’est que ce genre de bien, en fait, il n’y en a pas sur le marché. Et quand il n’y en a pas sur le marché, il n’y a pas énormément de personnes intéressées. Par contre, les personnes intéressées, si ça correspond, alors là, elles sont prêtes à acheter.

Je vais vous dire finalement à qui ils ont vendus. Ils ont vendu à un couple de 35 ans à peu près. Elle, elle travaille dans un cabinet d’architectes, elle avait l’œil et savait ce qu’il fallait faire dans cette maison, et lui était dans l’immobilier. Pour vous dire d’ailleurs que ça faisait un an qu’ils cherchaient. Ils avaient des revenus très confortables, ils habitaient dans le 16e dans un très grand appartement mais, ce qu’ils voulaient, c’était un jardin avec de la pelouse pour manger dehors quand il fait beau et faire du barbecue. C’est dingue, mais, ce qu’ils ont acheté, c’est ça…

Le coup de cœur, ils l’ont eu dans l’annonce et ça s’est complètement confirmé. D’ailleurs, petite astuce, j’avais dit à mes parents : « Vous allez faire les visites le week-end et vous allez commencer les visites à partir de 14 h ». Alors, heureusement il a fait beau, on était en septembre. Je leur ai dit la chose suivante : « Vous allez manger dehors, vous allez faire un barbecue dehors, et à 14 h vous en serez au café ». Ils m’ont dit : « Bah, non, si on fait une visite, on va pas commencer à manger un barbecue… ». Je leur ai dit : « Si. Parce que, ce que vous vendez, c’est ça : c’est le barbecue et de vivre à l’extérieur, parce qu’à Paris, ce n’est pas possible ». Ils sont complètement au calme, il y a de la vigne vierge sur les murs et il n’y a pas de vis-à-vis. Donc, vous vendez un jardin. Et, c’est ce qu’ils ont fait, et ça a fonctionné.

L’histoire c’était : « Installez-vous, prenez un café, on est au calme, les petits oiseaux chantent… ». Ils avaient avait même mis le parasol parce qu’il y avait trop de lumière. Enfin, c’était vraiment l’idéal pour ce que les gens recherchaient. Et il y a eu un autre effet coup de cœur pour le couple qui s’est positionné c’est qu’ils sont arrivés de chez eux depuis le 16e en vélo tous les deux. C’était un couple de bobos. Ce qui est marrant, c’est que lorsqu’ils sont arrivés, mes parents ont ouvert la grille et ce couple a été surpris puisqu’ils ont dit : « Mais on ne comprends pas, c’est ça le jardin ? ». Mon père a dit : « non, non, le jardin est derrière, il est au calme, ça, c’est la cour ». Et eux : « Mais, ce n’était pas dans l’annonce ? ». Mon père a dit : « Non, ce n’est pas dans l’annonce. Mettez vos vélos à l’intérieur, on va fermer c’est sécurisé ». Et les deux se sont regardés et à ce moment-là mes parents se sont dit : « c’est probablement eux qui vont acheter ».

En fait, ils sont arrivés, ils ne sont même pas encore rentrés dans la maison qu’ils avaient déjà l’espace pour ranger leurs vélos et ça avait l’air d’être très important pour eux, c’était comme ça qu’ils se baladaient à Paris. Donc, ce petit espace d’une dizaine de mètres carrés devant la maison, il y a un peu de végétation, il y a une grille etc… eh bien, c’était génial pour mettre leurs vélos. Vous voyez, parfois ça ne tient pas à grand-chose.

Après, l’intérieur leur a plu. Il y a eu un autre effet avec la possibilité de surélever le toit. Elle, étant dans la partie architecte, elle l’a vu tout de suite.

Je continue mon histoire. Effet waouuuh ! par ce que : le jardin, ça ils ont vraiment adoré, la petite cour devant pour mettre les vélos, le fait de pouvoir surélever la toiture, ça c’était génial. Et puis, l’intérieur, la cuisine qui pourtant était des années 80 leur plaisaient étonnamment. Bref, la maison était entretenue, en bon état donc, ça leur a plu.

La quatrième étape, c’est une étape qui est très importante, vous allez comprendre pourquoi. C’est une étape que j’inclus toujours quand j’investis, que ce soit à l’acquisition ou quand je vends. Vous allez comprendre, c’est très simple.

La quatrième étape : 2 QUESTIONS 

Il y a deux questions qu’il faut toujours vous poser. La première c’est « où puis-je augmenter mon gain ? À quel moment augmenter ce que je vais gagner ?». Donc, en augmentant le prix, c’est une des manières. En tout cas, en augmentant le prix ou en augmentant des choses qui font que je vais gagner plus. La deuxième question qu’il faut se poser c’est « où puis-je diminuer les dépenses ? ». Et l’addition de tout ça, c’est un meilleur enrichissement. Enrichissement plus rapide et plus important, instantanément.

Pour ce faire, rien de plus simple. Comment peut-on diminuer les dépenses ? Dans ce cas de figure, c’était tout simplement les frais d’agence. Donc, vous voyez bien que 25 000 € ont été annulés.

Je vous ai dit il y a quelques instants, j’avais proposé le pavillon à 595 000 €. Il y a une partie forcément de négociation. Et la négociation a été que ce couple s’est positionné… juste pour info, il y a un autre couple qui s’est positionné juste après le week-end. Voilà, il a suffi de quelques jours, en fait, pour avoir deux acquéreurs potentiels. Le couple s’est donc positionné à 560 000 €. N’oubliez pas que les deux estimations des agences c’était 500 000 et 550 000 maximum. Là, on est déjà à 560.000€. Ma mère m’en parle, je demande quand même à l’autre personne qui me faisait aussi une proposition à 560.000€ et je vois les dossiers. Les deux dossiers étaient convenables. Et je dis : « Proposez plus, ils ne sont pas à quelques milliers d’euros près ». Ils avaient les moyens car on avait déjà un peu leur plan de financement et on savait qu’ils n’étaient pas à quelques milliers d’euros près. J’ai dit à mes parents : « Aux alentours de 570.000€ ». Ils ont décidé de faire 565. 000, je leur ai dit : « OK, faites comme vous voulez parce qu’il n’y a pas énormément d’acquéreurs », et puis, ils étaient un peu moins joueurs que moi…

Voilà comment ça s’est passé. Je ne vous fais la vidéo que maintenant tout simplement parce que la vente de cet appartement a amené de l’argent à mes parents pour racheter quelque chose d’autre, leur nouvelle résidence principale. Moi, je ne me sentais pas de faire la vidéo trop tôt.

Cette maison dont je viens de vous parler a été vendue en janvier. Tout s’est absolument déroulé sans aucun problème. J’ai suivi le dossier avec mes parents. On part de 12 000 € pour arriver à 565 000 €, nets d’impôts forcément, donc c’était plutôt un gain important sachant, encore une fois, que les estimations étaient entre 500 et 550 000 €. Le coaching que je leur ai apporté, c’était pour eux, pour qu’ils puissent le vendre le maximum possible, et que, en même temps, les deux parties soient gagnantes, c’est-à-dire à la fois les acquéreurs et mes parents qui étaient vendeurs. Donc, ça, il ne faut pas le perdre à l’esprit, il faut vraiment que tout le monde soit gagnant parce que ce sont des relations humaines, c’est comme ça que c’est intéressant de travailler, d’échanger… et puis voilà, il ne faut pas toujours essayer que l’autre perde pour que vous, vous gagniez. Non. La solution gagnant-gagnant ça existe, la preuve. Les travaux ont déjà commencé, je l’ai vu de l’extérieur, au bout de trois jours ils avaient commencé les travaux…

Voilà pour cette vidéo, je vous parlerai probablement de l’investissement, la résidence principale qu’ils ont achetée il y a quelques jours. Et moi, je vous dis à très bientôt. Si vous ne vous êtes pas abonnés, allez-y, c’est juste ici. Si vous voulez avoir une idée de la rentabilité des 50 plus grandes villes de France, eh bien, vous cliquez jusqu’ici pour avoir tout ça. C’est totalement gratuit. Tchao tchao !

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Sébastien D

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