Comment j’ai dégagé l’un de mes locataires « mauvais payeur »

11 Avr

Comment DÉGAGER un locataire mauvais payeur ??!!! C’est l’histoire qui m’est arrivée en 2015. Comment c’est arrivé, comment j’ai réagis immédiatement et comment je l’ai fais partir !

 

Comment j’ai dégagé l’un de mes locataires « mauvais payeur »

…en 5 ÉTAPES (+2 s’il resiste !)

  • Pourquoi c’est arrivé ?
  • Comment je m’en suis rendu compte ?
  • Comment j’ai réagi ?
  • La phase d’explication (soft),
  • Comment j’ai remis les pendules à l’heure  avec lui et sa mère (moins soft) ?!
  • Comment je l’ai fais partir ?
  • Comment éviter cette situation ?
  • 5 étapes pour sortir un locataire mauvais payeur…
  • +2 étapes supplémentaires si les 5 premières ne suffisent pas !

Comment j’ai dégagé l’un de mes anciens locataires, mauvais payeur, en 5 étapes ?

C’est ce que je vais vous expliquer dans quelques instants.

 

Je m’appelle Sébastien, j’ai 36 ans, j’investis dans l’immobilier depuis 2003, et je suis aujourd’hui libre financièrement depuis fin 2016, je vis de mes investissements immobiliers, plus précisément des loyers qui arrivent sur le compte.

Donc, comment régler en 5 étapes assez simples ce problème d’impayés, en tout cas de mauvais locataire, de locataire qui paye mal, c’est ce que je vais vous expliquer.

Avant de vous donner la méthode étape par étape, voici ce qui s’est passé réellement, car ce n’est pas de la théorie, c’est ce qui m’est vraiment arrivé :

–> Il y a quelques années, un locataire est parti d’un de mes appartements parisiens, et j’ai donc dû trouver un nouveau locataire. J’ai mis une annonce, j’ai regardé les dossiers, j’ai fait des visites, et puis cette fois-là, je n’ai pas été très rigoureux je vous l’avoue, j’ai été un petit peu trop rapide, c’était déjà une de mes premières erreurs. C’est-à-dire que ce n’était pas tout à fait le jeune qui allait prendre l’appartement qui s’occupait vraiment du dossier, c’est plutôt ses parents, et particulièrement sa mère. Donc c’est elle qui voulait s’occuper absolument de tout. Sur le coup je n’ai pas trop vu le problème par rapport à ça, mais vous allez comprendre un peu plus tard dans l‘explication.  

Bref, je décide de sélectionner ce locataire qui était plutôt pas mal, il fait l’entrée dans les lieux, et déjà il précise qu’au niveau du virement, il préfère plutôt m’envoyer des chèques au départ, et qu’ensuite il procéderait à un virement. Je dis « Pas de problème ». On fait l’état des lieux, je prends le mois en cours, plus les cautions, puisque ses parents se portaient caution/garants. On commence, il n’y avait pas de problème pour le mois en cours puisque j’avais le chèque. Le mois suivant, comme de mémoire c’était en fin de mois qu’ils avaient pris l’appartement, ils m’avaient déjà donné le chèque pour le mois suivant, et le mois d’après, sur le contrat c’était marqué que je devais recevoir l’argent par virement ou un autre moyen avant le 5 du mois. Le 5, rien. Le 6 j’envoie un mail pour en parler, et deux jours après le locataire me dit : « Ce n’est pas trop moi qui m’occupe de ça, voyez avec ma mère ». C’était pourtant bien lui qui était sur le bail et qui avait signé les documents. Donc j’appelle sa mère qui m’explique qu’ils ont pris un petit peu de retard, et elle me fait le chèque, bref, le 10 du mois j’ai reçu le chèque et tout s’est bien passé. Le mois suivant, à nouveau le 5 je n’ai pas de chèque, je n’ai pas de virement, je n’ai rien. Je relance le locataire avec un mail, et il me dit « Ok je transfère ça à ma mère, je m’en occupe ». Le lendemain sa mère m’appelle et me dit qu’ils ont des petits soucis financiers, et me demande 5-6 jours de délai avant de me régler. Je lui explique que c’est déjà la deuxième fois, que j’ai signé un contrat avec son fils, et qu’il doit s’occuper du bail et me payer avant. Elle me dit : « Oui mais ce n’est pas mon fils qui s’en occupe, c’est moi ». Bref, vers le 15 du mois, je suis payé. Et le mois suivant, encore la même chose. Donc là, j’appelle directement sa mère, je lui dis : « Écoutez maintenant, c’est vous qui me payez, ce n’est pas ce qui était prévu au départ mais ok. Maintenant vous êtes aussi la personne qui est caution pour l’appartement pour votre fils, donc on va trouver une solution, on va discuter, mais si vous continuez à ne pas me payer avant le 5 du mois, on va arrêter tout de suite, vous allez partir parce que ça ne va pas aller ». Elle s’excuse, apparemment ils avaient des soucis financiers. Le mois d’après, même chose. Cette fois, j’envoie une lettre de rappel en recommandé, je leur dis : « C’est la troisième fois qu’il y a du retard », au locataire et à sa mère, puisque ses parents étaient caution. Et quelques jours après, je reçois un courrier en recommandé du jeune homme – je ne me rappelle même plus son prénom, il n’est pas resté longtemps – me disant que finalement il mettait fin au bail pour des raisons financières.

Donc voilà comment en 3 mois j’ai pu sortir le locataire. C’est réellement à partir du troisième mois que j’ai voulu partir sur l’optique que ce n’était pas mon job de réclamer tous les mois l’argent qui m’est dû contre service rendu : contre loger le fils de cette dame. Donc voilà, il y a beaucoup de discussions derrière. Ce qu’il faut retenir de ça, des problèmes d’impayés : on a souvent tendance à croire qu’il y a beaucoup d’impayés, ce qui n’est vraiment pas grand-chose, ce doit être environ 5% les chiffres au niveau national, donc ce n’est vraiment pas beaucoup. C’était la première fois que ça m’arrivait, depuis ça ne m’est pas arrivé.

Effectivement j’ai fait quelques erreurs au début, comme regarder le dossier un peu trop rapidement. La deuxième chose c’est que ce n’était pas le fils qui s’en occupait, c’est-à-dire ce n’était pas la personne qui prenait l’appartement qui s’occupait réellement du dossier, mais sa mère. Ça c’était une vraie erreur parce que moi je ne signe pas avec sa mère, sa mère est juste caution, mais ce n’est pas avec elle que je signe le bail. Donc ça c’est une chose importante. Lui, il avait 18 ou 19 ans, et il n’était pas mûr, il n’était pas mature dans sa tête, et ça c’était un problème parce que ce n’était pas très important pour lui puisque c’était sa mère qui allait payer à sa place. Egalement autre chose : il n’avait pas de revenus, il n’avait pas de stage, il n’était pas en intérim, il n’avait pas de boulot, il était juste étudiant. Donc ça c’est aussi quelque chose que je ne fais plus. Si ce sont des étudiants, soit ils ont un stage rémunéré, soit ils ont un travail en parallèle, soit ils sont en alternance. Dans mon cas, les étudiants seuls qui n’ont pas de revenus, je ne les prends plus, je sélectionne d’autres profils à la place.

Je vais maintenant vous expliquer comment, en 5 étapes clés, vous pouvez faire, et après on ira un peu plus loin.

Pour mon exemple et la manière dont je procède, pour l’instant je ne prends pas d’assurance contre les loyers impayés. Comme cela m’est déjà arrivé, je n’ai pas décidé de prendre des garanties contre les loyers impayés. Après, ça dépend des villes, je ne dis pas qu’il faut prendre ou ne pas prendre d’assurance, mais dans mon cas je n’en prends pas.

1ère étape : vérifier les dossiers très rigoureusement et passer vraiment du temps dessus. Si la personne est jeune, comme je vous le disais, il faut s’assurer qu’elle est responsable d’elle-même, qu’elle est suffisamment mature. Alors c’est vrai que maintenant j’ai un peu plus tendance à prendre des filles. Pendant un moment c’était plutôt des garçons, et maintenant c’est plus des filles parce que j’ai remarqué – c’est  sur certains exemples et uniquement à titre personnel – qu’elles sont un peu plus matures, donc quand elles font leurs études, à 18 – 19 ans, en général elles sont déjà beaucoup plus matures. Je ne peux pas faire une généralité, mais dans ce cas-là, je peux vous assurer que le locataire est suffisamment mature pour gérer lui-même tout ça. S’il y a des échanges, des courriers, c’est avec lui que vous gérez, pas avec les garants.

2ème étape : (voir la vidéo)

3ème étape : (voir la vidéo)

4ème étape : La relance. Ce n’est pas juste un mail, vous avez envoyé le mail par exemple le 6, dès le 7 milieu d’après-midi si vous n’avez pas de nouvelles il faut absolument appeler, il ne faut pas laisser traîner les choses. Ce qu’il faut savoir, c’est que la majorité des impayés, ce n’est pas de la mauvaise volonté, c’est souvent soit que les gens ont oublié, soit il y a eu un problème technique, ou soit un petit problème de trésorerie momentanée, mais les gens majoritairement ne veulent pas vous mettre dans l’embarras ou ne pas payer le loyer. En général les gens veulent payer leur loyer, c’est juste que de temps en temps il y a des petits soucis. Donc ne laissez pas traîner ce genre de situation, ça vous met en position de faiblesse. C’est-à-dire que ça fait « le propriétaire qui ne suit pas ses affaires » ou alors « qui laisse traîner », et ça c’est très mauvais. Dès le début, il ne faut pas laisser passer. C’est votre appartement, c’est vous le propriétaire, vous devez être payé et vous mettez les moyens en place. Et bien souvent quand on a une première réaction comme ça, en général ça ne continue pas, parce que de temps en temps il y a des locataires qui testent un petit peu.

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5ème étape : si jamais ça continue, il va falloir commencer à discuter et à comprendre la situation. Si le locataire a des difficultés, ne paye pas, et si vous dites : «  Écoutez ce n’est pas mon problème, vous devez me payer », si vous faites ça vous bloquez la situation. Il a peut-être des soucis financiers, mais ça veut dire que vous n’avez aucune empathie, que vous ne prenez pas du tout en compte ses difficultés et du coup il va encore plus se braquer. Ce que je vous conseille vraiment, même si ce n’est pas facile, c’est de discuter et de comprendre la situation, parce que quand on comprend la situation et quand on discute, il y a déjà les 2/3 des impayés qui se règlent. Vous pouvez juste dire : « Écoutez, peut-être que le 5 vous avez un problème parce que votre employeur met du temps »…. Ne laissez pas se dégrader une situation, il faut absolument parler et communiquer. D’ailleurs tant que vous avez le dialogue et que le locataire est toujours en train de communiquer avec vous, que ce soit par téléphone, par mail ou tout simplement aller prendre un café avec lui, essayez de comprendre sa situation, déjà il va voir qu’il a un humain en face de lui et pas juste quelqu’un qui vient récupérer le loyer. Et croyez-moi, quand il y a une partie un peu affective, les gens vont plus se débrouiller pour que vous ayez bien votre loyer tous les mois.

Voilà les 5 étapes principales pour régler une situation, et comme je vous le disais, dans les 2/3 des cas cela fonctionne. Maintenant, on peut rajouter deux étapes si jamais on n’arrive pas encore à avoir une solution, à être payé, ou à être payé dans les délais. Si vous n’êtes pas payé dans les délais mais que vous êtes quand même payé dans le mois, c’est quand même une bonne chose. Après faites comme moi, essayez de dégager le locataire parce que sinon ça va être invivable. Vous, vous avez une échéance et si vous recevez le loyer après, ça ne va pas au niveau des comptes, la banque va ponctionner d’un côté alors que vous n’avez pas encore le revenu de l’autre.

La 6ème étape ça va être de relancer, de refaire un courrier.

La 7ème étape ça va être directement de parler avec les cautions, les personnes qui se sont portées caution, qui se sont portées garantes, pour trouver une solution avec elles. Soit caution, ou soit directement la garantie loyers impayés si vous l’avez prise.

Donc après, selon les cas, les circonstances, les âges des personnes… Parce qu’après un certain âge on ne peut plus faire ce qu’on veut, on ne peut plus sortir, il y a des périodes hivernales, après c’est plus du côté juridique que ça va être plus compliqué.

Mais je vous ai déjà donné les astuces et les 5 premières étapes pour vous tirer, deux fois sur trois, d’une situation, d’un mauvais payeur ou d’un impayé. Encore une fois, soyez rassurés, ça n’arrive pas très souvent. C’était la première fois, je ne connais quasiment personne autour de moi ayant des problèmes d’impayés, c’est très rare. J’ai déjà accompagné des personnes au travers de coachings par rapport à ça, et croyez-moi, quand j’étudie la situation, quand je vois les arriérés, depuis combien de temps, le profil des personnes, en général on arrive à trouver des solutions. D’ailleurs en général en 2 mois après les coachings la situation est réglée parce qu’il faut vraiment aller dans le détail, il faut trouver le côté un petit peu humain, revoir les documentations, refaire des échéanciers, s’il y a vraiment des arriérés et mettre en place des choses. Mais il faut qu’il se passe quelque chose parce que sinon, en tant que propriétaire, vous perdez complètement votre crédibilité.

Merci de m’avoir suivi, je vous invite à vous abonner à ma chaîne youtube si ce n’est pas fait. Il y a également le petit bonus si jamais vous n’êtes pas encore inscrit à ma newsletter je vous offre le pdf des 50 plus grandes villes de France avec leur rentabilité. Je vous dis à très bientôt.

 

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Sébastien D

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