Comment se relever d’un Échec Immobilier ? Sébastien D

11 Jan

Vous avez des difficultés à louer, à revendre ou à exploiter votre ou vos bien(s) immobilier(s) ? Quelles sont les causes principales d’échecs ? Quelles sont les 2 QUESTIONS à vous poser pour résoudre les problèmes et  enfin quelles sont les CAUSES PROFONDES qui ont fait que votre investissement immobilier est un ÉCHEC partiel ou total ?

Comment se relever d’un Échec Immobilier ?

Comment se relever d’un échec immobilier ? C’est ce qu’on va voir dans cet article, au travers de plusieurs étapes. La première c’est analyser les causes : qu’est-ce qui n’a pas fonctionné ? Que ce soit sur le bien en lui-même, au niveau du crédit, ou même de l’exploitation du bien. Ensuite, il va falloir faire un bilan de ce qui s’est passé : pourquoi ça n’a pas fonctionné ? Je vais vous donner également dans cet article deux questions importantes à vous poser pour établir le problème et trouver des solutions. Et enfin, on verra ensemble s’il n’y a pas des causes plus profondes que celles que l’on voit en surface, et pas seulement sur le bien en question.

Bonjour les amis, c’est Sébastien D. l’investisseur immobilier. On va parler dans cet article de quelque chose qui n’est pas forcément souvent évoqué puisque je vous l’ai déjà dit, le mieux pour ne pas avoir d’échec immobilier, c’est de vous former, c’est de prendre un maximum d’informations, c’est d’être pro-actif, d’anticiper les problèmes. Seulement, je sais que certains d’entre vous sont dans une situation qui n’est pas forcément évidente, et sont « en échec ». Si c’est votre cas, restez sur cet article car je vais vous donner des pistes pour surmonter cela, aller de l’avant et aller plus loin pour modifier quand même les choses. Si ce n’est pas votre cas, lisez quand même parce que vous allez voir que vous risquez de vous retrouver dans cet article, et cela vous évitera peut-être de faire des erreurs dans quelque temps quand vous vous lancerez.

Je vais commencer par l’analyse des causes. Grosso modo, même si il y en a plus, elles peuvent venir de trois facteurs différents.

Premièrement : le bien immobilier, la BONNE AFFAIRE.

Ce serait donc de ne pas faire une bonne affaire. Qu’est-ce que ça veut dire? Ce serait un bien que vous auriez acheté trop cher : au-dessus du prix du marché ou même seulement au prix du marché. Un bien qui n’aurait pas un rendement suffisant, pas une rentabilité correcte. Un cash-flow qui ne serait même pas à l’équilibre, qui serait négatif. Ça peut être aussi l’emplacement dans un quartier ou même dans une ville qui ne serait pas forcément un endroit assez judicieux pour vous pour investir. Vous pouvez également avoir des difficultés au sein de la copropriété, que ce soit avec votre voisinage, ce qui peut avoir des conséquences sur le locataire que vous mettez en place : des nuisances sonores, des nuisances d’odeurs : de cuisine, de cigarette ou autres… Ça peut être également au sein même des autres copropriétaires parce qu’il peut y en avoir qui freinent, qui ralentissent certains travaux qu’il faudrait faire dans le cadre de l’embellissement, par exemple, ou de la restauration des parties communes. Ça peut également être des mauvais payeurs. Tout cela c’est ce qui va vous freiner et qui est propre au bien. À l’intérieur du bien, ça peut être également des problèmes de bruit, d’insonorisation, de mauvaise isolation, d’humidité, de luminosité… Ce sont des choses sur lesquelles on peut moins agir une fois qu’on a le bien. Pour la luminosité, quand vous avez un appartement, si vous avez un énorme vis-à-vis qui vous coupe la lumière, si c’est exposé plein nord et qu’en plus c’est un petit peu étroit devant vous, effectivement il y a très peu de lumière. On verra dans la suite de l’article comment améliorer les choses, mais il y a quand même des éléments qui sont contextuels et qu’on ne pourra pas changer à terme.

Deuxièmement : le crédit immobilier.

Si vous avez mal fait votre crédit immobilier, que ce soit au niveau du taux – qui serait par exemple trop élevé si vous l’avez fait dans le passé – ou une mauvaise stratégie : utiliser des paramètres du crédit, que ce soit des taux variables ou même d’autres possibilités et du coup ce ne sont pas forcément les résultats que vous escomptiez. Vous n’avez peut-être aussi pas assez négocié de choses dans le crédit, parce qu’il y a pas mal de choses à négocier, et on peut ne pas s’en apercevoir tout de suite. Donc voilà, ça peut être au niveau du crédit immobilier que ça pêche.

Troisièmement : l’exploitation du bien en lui-même, c’est-à-dire le moment où vous allez louer.

Les causes pourraient être au niveau du ou des locataires, de la recherche des locataires, c’est-à-dire peu ou pas de demandes. Ça peut être une mauvaise population dans le quartier, chacun mettra ce qu’il veut dans ces termes. Ça peut être également une mauvaise utilisation du bien, c’est-à-dire que vous l’avez destiné à une autre catégorie de personnes que celles qui aimeraient se loger dans votre quartier, et ça c’est souvent une erreur de débutant. Souvent on imagine les choses, on créé le bien en fonction d’une cible potentielle qui souvent nous ressemble, et ce n’est pas forcément le type de locataire qu’il y a dans votre quartier, donc faites attention à cela. Je vous donne un exemple : si vous êtes dans un quartier avec plein d’écoles primaires, de crèches, tout qui est fait – je dirai pour une vie de famille ou en tout cas qui touche à l’enfance -, et que vous louez un bien pour un étudiant, et qu’il n’y a pas de grandes écoles à côté, de lycées ou d’universités, vous vous êtes peut-être un peu trompé. Si toute une infrastructure est faite dans un quartier pour la garde d’enfants etc., eh bien prenez un bien en fonction de la demande.

Ça peut-être bien évidemment aussi des mauvais payeurs, ou des personnes qui dégradent l’intérieur de votre appartement.

 

Voilà donc en gros les trois causes principales : le bien, le crédit, et la mise en location ou les locataires.

D’ailleurs, ce qu’il faut savoir c’est que quand on parle d’échec, on n’est pas tous égaux, et on ne voit pas tous la même chose. Et également quand on commence, on ne voit pas tous les choses de la même manière. Comprenez bien que si vous commencez à investir dans l’immobilier et que vous n’avez qu’un seul bien, et que vous êtes en échec, ça veut dire que vous êtes en échec total à 100% : un bien, un échec. Or, si vous avez plusieurs biens, par exemple quatre biens, et qu’il y en a trois qui fonctionnent parfaitement, et un que vous pouvez retrouver dans les critères que je vous ai donnés à l’instant, finalement il n’y a plus qu’un quart qui pose problème, donc on est en semi-échec. Bien évidemment ça va nous concerner, on va être touché et essayer d’y remédier, mais ça n’a pas le même impact, et ça ne remet pas en cause une stratégie qu’on s’était fixée sur le long terme. Donc on n’est pas tous égaux.

C’est arrivé à une amie :

Je vais vous raconter une anecdote qui m’est arrivée il y a quelques années. C’est un couple d’amis qui a mis en location un bien immobilier. Pendant 7 ans, ils ont eu un appartement avec le même locataire, et tout se passait à peu près bien. Quand je les ai rencontrés, ils avaient déjà revendu le bien. Je leur ai dit que je faisais un peu d’immobilier, ils m’ont dit « Oh ! là ! là, mais l’immobilier c’est une horreur, c’est une catastrophe, plus jamais ! ». Je leur ai donc demandé de m’expliquer, et voici ce qui s’est passé – vous pourrez vous faire votre propre idée pendant que je vais vous raconter l’histoire. En fait, mon amie était en échec total, et moi quand elle me racontait l’histoire, je ne voyais pas un échec. Je vous explique : pendant 7 ans, elle a loué au même locataire : un étudiant, tout se passait, il payait régulièrement, pas de problème particulier. Et puis sur les quatre/cinq derniers mois, il a un peu arrêté de payer, et du coup il a donné son préavis, et le problème par rapport à mon amie, c’est qu’elle me dit : « J’ai perdu quatre mois de loyer, et j’ai l’appartement dans un état déplorable ». Je lui demande de me décrire ce qu’elle appelle un état déplorable. « Il m’a abîmé du mobilier, il y avait du calcaire dans la douche, et j’ai dû refaire toutes les peintures ». Je lui dis : et alors? (c’était un studio). Elle me répond : « L’immobilier ce n’est plus possible, ça ne marche pas et donc j’ai revendu. J’ai refait les peintures, et ça nous a bien pris une semaine après le travail avec mon mari, plus le week-end ». Et ça c’est sa cause d’échec. Je lui demande si elle avait une caution, elle avait un mois, donc sur les quatre mois dus, la caution a été gardée donc il y a trois mois qui n’ont pas été payés. Et donc ils ont vendu. Je lui ai dit : « Donc tu as vendu un bien que tu as restauré, tu as enlevé le calcaire, refait les peintures, et c’est ça ton échec ? » Elle m’a dit oui.

Moi je ne vois pas un échec là-dedans, parce que c’est le verre à moitié vide ! Sur 7 ans, elle se focalise sur les quatre derniers mois. Au final, il faut quand même savoir que pour un locataire qui reste 7 ans, c’est normal de refaire les peintures après, c’est évident, pareil pour le calcaire. Donc il n’y a pas de souci par rapport à ça. Maintenant effectivement, le problème de l’impayé sur la fin, ça fait un peu mal. Mais si on regarde bien, pendant 7 ans, donc 7 x 12 mois, elle a été payée, et il lui manque juste trois mois. Donc voilà, ce n’est pas une cause d ‘échec, en plus elle a revendu à quelqu’un un appartement refait à neuf. On ne voit pas tous la même chose quand on parle d’échec. Le problème c’est que cette personne n’avait qu’un bien, et elle ne voulait pas s’en occuper. Pourquoi pas, mais si elle avait eu trois ou quatre biens, dont celui-ci qui posait problème et tous les autres qui fonctionnaient, il est évident qu’elle aurait fait les travaux, qu’elle aurait retrouvé un locataire, et que ça aurait continué à tourner.

Donc vous voyez, il faut faire attention dans l’analyse qu’on fait d’un échec immobilier.

Maintenant, pour aller plus loin, il faut se poser deux questions quand vous pensez que vous êtes en échec immobilier.

  • La première : est-ce que ce problème nécessite de revendre mon bien ?

  • La deuxième : comment améliorer la situation pour pouvoir relouer ?

Vous vous refaites la liste de ce qui ne va pas dans votre appartement. En gros, ça va être probablement ce que j’ai évoqué au début de l’article. Posez-vous maintenant ces questions. Est-ce que ça nécessite de revendre le bien, et peut-on améliorer les choses? Si ça ne nécessite pas de revendre le bien parce qu’on peut améliorer les choses, gardez votre bien, gardez votre investissement, c’est évident ! Il suffit peut-être d’améliorer quelques petits trucs qui ne marchent pas pour que ça retombe sur les rails et que vous n’en entendiez plus parler pendant plusieurs années parce que les choses fonctionnent ! Donc il faut faire ce travail d’analyse. Il ne faut pas tout bazarder et revendre sous le coup de l’impulsion ou de la colère. Ce n’est pas une bonne solution, parce que c’est idiot tant qu’on n’essaie pas d’arranger les choses. Ça nous a quand même pris du temps de trouver le bien, de faire les démarches, de chercher le crédit, de le mettre en location, le restaurer… Donc voilà : il ne faut pas tout balayer d’un coup.

Quelles sont maintenant les causes profondes qui vous ont mis en échec ?

Ça peut être un manque de connaissances dans l’immobilier, c’est-à-dire un manque de formation, un manque d’échanges avec des personnes qui ont du succès, un manque d’aller dans les séminaires pour échanger avec d’autres investisseurs, un manque d’informations et de connaissances immobilières.

Ça peut être aussi que vous avez acheté trop rapidement, vous n’avez pas fait assez de visites, vous avez été pressé par le marché – si vous êtes dans une grande ville vous savez que ça peut aller très très vite – vous vous êtes dit qu’il y avait une bonne affaire à faire et qu’il fallait vous lancer tout de suite, mais vous n’avez peut-être pas suffisamment visité. Ça peut être l’agent immobilier ou le vendeur qui vous met la pression par rapport à d’autres offres ou visites. On ne sait jamais si c’est vrai ou pas.

En tout cas la question à se poser et le calcul à faire c’est : Est-ce que je gagne de l’argent avec cet investissement, oui ou non ? Si la réponse est oui, allez-y. Si la réponse est non, est-ce qu’en renégociant le prix, en ayant un bon crédit immobilier, en adoptant la bonne stratégie de location, est-ce que ça devient rentable ? Si c’est toujours non, changez de bien. Si la réponse devient oui, ça peut valoir le coup, car c’est une affaire normale qui s’est transformée en bonne affaire. J’en ai déjà parlé précédemment, ce n’est pas le bien en lui-même qui fait tout. Ça joue pour une partie, mais ce qui va beaucoup jouer c’est comment vous allez le rénover et surtout comment vous allez l’exploiter : en location à l’année, en saisonnier, en colocation… Il y a plusieurs possibilités pour exploiter le bien. Donc l’exploitation c’est très important et c’est souvent l’opération qu’on oublie parce qu’on a fait :

  • la première phase qui est l’acquisition du bien.
  • La deuxième phase c’est la mise en location.
  • Et la troisième phase qu’on oublie parfois, c’est de consolider son bien, c’est-à-dire de l’améliorer. Une fois qu’on l’a, il faut que ça rapporte encore plus ! Ça nécessite d’avoir un peu de recul sur le bien, donc de l’avoir loué depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, et de se reposer la question : aujourd’hui, dans le contexte, est-ce que c’est toujours judicieux de faire ce que je fais ? Est-ce que je peux augmenter les loyers ? Est-ce que je ne pourrais pas changer ma stratégie ? Ce sont les questions qu’il faut se poser.

Merci d’avoir lu cet article. À très bientôt.

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Sébastien D

2 thoughts on “Comment se relever d’un Échec Immobilier ? Sébastien D

  1. Bonjour Sébastien.
    Sur quels critères as tu fait ton classement des 50 villes les plus rentables ?
    J’ignorais Que Roubaix était en tête.
    Fabien de Lille.
    Bonne continuation à bientôt !

    • Bonjour Fabien,
      Il ne s’agit pas des villes des plus rentables de France.
      C’est le classement des rentabilités locatives Brutes des 50 plus grandes villes de France comme indiqué dans le titre.

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