Délégation TOTALE Location Saisonnière /Stéphane Lejeune interview

28 Jan

Stéphane LEJEUNE délègue à 100% ses locations saisonnières. Les annonces, les plannings, les entrées/sorties, le ménage et le changement de la fameuse housse de couette qui rebute les propriétaires. Alors comment fait Stéphane ? Dans cette vidéo il vous explique comment il délègue…

Délégation TOTALE

Location Saisonnière

(interview de Stéphane LEJEUNE)

Bonjour à tous, c’est Sébastien D, l’investisseur immobilier. Aujourd’hui je suis avec Stéphane Lejeune, on est un peu en dehors de la France (à DUBAÏ), on est bien fin janvier.

Sébastien D – Bonjour Stéphane Lejeune, comment vas-tu ?

Stéphane Lejeune – Bonjour Sébastien, bonjour à tous ! Tranquille, ça peut aller, vu le contexte, on est serein. Alors je m’appelle Stéphane Lejeune, j’ai 41 ans, j’habite à Lyon, et je suis chasseur d’appartements pour fournir des solutions clés-en-main à des clients investisseurs qu’ils soient à Lyon ou à distance. Trouver un appartement, gérer les éventuels travaux s’il y en a car j’ai une équipe d’artisans. L’ameublement aussi puisqu’il y a des personnes avec qui on travaille, des décoratrices d’intérieur typiquement, et puis je vais jusqu’à mettre en place le ou les premiers locataires afin de fournir vraiment une solution packagée à des investisseurs.

Sébastien D – Ok donc c’est clés-en-main ?

Stéphane Lejeune – Complètement. Les investisseurs sont parfois en dehors de Lyon, même expatriés pour certains, et ils achètent finalement un rendement à distance.

Sébastien D – Et tu les rencontres, ou pas ? Au niveau des premiers contacts ça peut se faire à distance sans forcément les rencontrer en vrai ?

Stéphane Lejeune – Pour la majorité, on se rencontre, mais il y en a une partie avec qui on échange par mail ou par skype, pour justement collecter les critères. Chacun veut une petite ou une grande surface, un appartement pour faire une colocation, parfois c’est de la location nue, donc pour générer un déficit foncier et défiscaliser. Tous les projets sont particuliers, sont différents, et donc on échange ces critères par mail ou par skype, à distance, voilà comment ça peut se passer.

Sébastien D – Tu fais soit du nu, soit du meublé, soit de la colocation, et saisonnier ? tu gères le saisonnier ?

Stéphane Lejeune – C’est assez ouvert. Au niveau des appartements que ce soit studio, T2, T3 jusqu’au T4… Le projet, cette année, c’est de m’intéresser aux immeubles, alors pas à Lyon même parce que les prix sont élevés, mais dans un périmètre d’une heure autour de Lyon, donc tout type de bien. Et tout type de location, que ce soit de la location d’habitation meublée, un peu haut de gamme on va dire, mais d’habitation. Que ce soit de la location saisonnière, donc de courte durée, où il y a des critères spécifiques d’emplacement, de standing, et là la gestion ce n’est pas moi qui la fais mais ça peut être des sociétés spécialisées, des sociétés partenaires qui ne font que ça. Des agences qui ne sont pas des agences immobilières mais des agences qui se dédient à la location de courte durée. Et puis ça peut être de l’habitation non meublée, on peut mettre de la décoration, quelque chose de tout à fait rénové, de manière à générer beaucoup de travaux, et ce sont les travaux avec les intérêts d’emprunt qui vont venir, fiscalement parlant, générer un déficit foncier sur l’assiette imposable, et donc faire baisser l’impôt, dans l’ancien.

Sébastien D – D’accord, donc ce que tu me dis c’est qu’on peut faire aussi une location nue, sans mettre des meubles, mais par contre la décorer un peu de manière à générer un coup de cœur. C’est-à-dire que tu crées un peu la décoration et après les gens viennent avec leurs meubles ?

Stéphane Lejeune – C’est exactement ça. Qui dit location non meublée dit néanmoins une décoration sympa, une rénovation totale, des peintures, une cuisine équipée, même dans de la location non meublée. Là on met un peu « le paquet » sur la décoration, les peintures sympathiques, la cuisine équipée, un sol sympa, de manière à créer le coup de cœur aussi.

Sébastien D – Oui parce que moi j’ai l’idée de : «  j’achète du nu donc je ne vais peut-être pas avoir un coup de peinture à donner », quoique ça peut arriver, mais il va falloir que j’apporte la machine à laver, le frigo, ce genre de choses. Déjà c’est un gros poste qui fait qu’il n’y a pas besoin de dépenser tout ça pour les futurs locataires. C’est effectivement plutôt pas mal. Par rapport aux autres propriétaires tu récupères un peu les clients des autres.

Stéphane Lejeune – Alors oui, je vois beaucoup de visiteurs, de candidats à la location, j’en gère aussi une partie…

Sébastien D – Oui on va en parler juste après parce qu’il ne fait pas que de proposer ça. Enfin tu le fais parce que tu as une expérience dans le domaine.

Stéphane Lejeune – Oui alors tout ce que je fais aujourd’hui (chasser les appartements, gérer les locataires), découle de mon expérience, et ça n’a pas toujours été comme ça. Au départ j’ai fait des études dans le commerce international, donc rien à voir avec l’immobilier, j’ai fait carrière en tant qu’ingénieur commercial dans différentes sociétés, mais à côté de ça j’ai investi. Donc j’ai commencé à chercher des appartements avec grande difficulté, personne n’était là pour m’aider. Aujourd’hui je sais le faire.

Sébastien D – C’était il y a combien de temps ?

Stéphane Lejeune – J’ai commencé en 2005, donc ça remonte déjà. J’ai investi pour moi-même, après j’ai aidé des amis, des membres de ma famille à investir, et puis je me suis dit que j’adorais tellement ça que j’allais en faire mon métier. Et aujourd’hui c’est le cas, j’ai abandonné mon métier d’ingénieur commercial pour être chasseur d’appartements professionnel et je suis dans mon élément, j’adore ça.

Sébastien D – Donc tu as fait pour toi, après pour les amis et la famille, et tu te dis finalement ils étaient contents, ça a marché, je leur ai filé la solution… Tes appartements, tu les gères comment ?

Stéphane Lejeune – Le premier appartement c’était pour y héberger ma mère, pour lui fournir un toit, et donc j’ai fait rénover bien sûr, pour qu’elle soit bien, on a changé les fenêtres, on a refait l’électricité… Et sans le vouloir, j’étais « le Jourdain » de la défiscalisation. L’année d’après, quand j’ai déclaré les loyers et les travaux, c’était involontaire mais j’ai découvert que ça faisait baisser mes revenus imposables et donc mes impôts.

Sébastien D  – Donc double effet kiss cool !

Stéphane Lejeune – Oui tout à fait ! Elle est contente, il y a du confort et en plus ça apporte une défiscalisation. Donc c’était inattendu, c’était involontaire. Le second c’était du nu aussi mais après j’ai essayé d’améliorer la rentabilité. C’est comme ça que je me suis intéressé à différentes stratégies de location : le meublé, la location de courte durée, désormais la colocation… J’apprends toujours avec les investisseurs qui viennent à moi pour des immeubles, donc je gère pour l’instant un parc de 20 à 30 appartements en direct, je les gère moi-même.

Sébastien D – Ils sont à toi ?

Stéphane Lejeune – Alors non, ils ne sont pas tous à moi, il y en a une partie à moi, et puis par exemple mon père a investi à plusieurs reprises, avec un ami d’enfance on a investi dans une SCE ?? 6.00, c’est moi qui les gère parce que lui est en Bourgogne. Et puis d’autres amis qui n’y connaissent pas grand-chose, donc je le faisais pour eux.

Sébastien D – Et toi, tes appartements à toi, ça représente quoi, et tu les gères comment ?

Stéphane Lejeune – Alors, j’en ai 8 en mon propre, principalement sur Lyon. On a créé une SCE avec un ami d’enfance et là il y a 5 biens, des petites surfaces, donc ceux-là je les gère. Et puis après il y a les appartements de mes proches, ceux de mon père typiquement c’est moi qui les gère aussi parce qu’il est à 2h30 de route.

Sébastien D – Quand tu dis que tu les gères, ça doit te prendre beaucoup de temps ?

Stéphane Lejeune – Alors clairement, l’immobilier, aujourd’hui j’en fais mon activité. Que ce soit de la chasse d’appartements, mais aussi la gestion.

Sébastien D – Je parle plus de la gestion, une fois qu’ils sont acquis, on sait qu’il y a un travail à faire, de recherche… Mais grosso modo aujourd’hui, tes apparts à toi, ça te prend beaucoup de temps ?

Stéphane Lejeune – Incontestablement, il y a un certain turn-over, une certaine rotation, surtout quand vous faites de la petite surface meublée, la durée de location c’est de l’habitation, ce n’est pas du saisonnier, mais ça peut être 6 mois, 9 mois, un an, voire deux ans. J’en ai qui restent deux ans dans 20 mètres carrés meublés, mais il y a une certaine rotation et il faut s’en occuper. Le grand intérêt c’est que du coup je suis très au fait du marché locatif lyonnais puisque c’est réparti sur tout Lyon, et quand un investisseur me demande le potentiel locatif d’un appartement, je sais de manière précise lui donner une fourchette puisque je gère aussi des loyers, je ne fais pas que trouver l’appartement. Je sais si tel quartier est porteur et si tel autre a un potentiel moindre.

Sébastien D – En fait tu connais bien le marché. Et du coup c’est du meublé à l’année ? Est-ce que tu fais du saisonnier ? Est-ce que tu fais autre chose ?

Stéphane Lejeune – Alors oui, je fais aussi de la location de courte durée, donc cette fois-ci du saisonnier. Je me suis dit que je n’avais pas envie de devenir hôtelier, puisque c’est vraiment à la nuit pour le coup,

Sébastien D – Donc en fait ça te prend beaucoup de temps ?

Stéphane Lejeune – Alors ça, ça me prend 0 heure puisque j’ai décidé de le déléguer intégralement. Je ne m’occupe de rien, j’ai donné les clés, j’ai signé un contrat avec une société qui est spécialisée dans ce domaine. Il faut savoir qu’il y a des agences immobilières et des agences spécialisées dans la location de courte durée, qui ne font que ça, ils ne sont pas dans l’immobilier, ils sont presque hôteliers. Ils ont leur plate-forme, ils gèrent leur agenda, les calendriers, les encaissements, les allers-retours…

Sébastien D – Mais tu dois bien gérer les annonces, rappeler les clients pour les valider, non ?

Stéphane Lejeune – Eh bien même pas en fait ! J’ai juste un calendrier en ligne où je vois ce qui se passe, mais sinon je ne diffuse jamais aucune annonce, je ne sais pas qui occupe l’appartement…

Sébastien D – Donc tu délègues, ça veut dire que concrètement sur les biens que tu loues en meublé, ça représente combien d’heures par mois ?

Stéphane Lejeune – C’est irrégulier. Parfois il y a des périodes dans l’année où les gens quittent les appartements, typiquement les étudiants au mois de juin, ils ont fini un cycle donc là il peut y avoir une pointe d’activité, et août est aussi un mois fort. Août-septembre, c’est le moment où les gens reviennent en masse se loger, encore les étudiants, donc c’est assez irrégulier dans l’année. Il faut aussi aimer ça ! Moi je sais que j’aime bien être en contact direct avec le locataire, on se connaît…

Sébastien D – Après, c’est : qu’est-ce qu’on met dans la tâche de travail par rapport à ce qui nous plaît au quotidien, je pense.

Stéphane Lejeune – Moi j’ai décidé d’arrêter mon métier d’avant pour ne faire que ça, et donc je le fais volontiers.

Sébastien D – Donc en gros, Stéphane, tu es dans la région lyonnaise, tu as commencé de ton côté, tu t’es aperçu que ça marchait, tu l’as fait pour tes proches, tes amis, ta famille, ça marchait ; tu proposes à des clients, et après il y a une grosse partie que tu délègues de ton côté. Donc aujourd’hui si on veut te voir ou te contacter, comment fait-on ?

Stéphane Lejeune – Alors vous pouvez taper « Investir à Lyon », c’est le nom de mon site internet : investiralyon.fr. Il y a un autre site qui s’appelle chasseurdappart.com qui est en cours de développement, cette fois pour transposer mon savoir de chasseur d’appartements pour les personnes qui veulent justement ne pas avoir recours à un chasseur d’appartements et tout faire par eux-mêmes. Et puis au niveau de cette fiscalité dont on vient de parler : location nue, meublée, d’autres types des choses…

Sébastien D – La fiscalité c’est effectivement quelque chose d’important, déjà pour l’histoire des impôts, combien on va gagner, combien on va devoir redonner, c’est une question qui revient très souvent. Mais l’intérêt justement quand on est en nu, en meublé, etc., c’est qu’on ne va pas gagner la même chose en termes de loyers, mais surtout on ne va pas du tout redonner la même chose à l’État. Et c’est là que ça devient vraiment important, le cash-flow et le rendement vont augmenter. Pour une même somme gagnée pour un appartement exploité en nu, en saisonnier ou en meublé, on ne va pas avoir la même chose à la fin du mois. Enfin, si on fait les comptes à la fin de l’année, par rapport à ce que l’on doit à l’État, c’est quand même différent. Je te remercie, on va remettre les lunettes de soleil, et on va aller profiter un petit peu !

Stéphane Lejeune – Merci à toi Sébastien D ! Merci à vous, à bientôt !

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Sébastien D

 

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