Indépendance Financière # 04 : Je réponds à vos questions

9 Fév

Je réponds aux questions que vous me posez dans les commentaires (enfin j’ai fais une sélection de quelques questions seulement).

 

 

apprendre investissement immobilier

 

Bonjour, c’est Sébastien, l’investisseur immobilier, je suis à l’aéroport, j’ai quelques minutes devant moi, il est assez tôt, le soleil est en train de se lever, et j’ai décidé de répondre à certaines questions et à certains commentaires que vous avez laissés sur mon blog.

Youness nous dit : « Si j’ai bien compris, le cash-flow, c’est l’argent qui reste tous les mois quand toutes les dépenses sont faites, mais en fait si on veut réussir à investir dans l’immobilier, c’est l’une des premières choses qu’il faut prévoir. Sinon si j’ai bien compris, on n’est pas gagnant si on doit attendre 20 ans le remboursement de son crédit pour commencer à gagner de l’argent de notre investissement »

Donc OUI, effectivement, le cash-flow c’est très très important, c’est vraiment la différence entre ce que vous allez gagner de votre loyer, et tout ce qui va sortir de l’autre côté. C’est-à-dire le remboursement du crédit, les charges de la copropriété, parce que c’est vous qui allez les payer, même si elles sont payées par le locataire, en fait il va falloir les déduire parce qu’au final vous allez les reverser. Ça va être aussi les taxes foncières, toutes les dépenses liées : les travaux, etc.. Donc ce sont vraiment toutes les dépenses. Si vous avez également une personne ou une agence qui gère, il va falloir déduire ce montant, il va falloir déduire également les assurances, bref, tout ce qui vous coûte de l’argent sur votre appartement. Une fois que vous avez fait la balance, c’est le cash-flow qu’il vous reste. C’est ultra important parce que comme dit Youness, si vous êtes à l’équilibre ou que vous perdez de l’argent, ça ne sert pas à grand-chose d’investir dans l’immobilier puisque vous allez voir les fruits de votre investissement uniquement à la fin du remboursement de votre crédit, donc ça peut être dans 15, 20 ou 25 ans, donc ce n’est pas forcément intéressant. C’est une manière d’acheter de l’immobilier, c’est une manière d’investir dans l’immobilier mais ce n’est pas la meilleure manière, d’autant plus qu’avec un cash-flow qui serait négatif ou aucun cash-flow par mois, vous ne réussirez pas à réinvestir dans un nouveau bien, c’est évident. Je veux dire, un banquier ne va pas vous re-prêter de l’argent pour un second crédit immobilier, pour un second appartement, si vous ne gagnez pas de l’argent avec le premier.

 

Stéphane : « Bonjour Sébastien, merci pour tes vidéos éclairantes. Les estimations immobilières sur les sites en ligne sont-elles toujours en net vendeur, et faut-il éventuellement y rajouter les frais d’agence ? Merci de confirmer, cordialement ».

Non non, pas du tout, lorsque vous avez un prix, la plupart du temps il est avec les frais d’agence. Si vous allez sur Leboncoin.fr, seloger.com , ou directement sur les sites des agences immobilières, que ce soit Orpi, Century 21, c’est frais d’agence inclus. Parfois d’ailleurs on voit entre parenthèses (FAI), ça veut dire Frais d’Agence Inclus. Donc si vous avez 100.000€ pour un appartement sur une annonce, cela veut dire que dans les 100.000€ il y a X% ou X milliers d’euros consacrés aux frais d’agence.

 

Jimmy, qui me dit : « Avec ton blog, je me lance moi aussi dans l’achat d’un appartement pour faire de la location meublée LMNP au réel. Je compte faire quelques travaux de rafraîchissement et d’améliorations. En regardant sur internet, je trouve des informations contradictoires. Je comptais reporter le déficit des travaux sur mes revenus globaux pour réduire mes impôts (déficit foncier, maximum 10.700 €). Et en lisant plusieurs articles, il semble que le déficit foncier ne peut se faire si la location est vide. Je ne sais pas qui a raison, je m’en remets à toi pour obtenir la vérité. »

Merci de me faire confiance. En fait, dans ta question, Jimmy, il y a déjà la réponse, tu parles au départ de LMNP, donc location meublée non professionnelle, et ensuite tu dis que tu peux avoir un déficit foncier maximum de 10 700 € en location nue. Une location meublée c’est différent de la location nue, c’est d’ailleurs tout l’intérêt, c’est que la location meublée, au réel on va pouvoir effectivement déduire les travaux, on va pouvoir déduire plein de choses, et surtout on n’a absolument aucune limite, d’autant plus que ce que l’on va pouvoir déduire va se faire par année. C’est-à-dire que pour arriver à une non-imposition sur l’année en cours : l’année prochaine tu vas faire ta déclaration de revenus sur l’année N-1, pour arriver à la non-imposition, l’idée ce n’est pas d’en mettre un maximum, c’est juste de mettre ce qu’il faut, ce qui suffit pour arriver à zéro, pour garder du coup ce reliquat et le mettre sur l’année suivante. Donc en se mettant au réel et en location meublée non professionnelle, le comptable a pour job de passer en charges ou en amortissement les travaux, les dépenses, les crédits. Ça peut être les frais d’agence, ça peut également être les frais de notaire. On va amortir sur plusieurs années ou alors passer en une fois. Donc ça c’est à voir avec le comptable, c’est une discussion qu’il faut avoir avec lui. Attention, quand je dis comptable c’est un comptable qui est spécialisé dans la location en meublé, ne prenez pas le comptable de la société X ou Y qui s’occupe des sociétés de plomberie ou de robinetterie. Il faut vraiment un comptable qui est spécialisé dans l’immobilier et dont le rôle est de vous aider à gagner de l’argent avec l’immobilier, c’est-à-dire arriver à ne pas payer d’impôt, arriver à 0 € d’impôt. C’est le cas pour moi depuis des années, depuis que je suis passé au réel, je ne paye pas d’impôt, ou je crois que l’année dernière ou l’année d’avant, je ne sais plus, j’avais déclaré 20 € sur l’année, donc vous imaginez bien que je vais payer sur la partie immobilier des impôts sur 20 €, c’est-à-dire quelques centimes, j’imagine, je vous avoue que je n’ai pas fait le calcul.

 

Azar qui dit « Les seules vraies erreurs sont celles que nous commettons à répétition. Les autres sont des occasions d’apprentissage » – dixit Dalaï Lama. Complètement d’accord avec toi, j’ai moi aussi commis des erreurs sur mes 2 premiers investissements, mais celles-ci m’ont permis d’apprendre beaucoup ! Le 3ème sera encore meilleur.

Effectivement, vous pouvez vous tromper. Alors attention, ne faites pas de grosses erreurs, c’est pour cela que je vous conseille très fortement de vous former sur l’immobilier, parce que vous ne pouvez pas savoir ce que vous ne connaissez pas. Vous ne pouvez pas appliquer ou demander des choses à des banquiers, à des notaires ou à des agents immobiliers si vous ne savez pas ce que vous pouvez demander ou ce que vous pouvez obtenir. Donc quand vous allez vous former, vous allez vraiment prendre un raccourci pour gagner votre indépendance financière, vous allez gagner du temps et vous allez surtout gagner de l’argent. Et quand je dis gagner de l’argent, ce ne sont pas quelques centaines ou quelques milliers d’euros, ce sont plusieurs dizaines de milliers d’euros. Vous allez gagner de l’argent sur le crédit, donc sur vingt ans cela va être intéressant, vous allez gagner de l’argent sur le fait que vous allez faire un investissement qui viendra rapporter du cash-flow tous les mois, et vous n’allez pas être obligé de dépenser de l’argent. Typiquement, si vous avez besoin de rajouter 100 € tous les mois sur votre investissement parce qu’il n’y a pas de cash-flow positif, ces 100 € x 12, ça fait 1200 €, vous multipliez par 20 et vous allez voir déjà la perte. Et ça c’est juste sur la partie qui ne vous aurait pas permis d’avoir un cash-flow positif. Vous allez gagner sur les frais de notaire, vous allez gagner sur la négociation de l’appartement en lui-même, parce qu’il y a de vraies stratégies de négociation. Vous allez gagner sur le crédit immobilier. Il n’y a pas que le taux, il y a aussi tous les avantages : de ne pas payer de frais de dossier, c’est ultra facile, de faire sauter la clause de pénalité pour remboursement dissipé ça c’est ultra facile aussi. Vous avez également la possibilité de déduire le mobilier pour payer moins de frais de notaire, de faire des crédits sur plusieurs lignes pour gagner vraiment de l’argent, d’augmenter ou de réduire vos remboursements tous les ans chez certaines banques. En bref tout cela va vous permettre de moduler et de pouvoir avoir quelque chose en plus de flexible sur les années à venir si jamais vous voulez par exemple baisser vos mensualités pour pouvoir réemprunter dans un an ou deux, vous pouvez le faire. Cela va vous permettre de baisser votre taux d’endettement pour pouvoir réemprunter. Il y a plein de choses à savoir, et effectivement, ce seront quelques milliers, quelques dizaines de milliers d’euros gagnés sur le premier investissement. Moi j’en suis déjà à 4 investissements donc je vous laisse faire le calcul, et quand on ne sait pas, c’est tout bête, on ne peut pas l’appliquer, et c’est vraiment ce qui fait la différence entre ceux qui investissent, qui s’y connaissent dans l’immobilier et qui gagnent de l’argent, et tous ceux qui essayent d’avoir juste un appartement et de s’en sortir. C’est d’ailleurs une conversation que j’ai eue il y a très peu de temps avec une personne qui m’a dit « Je veux que tu m’aides, j’aimerais que tu répondes à mes questions parce que je voudrais investir, mais l’idée ce n’est pas de gagner de l’argent, c’est au moins d’avoir un appartement qui s’auto-finance ». Je lui ai dit « Non, moi si je te conseille et si je t’aide, c’est pour que tu gagnes de l’argent tout de suite, immédiatement, pas à la fin de ton crédit. ». Ce que les personnes ne comprennent pas, lorsqu’elles font leur estimation, c’est que si jamais il manque quelque chose, du coup les estimations risquent d’être encore à la baisse au niveau des gains, et surtout vous ne pourrez pas réinvestir. C’est sûrement la pire chose, parce que lorsqu’on se lance dans la location et qu’on voit que ça fonctionne, parce que ça fonctionne si on fait les choses bien, on a envie de recommencer et il n’y a rien de plus frustrant que de ne pas pouvoir recommencer lorsqu’il y a quelque chose qui fonctionne.

 

Sami dit : « Bonjour Sébastien, j’ai 20 ans, et je suis en apprentissage, je touche entre 50 et 60% du smic et je possède un peu d’épargne, je voulais savoir s’il était possible de se lancer dans l’immobilier avec ma situation ».

Oui c’est possible, parce qu’il n’y pas que des appartements, ça peut être aussi des petites surfaces, ça peut être des très petites surfaces. Il peut y avoir des studios : pour moins de 30.000 € vous pouvez trouver des studios en France. Il y a également la possibilité d’investir dans des parkings, enfin d’autres surfaces que juste des appartements. Par exemple un parking, sur Paris c’est une certaine somme, mais en région parisienne, en province, c’est un autre montant. Donc voilà, c’est vraiment possible de le faire, encore une fois cela rejoint ce que j’ai dit dans plein de vidéos, et ce que je viens de dire sur le commentaire précédent. C’est aussi l’occasion de vous former : si vous ne pouvez pas investir tout de suite, au moins apprenez à investir. Il y a également une autre possibilité, par rapport au fait de prendre un crédit lorsque l’on gagne 50 à 60% du smic puisque ce n’est pas énorme. Ce n’est pas forcément la meilleure chose à faire mais c’est une possibilité, c’est pour cela qu’il faut toujours sortir un petit peu du cadre et se poser des questions, essayer de braver les choses quand on se dit que ce n’est pas possible. Effectivement pour 50 à 60 % du smic, ça va être un petit peu compliqué d’avoir un crédit immobilier, en revanche ce n’est pas compliqué d’avoir un crédit à la consommation sur quelques milliers d’euros, mais après il faut vraiment voir s’il y a une possibilité de gagner de l’argent tous les mois. Exemple sur un investissement de parking qui serait de quelques milliers d’euros, à ce moment-là, prendre un crédit à la consommation. En ce moment les taux ne sont pas très importants, certes plus que pour un crédit immobilier, mais c’est quand même encore possible. Voilà ça peut être une possibilité, encore une fois il faut faire ses calculs, mais il n’y a pas que le crédit immobilier, on peut aussi utiliser un crédit à la consommation.

 

À bientôt,

Sébastien D

 

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