Indépendance Financière #11 : Interview d’HASSAN le pro de l’immo !

19 Mar

Je suis allé à la rencontre d’Hassan, le pro de l’immo ! Nous avons passés l’après-midi ensemble et voici son interview. Il vous dira quand il à commencé à investir dans sa ville, avec quel type de bien et surtout où il en est aujourd’hui. Partez à la rencontre de cet investisseur qui s’est relevé de la faillite de ses sociétés de vente de basquettes

–> pour se lancer dans l’investissement immobilier.

À chaque fois qu’on se rencontre, nous passons un excellent moment. En plus d’être un investisseur reconnu, c’est un garçon très sympa qui ne manque pas d’humour…

Retrouvez Hassan sur son blog : www.lereve-americain.fr

Hassan le pro de l'immo

Séminaire-immobilier-04-juin-2016

Bonjour, c’est Sébastien D, l’Investisseur Immobilier !

Bienvenue dans cette 11ème vidéo de la série « Indépendance Financière ». Dans la dernière vidéo, je vous avais proposé de répondre à un sondage, c’était tout simplement pour connaître le thème de la prochaine vidéo qui vous intéressait le plus. Alors, je ne vais pas répondre dans cette vidéo à votre choix, tout simplement, parce qu’entre le moment où j’ai posté sur YouTube et sur mon Blog, et aujourd’hui, eh bien, deux jours seulement ont passé. Puisqu’on parle d’indépendance financière, sur cette série, eh bien je viens de prendre le train, on est à une heure et quart de Paris. Je rejoins Hassan, qui est un investisseur immobilier, que vous connaissez très très probablement puisqu’il a un blog, « Le rêve américain ». Je vais aller lui poser des questions, je vais l’interviewer, et en va avoir ses réponses :

Sébastien D – On est sur une série sur l’indépendance financière. Depuis quand as-tu commencé à investir, et où en es-tu aujourd’hui ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – C’est vague comme question. Si tu veux, j’ai commencé à investir fin 2010. Avant j’avais des sociétés, j’étais gérant de sociétés, j’avais des magasins de baskets, tu sais ce que c’est.

Sébastien D – Moi ce n’était pas des baskets, mais oui, je connais !

Hassan, le Pro de l’immobilier – J’étais gérant de société, je me suis bien cassé la gueule, et donc je me suis mis dans l’immobilier en 2010. Voilà, ça fait 6 ans.

Sébastien D – D’accord. Et qu’est-ce que tu as fait en six ans ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – En six ans, j’ai multiplié les investissements et j’ai multiplié les achats/reventes.

Sébastien D – D’accord. Tu es né dans quelle région ? On est où, là ?

Hassan, le Pro de l’immobilier -On est dans l’Aisne.

Sébastien D – D’accord, donc on est dans le nord de la France.

Hassan le Pro de l’immobilier – C’est ça, en Picardie.

Sébastien D – Ça se voit.

Hassan, le Pro de l’immobilier – Pourquoi ça se voit ?

Sébastien D – Ça se voit au ciel. Non, je vais me faire des ennemis…

Hassan le Pro de l’immobilier – Attention, hein, t’es pas encore reparti de chez moi !

Hassan le pro de l'immo

Hassan le pro de l’Immo

 

Sébastien D – Alors, c’est quoi ? Tu fais quoi, des appartements ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – Je fais tout !

Sébastien D – Tu fais tout ?!

Hassan, le Pro de l’immobilier – Oui, je fais tout. Au départ, j’ai commencé par des petites maisons. Il y a des typologies de maisons dans ma ville, en fait, il y a des maisonnettes de 50m2 à 60m2. J’aimais bien acheter ces maisons-là parce que je ne les achetais vraiment pas cher, si tu veux, je les ai touchées – alors ça va paraître un peu dérisoire – entre 20.000€ et 25.000€. Je faisais à peu près la même chose de travaux, et puis je mettais ça en location 550€. Moi j’avais un 12% brut qui était généré sur ces petites maisons, donc, étant donné que ça marchait bien, que j’aimais bien, que je voyais que ça se louait pas mal, j’en ai acheté une, deux, trois, quatre, cinq. Voilà, j’en ai acheté plusieurs. Après j’ai compris un truc, c’est que forcément, avec l’expérience, et en avançant dans l’immobilier, j’ai compris que, quand tu présentes un dossier à la banque, que ce soit pour un immeuble avec dix locataires ou une maison avec un seul locataire, pour eux, ils considèrent que c’est un dossier. Donc après je suis passé sur des immeubles.

Sébastien D – Ok. D’accord.

Hassan, le Pro de l’immobilier – Et donc après j’ai acheté un, deux, trois immeubles…

Sébastien D – Et tout ce que tu as acheté, tu les as toujours, ou est-ce que tu en as revendu certains ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – Il y en a certains que j’ai revendus, que je continue à revendre. Si tu veux, en fait, moi je vois l’immobilier comme quelque chose sur du très long terme. Parce que j’avais un objectif de base, c’était, déjà, de vivre de mes rentes, vivre de mes loyers. Forcément, si j’avais acheté un ou deux appartements, peut-être tous les ans, et ainsi de suite, et que j’avais acheté, donc, avec l’effet « levier de crédit », et que je dégageais – je dis une bêtise – 50 à 100€ par mois sur mes appartements, il m’aurait fallu combien d’années, tu sais, pour…

Sébastien D – Et combien d’appartemts, oui…

Hassan, le Pro de l’immobilier – Voilà, combien d’appartements, combien d’années pour en vivre ? Donc il a fallu que je fasse des opérations d’achat/revente pour, à un moment-donné, en acheter certains cash où j’ai mes revenus pleins, si tu veux, de mes locataires.

Sébastien D – Est-ce que tes achats/reventes, la plus-value que tu as faite sur ces appartements, est-ce qu’elle est liée à l’augmentation du prix de l’immobilier pendant cette période ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – Non.

Sébastien D – Est-ce qu’elle est liée aux travaux ? Elle est liée à quoi ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – Elle est surtout liée aux travaux. Réellement, parce que je ne suis pas dans une ville où il y a une tendance qui monte au niveau du marché. C’est léger, si tu veux. Moi, les prix au marché, chez moi, c’est 1.000€/m2. Donc même si tu as un « dumping », on va monter à 1 500€, peut-être, après, descendre à 700/800€ mais la courbe elle n’est pas énorme, si tu veux. C’est vrai que moi, en fait, la valorisation que j’ai faite avec mes investissements, c’est surtout en faisant avec des travaux.

Sébastien D – Est-ce que tu les faisais toi-même ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – Non non non. Je ne sais pas planter un clou, donc si je faisais ça moi, je serais encore sur mon premier investissement, en train de m’arracher les cheveux que je n’ai plus.

Sébastien D – D’accord, ok.

Hassan, le Pro de l’immobilier – J’ai pris des autoentrepreneurs, j’ai pris des sociétés de bâtiment, j’ai fait un peu tous les tests pour voir là où je gagnais le plus. Voilà, maintenant, en termes de travaux, je maîtrise les coûts, je connais un peu le système. Si tu veux, pour donner un chiffre à tes lecteurs, en six ans, à la somme de tous les biens immobiliers que j’ai achetés, que j’ai rénovés, j’ai investi à peu près 700.000€ de travaux.

Sébastien D – 700.000€ juste de travaux ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – De travaux seulement oui. Là on ne parle qu’en travaux. C’est-à-dire de l’argent que j’ai donné à l’entreprise et aux entrepreneurs cumulés, etc. Et c’est cet investissement de travaux qui a fait en sorte qu’à chaque fois, je générais des plus-values quand j’ai fait des reventes.

Sébastien D – D’accord.

Hassan, le Pro de l’immobilier – Voilà, après, parce que j’avais acheté, aussi, en-dessous du prix du marché, il faut aussi savoir ça. Pour te donner un exemple, j’avais fait une opération sur un bien immobilier que j’avais acheté en enchère privée. Ce n’est pas comme une enchère classique où tu es là, tu attends, tu fais une offre, etc. En fait, tu visites le bien, si le bien te plait, tu écris dans une enveloppe, tu remets l’enveloppe. Pour le coup, c’étaient les impôts qui vendaient le bien. J’ai fait l’enchère. Je n’avais pas gagné au préalable, c’est un type qui a gagné à ma place, mais il ne s’était pas présenté, du coup ils m’ont appelé et ils m’ont dit « Est-ce que vous maintenez votre enchère ? », j’ai dit « Oui, ok », du coup, j’ai touché une baraque à 16.000€.

Sébastien D – Combien de m? Combien de terrain ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – 50m2 avec un jardin de 30 m2. Celle-là, tu vois, je l’ai gardée.

Sébastien D – C’est-à-dire ? Tu la loues ?

Hassan, le Pro de l’immobilier – Je la loue. J’ai dû faire 30 000 € de travaux, puis depuis 5 ans, je la loue 550€.

Sébastien D – Donc t’as acheté 46.000€, un peu plus avec les frais de notaire…

Hassan, le Pro de l’immobilier – Oui.

Sébastien D – Bon, allez, on va dire moins de 50.000 € et tu la loues 550€.

Hassan, le Pro de l’immobilier – Oui, à peu près, oui.

Sébastien D – Donc 550€, ça fait quoi, 12% de rentabilité, à peu près, sur ce bien.

Hassan, le Pro de l’immobilier – On n’est pas loin, oui. Bon, alors, les avantages : moi, quand je fais des investissements vers chez moi, je te dis tous les avantages, c’est qu’on a des prix au mètre carré qui sont bas, on a des biens qui se louent vite, on a une forte demande locative, tu vois, on a un bon ratio.

Sébastien D – Ça c’est intéressant. Que les prix soient bas, c’est une chose, mais il faut des locataires, il faut de la demande, parce que je veux dire, si tu regardes sur internet, leboncoin.fr enfin n’importe quel site, effectivement, tu as beaucoup d’appartements. Tu peux acheter des appartements ou des immeubles pour très très peu cher.

Hassan, le Pro de l’immobilier – Oui.

Sébastien D – Mais la question qu’il faut se poser, c’est s’il y a des locataires qui sont intéressés, est-ce que tu mets un mois ou est-ce que tu mets six mois pour avoir quelqu’un dedans.

Hassan, le Pro de l’immobilier – Non, en moyenne, je mets un mois.

Sébastien D – En moyenne tu mets un mois.

Hassan, le Pro de l’immobilier – Mais encore, quand je te parle de ça, moi, si je te donne un exemple, j’avais un bien immobilier qu’on était en train de rénover, et le voisin, qui a toqué à la porte : « C’est prêt quand ? », on lui dit « d’ici trois semaines », et il dit « d’accord, je peux la louer ? », je dis « ramène-moi ton dossier », et puis on a fini le dernier coup de peinture, il était dans la maison.

Sébastien D – Là tu avais ton locataire avant même de le mettre sur le marché.

Hassan, le Pro de l’immobilier – C’est ça. Je n’ai pas eu besoin de le mettre sur le marché. Ce sont les avantages de ma ville. En fait, tu achètes 1 000 € au mètre carré, et tu as une valeur locative au mètre carré qui est de 10/11 € euros le mètre carré. Donc, tu fais le ratio, on n’est pas loin, déjà, de 10% de rentabilité, même si bon, moi je n’aime pas trop le principe de la rentabilité, mais voilà, tu as quand même un bon ratio, il y a une demande locative qui est forte. Alors moi, je suis dans une position un peu spéciale parce que, étant donné que je ne fais que du neuf sur mes investissements, je me place sur une clientèle qui est uniquement en CDI. (…) …la suite de l’interview dans la vidéo.

Sébastien D

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