Connaissez-vous cet AVANTAGE INJUSTE ? Face aux investisseurs débutants ; les investisseurs immobiliers chevronnés ont un avantage injuste que je vous dévoile dans cette vidéo.
Bonjour, c’est Sébastien D, l’investisseur immobilier. Je suis heureux d’écrire cet article parce que je suis de retour à Rouen. Nous sommes fin juillet au moment où j’écris, mais vous me lirez courant août car je suis en train de faire le lancement de ma formation louer en meublé.
Il fait beau, qui a dit qu’il ne faisait pas beau à Rouen ? Qui a dit qu’il pleuvait ? Aujourd’hui le temps est magnifique, j’ai mis mes lunettes de soleil parce que sinon je ne peux pas tenir. Derrière moi ce sont les quais, c’est la Seine.
J’ai une question pour vous :
Connaissez-vous l’avantage injuste qu’ont les investisseurs immobiliers par rapport à tous les autres investisseurs, en tout cas ceux qui tentent d’investir dans l’immobilier mais qui n’ont pas de succès ?
À votre avis, quel est l’avantage injuste que les investisseurs immobiliers à succès ont par rapport à tous ceux qui souhaitent se lancer dans l’immobilier, et tous ceux finalement qui ne réussissent pas réellement à gagner de l’argent avec l’immobilier ?
Eh bien il est assez simple, c’est que les investisseurs en savent beaucoup plus que les autres. Ils en savent beaucoup plus parce qu’ils sont formés, et qu’ils ont expérimenté, ils sont passés à l’action. Donc ces deux facteurs que sont la formation et l’expérience, cumulés, font qu’ils ont un avantage qui est colossal, par rapport à tous ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier. Autrement dit, ça veut dire que un investisseur immobilier chevronné et quelqu’un qui veut se lancer dans l’immobilier, vous les mettez sur la même affaire, sur le même projet, les résultats seront forcément totalement différents. Ils seront différents en termes de rentabilité, en terme de cash-flow, ça c’est totalement évident. Ce sera différent également dans la réflexion globale du type d’appartement dans lequel il faut investir. L’investisseur qui s’y connait, qui est chevronné, qui a déjà fait plusieurs coups, il sait ce qu’il faut faire, et surtout ce qu’il ne faut pas faire. Croyez-moi, quand il a fait une erreur, il en tire parti, et il ne va pas la refaire, en tout cas il va améliorer les choses. L’idée c’est d’améliorer sans cesse les choses, c’est comme lancer un projet : on fait une première fois quelque chose, on essaye de le faire fonctionner, et à la deuxième tentative, ce sera forcément mieux, et la troisième fois ce sera encore mieux, du coup, on est tout le temps et sans cesse dans l’amélioration.
Je vais vous parler d’une personne qui s’appelle Thibault, que j’ai coaché il y a quelques semaines maintenant. Donc il avait pris deux heures de coaching avec moi, on s’est vus à Paris, il a 22 ans et il veut investir dans l’immobilier, faire son premier coup immobilier. On a discuté du projet, ce n’est pas le sujet de la discussion, mais il y a un moment, je l’ai amené et orienté plutôt vers un courtier pour demander financement, et je lui ai dit, dans l’ensemble de la stratégie, de toujours avoir un coup d’avance, de ne pas être pris au dépourvu. Ce qui fait qu’avec le courtier, ce dernier doit être prévenu, il doit monter un dossier avant même d’avoir trouvé un appartement. Donc ça c’est quelque chose qui est important parce que pour moi il faut monter un dossier avec un courtier en amont de trouver le bien, pour déterminer un montant, et l’idée c’est de savoir si le projet est réalisable. Donc il a fait ça, il a pris contact, et récemment il a trouvé un bien qui l’a intéressé, donc il a demandé à son courtier de vraiment commencer à travailler dessus. Son courtier lui a répondu qu’il ne voulait pas travailler tant qu’il n’y avait pas de compromis signé. Du coup il est bloqué, et il ne me pose pas vraiment de question, mais c’est plus une réflexion qu’il m’a donnée. Je lui ai déjà répondu, mais je voulais vous faire partager la réponse que je lui ai donnée.
C’est vrai que les courtiers en général n’aiment pas du tout et ne veulent pas travailler tant qu’il n’y a pas de compromis de vente signé, tant qu’il n’y a pas de promesse de vente qui est signée. Pourquoi ? Il fait les comprendre un petit peu, c’est-à-dire que eux travaillent sans être rémunérés sur un projet qui peut-être ne verra pas le jour, parce que souvent ça ne voit pas le jour. Donc ils ont peur de perdre leur temps. Ce qui est sûr c’est qu’à ce moment-là, tant qu’on a pas de compromis de vente, on n’envoie rien aux banques, c’est un petit peu évident, on ne peut pas monter le dossier et l’envoyer aux banques, mais par contre on peut vraiment commencer à travailler le dossier, toutes les pièces qu’il y a à donner, travailler les tableaux etc… Ça, c’est le job du courtier. Donc effectivement, les courtiers ne veulent pas le faire, mais il ne faut pas confondre vouloir et pouvoir. Ce n’est pas parce qu’ils ne veulent pas le faire qu’ils ne peuvent pas le faire. Ils peuvent tout à fait le faire, seulement ils se demandent si le projet va aller jusqu’au bout. Et finalement, on ne peut pas leur en vouloir, c’est évident que j’imagine qu’ils voient beaucoup de monde juste pour demander des conseils.
Maintenant, ce que vous devez faire c’est attendre d’eux qu’ils commencent à prendre en charge votre dossier avant même d’avoir un compromis de vente signé. C’est-à-dire que quand vous vous positionnez sur un appartement et que vous avez quelque chose d’a priori sérieux, il faut tout de suite aller voir votre courtier pour commencer à vraiment travailler dans le détail votre projet.
Comment fait-on ?
On va montrer son sérieux, on va montrer qu’on sait comment s’y prendre, on va montrer qu’on connait des personnes qui l’ont fait, et qu’il faut absolument que le courtier travaille avec vous. Alors, moi je suis passé par là aussi et je sais bien que les courtiers ne veulent pas du tout faire ça, mais il va falloir leur forcer la main, il va falloir être persuasif. Pour cela, chacun a ses armes, ça peut être de vraiment montrer votre détermination, votre volonté, leur amener un tas de documents pour qu’ils commencent en fait à travailler. Chacun doit trouver sa manière de faire, mais ce que je veux vous dire c’est que ce n’est pas parce qu’ils ne veulent pas qu’ils ne peuvent pas le faire. Ils peuvent tout à fait commencer à travailler avec un projet sans compromis de vente, donc faites-le.
Pourquoi ?
Parce que tant que vous n’avez pas signé de compromis de vente, vous n’avez pas de pression, et quand on a pas de pression, c’est toujours plus facile de parler d’argent avec ses interlocuteurs. Quand on commence à signer, on commence à avoir le minuteur qui se met en route. Alors je sais qu’aujourd’hui, il y a 10 jours de rétractation quand on signe un compromis de vente, avant c’était 7, maintenant c’est passé à 10. Très bien, mais est-ce que trois jours de plus changent vraiment quelque chose ? Non, pas du tout, ça ne change pas grand-chose. Donc il faut anticiper les choses, et il faut commencer à faire travailler votre courtier en amont, c’est vraiment très important. Vous aurez moins la pression, et dès que le compromis sera signé, ça veut dire que votre dossier sera prêt à 100% à être envoyé aux banques. Vous imaginez ? Le jour de la signature, vous recevez par courrier le compromis de vente, signé des deux parties, vous faites un scan, vous l’envoyez par mail au courtier et ça y est, dans la journée, votre dossier part.
Il faut savoir quelque chose : sur le dernier investissement que j’ai fait à Rouen, j’ai eu l’autorisation de crédit de la part d’une banque trois jours avant la fin de ma période de rétractation de 10 jours. Ça veut dire qu’en 7 jours j’ai eu l’accord d’une banque. Pourquoi ? Parce qu’avec ma courtière – enfin ils se sont mis à deux – j’ai eu l’accord très rapidement parce que tout était fait. Alors c’est vrai que j’ai déjà fait plusieurs opérations avec ma courtière, elle me connait, donc elle sait vers où je vais, elle connait mes plans, elle sait comment je travaille, elle sait que je suis impatient, que je suis souvent dans l’anticipation, que je suis pro-actif. Ca elle l’a appris, et c’est important parce que du coup les choses sont allées super vite pour cet appartement à Rouen. Et donc Thibault : c’est ça qu’il faut faire. Et vous qui êtes en train de me lire, c’est là-dedans que vous devez vous mettre, ça veut dire que vous devez toujours avoir un coup d’avance avec l’agence immobilière, avec le courtier, avec votre banquier, avec le propriétaire si il n’y a pas d’intermédiaire d’agence immobilière, avec le notaire aussi ! Prenez votre notaire avant même d’avoir trouvé le bien.
Le mot d’ordre c’est être pro-actif. Pour préparer le meilleur il faut anticiper comme si les choses allaient mal se passer. Optimiste de but, mais pessimiste de chemin. Donc soyez comme ça. Soyez optimistes sur le résultat : ce que vous imaginez, le projet que vous avez, vous devez y croire. Soyez pessimistes sur la manière d’y arriver, et vous allez voir qu’au final, en prenant énormément de précautions, les choses se passent bien.
A très bientôt.
