N’INVESTISSEZ PAS dans l’IMMOBILIER Si… (3 situations) Sébastien D

28 Juin

Découvrez les 3 situations dans lesquelles vous ne DEVRIEZ PAS INVESTIR dans un BIEN IMMOBILIER… Et surtout : POURQUOI !

 

N’INVESTISSEZ PAS DANS UN BIEN IMMOBILIER SI…

BLOG immobilier Sébastien D

Bonjour, c’est Sébastien D, l’investisseur immobilier, je suis très heureux de vous faire cette nouvelle vidéo, qui n’était pas du tout prévue quand je me suis levé ce matin. En me baladant sur internet, et en ayant au téléphone l’un des élèves de ma formation, j’ai décidé de faire un petit point et vous expliquer que si vous êtes dans l’une des 3 situations que je vais vous donner dans quelques instants, eh bien je vous déconseille vivement d’investir dans le bien qui est en cours. En tout cas si vous êtes encore dans une période de rétractation, fuyez tout de suite !

La 1ère raison, c’est un cash-flow est négatif. Ce que j’appelle négatif, pour schématiser les choses, c’est la différence entre ce que va vous payer le locataire par mois sans les charges et le coût du crédit immobilier. Ce n’est pas la méthode la plus juste pour calculer le cash-flow, en tout cas c’est une méthode qui est proche de la réalité, sachant qu’il faut diminuer un petit peu le résultat pour avoir à peu près le cash-flow.

Ce qui veut dire que si vous avez, par exemple, 600 € de loyer et 700 € de mensualités, vous avez un cash-flow négatif de 100 €. C’est-à-dire forcément, + 600 € qui arrivent, – 700 € de crédit immobilier, on se retrouve à -100 € de cash-flow. Donc dans ces conditions, il est évident que vous perdez de l’argent tous les mois. Et même si vous êtes en train de penser qu’au final, dans 20 ans, après votre crédit, vous aurez quand même de l’argent, je vous dis que c’est mal parti et que vous devez fuir cet investissement.

Pourquoi ?

Parce que 100 € tous les mois, multiplié par 12, ça fait 1200 €, multiplié par 20, ça fait ni plus ni moins que 24 000 €. Ce qui veut dire que comme vous avez un déficit de 100 € tous les mois, soit 24 000 € sur 20 ans, votre appartement vous a coûté 24 000 € de plus que ce que vous imaginiez au départ. Donc vous devez recalculer votre rentabilité, et vous allez voir qu’elle n’est plus du tout la même. Sans même parler de rentabilité, à partir du moment où vous perdez de l’argent tous les mois, vous devez fuir cet investissement, et je vais vous dire pourquoi dans quelques instants.

 

2ème raison : pour laquelle vous devriez surtout fuir un investissement, c’est lorsque votre cash-flow est égal à 0€. Autrement dit, vous équilibrez vos dépenses et vos revenus. Si l’on reste sur notre exemple précédent de 600 € de loyer, vous avez 600 € de crédit, on équilibre, et on se retrouve sans argent en plus, et sans argent en moins. Maintenant je vais vous expliquer les raisons pour lesquelles ce n’est pas une bonne idée. Pour l’exemple 1 qui est un déficit, et l’exemple 2 que je viens de vous donner : que vous ayez un déficit au niveau du cash-flow ou que ça s’équilibre, eh bien vous perdez de l’argent de toute manière tous les mois.

Parce que, ce qu’il ne faut pas oublier, c’est que vous avez une taxe foncière à payer, vous avez des assurances à payer, vous avez des charges de copropriété à payer, et souvent le locataire ne va pas prendre en charge la totalité. Vous avez peut-être des impôts à payer sur les loyers si vous ne savez pas bien vous y prendre, du coup vous payez de l’impôt sur les loyers, alors même que vous perdez de l’argent chaque année, et même chaque mois. Vous pouvez avoir des travaux dans la copropriété, vous pouvez également avoir des travaux à refaire dans l’appartement, etc… Tous les imprévus : vous pouvez prendre une assurance loyers impayés, donc ça va encore diminuer votre cash-flow, vous pouvez prendre une agence pour gérer votre bien, etc…

Bref, vous voyez que même en équilibrant vos mensualités-crédit par rapport à vos mensualités-loyer, en fait vous allez perdre. De plus, lorsque vous faites ça, ça vous stoppe complètement pour vos futurs investissements, et je reviendrai en fin de vidéo sur ce point.

cashflow

3ème raison : si vous investissez dans un bien dont la destination ne reflète pas le marché immobilier local. Qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que si vous investissez par exemple dans un studio pour faire de la location meublée pour des étudiants, et qu’il n’y a pas d’université, pas d’étudiants, et qu’il n’y a pas de personnes jeunes, de moins de 20 ans, dans votre quartier, eh bien ça pose un problème parce que ça veut dire que vous n’allez pas trouver de clients. Si au contraire vous avez plutôt des jeunes actifs, en couple avec un enfant, ils ne pourront pas prendre votre studio parce que ça ne leur conviendra pas, ils ne pourront même pas le modifier. Donc il faut absolument que votre bien corresponde à la demande du marché. Je vais vous donner la petite astuce : en fait, vous ne devez pas choisir un bien et vérifier s’il y a une demande, vous devez faire la chose dans l’autre sens. C’est-à-dire que vous devez trouver la demande locale, ou en tout cas l’une des demandes locales, et vous devez trouver le bien en fonction de cette demande, et encore plus adapté à la demande. Si par exemple vous avez, dans l’exemple que je viens de donner, un marché dans lequel vous avez plutôt des jeunes actifs en couple avec un enfant ou deux, eh bien cela veut dire que vous allez devoir trouver un appartement avec deux chambres. Et si vous avez des studios ou seulement une chambre, ça va être compliqué parce qu’ils ne vont pas rester, ou alors vous aurez beaucoup moins de visites donc moins de demandes. Moins vous avez de demandes, plus vous risquez d’avoir des vacances locatives, plus vous risquez d’être pris de panique et de baisser le loyer, etc..

Donc encore une fois, sur les estimations que vous aviez faites au départ, eh bien vous allez gagner encore moins.

Pour ces 3 points, il y a 2 choses qui sont communes :

Premièrement, vous allez perdre de l’argent dans ces investissements, c’est évident ! Vous n’allez certes pas en gagner, mais surtout vous allez en perdre.

Et deuxième trait commun de ces trois raisons pour lesquelles vous ne devez pas investir, c’est que vous ne pourrez pas réinvestir, et ça c’est dramatique parce que vous êtes coincé ! En fait le seul moyen pour continuer à investir et vous relever de vos erreurs, ce sera probablement de revendre votre appartement. Mais est-ce que vous revendrez au prix où vous l’avez acheté ? Ce n’est pas évident, parce que si ce n’était pas une bonne affaire pour vous, ce ne sera pas une bonne affaire pour quelqu’un d’autre. Pour que ce soit une bonne affaire, il va falloir baisser le prix, et normalement, ce n’est pas ce que vous devriez faire.

Surtout, avant de vous lancer dans un investissement, vérifiez bien ces trois points, et si jamais l’un de ces trois points apparaît et ressort, vous devez trouver une solution pour peut-être modifier la destination de votre bien. Si ce n’est pas possible et que vous continuez à ne pas gagner d’argent, ou à en perdre, eh bien vous changez de bien tout simplement.

BONUS Immobilier Sébastien D

Je sais que pour les personnes qui regardent souvent ma chaîne, mes vidéos, mon blog, etc., il y a des choses que j’ai déjà dites. Pour les personnes qui me découvrent, je le dis et le redis : LE PLUS IMPORTANT C’EST LE CASH-FLOW que génèrent vos investissements TOUS LES MOIS;

Sébastien D, le Coach des nouveaux investisseurs immobiliers

7 thoughts on “N’INVESTISSEZ PAS dans l’IMMOBILIER Si… (3 situations) Sébastien D

  1. Bonjour,

    J’aimerais commencer à investir dans l’Immobilier en achetant ma résidence principale : une maison conteneur dans les 100.000€ maxi. Seulement, ma situation est compliquée et peut faire peur aux organismes de crédit : je suis Médiateur social en C.D.D dans une association et je gagne le SMIC.

    De plus, je suis fiché au FICP pour encore 3 ans et demi suite au dépôt d’un dossier de surendettement en 2014 quand j’étais à l’ASS.

    Pour l’instant, j’ai 2.300€ sur un livret bancaire. Je prévois de mettre 120€ de côté chaque mois. Dois-je ouvrir un CEL ou un PEL ou bien miser sur un autre produit plus rémunérateur?

    Si aucune banque ne veut me prêter en France à cause du fichage, puis-je trouver une banque étrangère qui sera plus bienveillante face à mon projet?

    • Bonjour Cédric,
      Tu me poses tes questions, tu me donnes ta situation actuelle et ce que tu veux faire.
      MAIS TU VAS A L’ENCONTRE de tout ce que je dis sur mon blog pour t’enrichir avec l’immobilier et ce que je préconise :

      -Tu veux acheter ta RP (non : investissement locatif ou achat revente),
      -Tu as un CDD (transforme-le en CDI),
      -SMIC (augmente très revenues d’une manière ou d’une autre),
      -tu es fiché (très mauvais point pour toi, cela démontre au banque que tu risque de ne pas rembourser les crédits),
      -CEL, PEL (AUCUN INTERET d’en prendre… as-tu lu dans un blog sur l’immobilier que ça avait un intérêt quelconque ???),

      Effectivement dans ces conditions cela me semble compliqué. Mais encore une fois, j’enseigne comme s’enrichir avec l’immobilier sur mon blog, tu tu as vu mes vidéos, tu auras remarqué que je ne parle jamais des PEL CEL, cela n’a aucune importance pour investir.
      Pour réussir et investir dans l’immobilier, le plus simple c’est :
      -trouver un cdi,
      -pas de surendettement,
      -de l’argent de coté,
      -investir dans un bien que tu loue,
      -si les banques françaises ne te prêtent pas c’est qu’elles ont leur raisons (au vu de ce que écris). Les banques étrangères ne te financeront pas plus que les françaises (encore moins même).

      Ce que tu me demande n’a pas de sens pour moi, pardon de te le dire comme cela aussi franchement !

      Sébastien D

      • Ben je trouve que tu est dur avec moi et que tu manques singulièrement d’empathie. Je ne suis absolument pas un spécialiste de l’Immobilier contrairement à toi, donc il me semblait que pour de l’épargne logement, mettre de l’argent de côté sur un CEL ou un PEL était une solution à envisager…désolé si je me suis planté !

        Ces produits ont leurs avantages et leurs inconvénients mais dire que c’est de la merde ou que c’est inutile, c’est peut-être exagéré.

        Quant à ma situation personnelle, je n’avait pas fait de crédit pour me retrouver fiché, c’est uniquement dû à une baisse drastique de revenus quand je me suis retrouvé en fin de droits à Pole-Emploi et que j’ai dû choisir entre payer mon loyer et remplir le frigo et payer le reste…difficile de faire autrement avec 500€ ! Donc j’ai fait le choix qui me semblait le plus évident. D’autant que je n’ai jamais eu l’aide que j’avais besoin de la part des services sociaux pour m’aider à sortir de cette période difficile…et ça aussi, c’est difficilement pardonnable pour l’ex-pays des droits de l’homme qui proclame des valeurs et des principes dans sa constitution qu’il est incapable de mettre en oeuvre pour ses propres citoyens…enfin bref !

        Pour ce qui est du CDI j’en cherche un figures-toi, mais ce n’est pas moi qui décide de transformer mon CDD en CDI, tu as vu ça où???

        Je tiens mes comptes et je met de l’argent de côté, la preuve, j’ai réussi en 1 an et demi à mettre 2300€ de côté sur un livret pas mal pour quelqu’un qui sort d’une ASS et qui était menacé d’expulsion de son logement en 2014, non?

        Et oui, je veux investir dans un bien pour le louer, mais il ne faut jamais dire ça à un banquier en entretien pour une première acquisition apparement, c’est du moins un conseil que j’ai lu dans une vidéo Youtube d’un autre expert immobilier…serait-t’il un charlatan? J’ignore pourquoi les banquiers sont reticents a financer un bien destiné à de l’immobilier locatif mais c’est ainsi…

        Bref, je te demandais des conseils et toi tu passes ton temps à démolir tout ce que je te dis, sans m’apporter la moindre solution à ma situation … tu devrais peut-être te remettre en question un peu pour te mettre à la portée de gens qui ne sont pas dans ta situation privilégiée.

        A bon entendeur, salut !

        • Cédric,
          Si tu me poses des questions, il faut t’attendre à ce que je te réponde. Même si mes réponses ne te satisfont pas ou te chocs.
          Néanmoins ne me fais pas dire ce que je n’ai pas dis et ne dirai jamais. (je n’ai jamais dit que les CEL et PEL étaient de la M…) c’est ton interprétation. d’ailleurs j’ai précisé au début de ma réponse que tout cela va dans le sens de l’enrichissement grâce à l’immobilier. Si tu souhaites prendre un PEL ok pas de problème mais PAS dans le but de t’enrichir… CAR cela n’a aucune intérêt encore une fois.

          De plus tu me dis :
          « Bref, je te demandais des conseils et toi tu passes ton temps à démolir tout ce que je te dis, sans m’apporter la moindre solution à ma situation « .
          Hors j’ai répondu très précisément à ta question qui était : « Dois-je ouvrir un CEL ou un PEL ou bien miser sur un autre produit plus rémunérateur? ».

          Enfin qu’éspèrais-tu avec ta dernière questions ????
          « Si aucune banque ne veut me prêter en France à cause du fichage, puis-je trouver une banque étrangère qui sera plus bienveillante face à mon projet? »

          Et « OUI » Cédric j’ai répondu à tes questions mais elles ne te plaisent pas… et je peux le comprendre.

          Pour l’achat de ta RP c’est toi même qui l’a écris : « …en achetant ma résidence principale : une maison conteneur dans les 100.000€ maxi. « .
          Tu n’as pas écris j »investis pour louer et je demande un prêt en disant que c’est ma RP (c’est totalement différent) je ne peux pas deviner…

          Cédric, j’ai bien compris ta volonté de t’en sortir. Et je te félicite pour cela. Mais la vie est difficile (tu l’as déjà expérimenté). Je ne te connais pas et tu ne me connais pas non plus. J’ai répondu sèchement à tes questions car n’importe qui lirait ton commentaire verrait immédiatement ce qu’il te reste à faire. Ce ne sont pas tes excuses qui te sortiront de ta situation, MAIS TES ACTIONS.
          Alors, trouve une solution pour augmenter tes revenus, trouve un CDI et attend 3 ans pour avoir un nouveau crédit.
          Ne me répond pas que c’est facile à dire CAR JE SAIS QUE C’EST DIFFICILE, j’ai 36 ans et ai subit 3 périodes de chômages, un jour mon banquier m’a appelé et m’a dit que j’avais 5 jours pour recouvrir mes découvert de 4000euros. J’ai eu 3 licenciements dont 2 pour des raisons économiques. J’ai mangé des pâtes pendant des mois. Mais j’ai trouver des solutions.

          C’est à toi de réagir ! et tu as commencé en regardant des blogs sur l’immobilier.

          Si je prend le temps de répondre aussi longuement c’est que je vais de dire quelque chose que j’ai compris et qui à tout changé pour moi il y a quelques années… (tu en fait ce que tu veux) :

          PERSONNE, PERSONNE, PERSONNE ne viendra te sortir de ta situation, sauf TOI !

          Tu peux ignorer mes conseils, mais réfléchis bien CAR PERSONNE ne viendra te sauver, sauf TOI.

          –>en me répondant :
          Pour ce qui est du CDI j’en cherche un figures-toi, mais ce n’est pas moi qui décide de transformer mon CDD en CDI, tu as vu ça où???
          Et bien je l’ai vu et je le fais régulièrement figures-toi… J’ai le « pouvoir » de transformer un CDD en CDI par ma seul volonté. J’ai un poste qui me permet de créer un contrat CDI si j’estime que la personne correspond au poste qui est a pourvoir.

          Donc tu as raison, ce n’est pas toi qui décide mais tes supérieurs OUI. Sinon va voir ailleurs.
          Tu penses que ta situation est isolé et que tu es le seul ?

          Cédric, RELEVE-TOI et pends ta vie en main.
          Je prend le temps de te l’écrire car je sais que c’est la seule manière de réussir : LA VOLONTÉ, une volonté inébranlable transforme une VIE.

          Maintenant tu as (grosso modo) 2 choix :

          1/Me pourrir en me répondant que je dis des Con…ries….
          2/Réfléchir et AGIR

          Si tu choisi le 1 (ne perds pas ton temps à m’écrire, tu as surmènent mieux à faire…et moi aussi…),
          Si tu choisi le 2, des solutions existent… Et mon blog t’es ouvert.

          Tu as raison, je manque d’empathie parfois, mais cela m’aide à rester lucide sur les situations au risque de dire sèchement les choses qui sont difficiles à entendre… Pardon si je t’ai heurté, je voulais simplement te faire pendre conscience de certaines réalités. J’espère que tu ne m’en veux pas trop.

          Seb.

  2. Bonjour,

    Dans le calcul du cash Flow , je vois que tu met jamais le calcul les impôts ou la taxe foncière pour voir si c’est positif ou négatif et j’aimerais bien comprendre le pourquoi ?
    Est ce que ça doit pas être pris en compte ?
    Pour les impôts, on peut déduire le cout des travaux sur en régime réel, je sais, mais ça peut pas être la totalité des impôts et sur toute la durée du crédit immobilier non ?
    Par exemple, si on prend un loué a 800 euro, et on fait des travaux a l’échelle de 15 mille euro ( déjà je en sais pas comment je peut les répartir sur 5 ou 7 ans ).
    après ça, on fait quoi ? on refait d’autre travaux ?

    • Bonjour Mehdi,
      Tu dois revois ta conception de l’investissement immobilier car pour s’enrichir il faut faire autrement.
      Je ne paie pas d’impôts de mes loyers immobiliers, donc je ne peux pas enlever 0€. De plus les taxes foncières sont RIDICULES à Paris et n’impactent en rien la rentabilité ni le cash-flow.
      Ce que tu décris et que tu sais sur les travaux EST VRAI, MAIS n’est pas LA SEULE FACON DE PROCEDER.
      C’est pour cela que les investisseurs immobiliers ont plusieurs longueurs d’avances sur les débutants… Les formations immobilières sont faites pour aider les débutants à ne pas faire d’erreurs de débutants.
      Voici une vidéo qui complète mes propos sur l’avantage injuste des investisseurs immobiliers qui réussissent : http://apprendre-investissement-immobilier.fr/lavantage-injuste-des-linvestisseurs-immobiliers/
      Bonne journée à toi Mehdi.

      • Merci beaucoup pour ta réponse super rapide 🙂 je vais essayé de voir de plus près cet article et les formations en questions 😉

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