Cela fait 10 mois que j’ai créé mon blog sur l’investissement immobilier. Grâce à vos retours, vos commentaires et vos mails, j’ai identifié 10 difficultés qui vous empêchent d’avancer et de vous lancer.
Découvrez dans cette vidéo les :
5 points importants pour vous, en immobilier,
10 difficultés qui vous empêchent d’avancer ou de vous lancer.
Bonjour Sébastien, moi c’est plus le cash-flow que je n’arrive pas à obtenir avec mon locataire. J’ai un 2 pièces que j’arrive à louer difficilement 460EUR et mon crédit est de 506EUR. Avec la taxe foncière et les impôts je m’en sort pas. Alors j’aimerai savoir comment arriver à 506EUR. Mon appartement est en location classique, pas meublé.
Je pense que j’ai acheté mon appartement trop cher.
Tu peux me dire ce que je dois faire ?
José
José,
Si tu fais de la location nue tu vas avoir du mal à joindre le deux bouts. Passe au meublé dans un premier temps tu diminueras tes impôts et augmentera ton loyer dès la première année. Pour l’optimisation de l’ensemble je laisse répondre Sébastien.
Arthur
Bonjour José,
Pour diminuer les remboursements mensuels de ton crédit as-tu pensé à augmenter la durée de celui-ci ? (revoir ton banquier et renégocier ton prêt immobilier ?). Ou missionner un courtier en assurance pour te proposer des solutions de rachat de crédit.
L’idée est de baisser ‘le plus bas possible’ les remboursements du crédit afin qu’il arrive en-dessous des gains du loyer.
+ les conseils d’Arthur.
Sébastien D.
merci sebastien, moi c’est le cashflow aussi qui m’intéresse avec la location meublée. je fais des tableaux mais ça colle pas, je sais pas si je calcul bien. j’ai pris ton tableau du rendement et j’ai ajouté des lignes pour calculer le cashflow. mais ça passe pas, c’est toujours négatif, sauf si j’augmente le loyer mais je sui spas sur que ce sera la réalité.
alex
Salut Sébastien,
C’est clair que les meilleurs conseils viennent de ceux qui ont du succès dans leur domaine comme tu le dis souvent !
A plus à un prochain coaching, j’ai signé avant hier le compromis de vente de mon 29m2, j’ai ouvert le champagne et avec ma femme on a trinqué à ta santé, merci Sébastien !
Arthur
Félicitation Arthur,
Je trinquerai à ta santé à ton compromis de vente ce soir ! Yooowoooohhh !!!
Finalement le vendeur à baissé de combien ?
Sébastien D.
Moi j’ai déjà un cachflow positif mais j’aimerais encore l’augmenter si possible. Hugo
Bonjour,
Pas de secret pour un cash-flow positif : Soit on trouve une superbe affaire (rendement > 10%), soit on allonge la durée du crédit : 25 ans par exemple. L’immobilier soit servir à vous enrichir dès le premier jour, pas une fois que le crédit sera remboursé…
Cordialement,
Nicolas
Bonsoir Nicolas,
Merci pour ton commentaire, tu donnes 2 solutions. Je suis d’accord pour l’allongement du crédit immobilier. Pour la bonne affaire je suis d’accord aussi mais pas pour (rendement>10%). Le rendement n’a rien à voir avec le cash-flow. Le rendement est calculé en fonction du loyer annuel par rapport au prix du bien et des autres dépenses. Dans le calcul du rendement on n’intègre pas le remboursement du prêt immobilier (au pire on peut intégrer les intérêts d’emprunt). Cela signifie qu’un rendement de 12% par an ne garantit en rien le fait de dégager un cash-flow positif.
Ex : Si tu as un rendement de 12% (brut ou net, peu importe pour l’exemple) avec un loyer mensuel de 500€ et que ton crédit immobilier est de 600€ tu as un cash-flow négatif de -100€.
Projetons nous le dernier jour du crédit immobilier (dans 20 ans) le dernier mois de remboursement. Tu rembourses toujours 600€ donc cash-flow négatif de -100€. Le mois suivant ton prêt est terminé : crédit immobilier 0€ donc cash-flow positif de 500€. ET LE RENDEMENT RESTE IDENTIQUE 12%.
C’est exactement ce qui se passe pour moi le mois prochain. Pour info le 18 avril est le dernier jour de l’un de mes crédits immobilier de l’un de mes appartements. Mon rendement est le même ce moi-ci et le mois prochain, mais je garderai dans ma poche presque 100% du loyer (750€). CASH-FLOW augmenté mais RENDEMENT IDENTIQUE.
Heureusement qu’il existe encore d’autres variables pour optimiser le cash-flow, et de manière significatives.
S’il n’y avait eu 2 variables ça serait effectivement très difficile de gagner de l’argent dans l’immobilier.
Merci Nicolas, c’est un plaisir d’échanger avec toi.
Sébastien D.
@alex
Bonjour,
Pour les calculs, tu peux te servir du site rendementlocatif.com qui te permet de rentrer dans le détail, et d’affiner ta stratégie en fonction de nombreux paramètres.
Outil devenu indispensable pour moi en tous cas !