Découvrez l’interview de Bruno Rako l’auteur du livre : 107 PRINCIPES IMMOBILIERS chez Maxima !

 

107 PRINCIPES IMMOBILIERS interview Bruno Rako

• • Comment nous nous sommes rencontrés ?
  • Pourquoi ce livre ?
  • A qui est destiné son livre : 107 PRINCIPES IMMOBILIERS ?
  • 2 Exemples de QUESTIONS détaillées dans l’interview :
    • Intégrez toujours une période de vacance locative.
    • Faites une sélection rigoureuse de vos locataires.

Sébastien D : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo, je suis aujourd’hui en compagnie de Bruno Rako, ça va ?

Bruno Rako : Salut Sébastien !

Sébastien D : On va vous parler de notre rencontre et on va surtout aussi beaucoup parler du livre de Bruno Rako dans quelques instants. Bruno Rako peux-tu te présenter en quelques secondes ? Pourquoi es-tu là ? Comment s’est-on rencontré ?

Bruno Rako : Tout à fait, bonjour à tout le monde. Effectivement, on s’est rencontré avec Sébastien, où nous sommes aujourd’hui c’est-à-dire la ville de Rouen. Parce que, j’imagine que si vous suivez Sébastien, vous savez qu’il investit dans cette ville. Moi j’habite ici, aujourd’hui je n’ai pas encore réalisé de premier investissement dans la ville, j’ai commencé à investir en Alsace et on s’est rencontré parce que l’on a cette même passion pour l’investissement immobilier, c’est la raison de notre rencontre qui date de quelques mois déjà.

Sébastien D : Suite à notre rencontre, on a fait un atelier fin septembre dernier, qui était consacré à l’investissement immobilier général mais aussi sur Rouen, cet atelier a duré un après midi.

Bruno Rako : D’ailleurs, merci à toutes les personnes qui ont participé, c’était vraiment un atelier super agréable.

Sébastien D : C’était sympa, il y avait un agent immobilier qui est venu, on a discuté sur le marché de Rouen ensuite on a tous discuté ensemble, on refera sans doute quelque chose, on verra dans le futur, on n’en dit pas plus… Qu’est-ce qui t’a poussé à écrire ce livre ?

Bruno : Merci beaucoup de me poser la question sur ce livre, d’ailleurs cela fait trois semaines qu’il est sorti et dès aujourd’hui il y a plus de cinquante commentaires sur Amazon, il est dans le top trois des livres sur l’immobilier, je ne m’attendais pas à un succès comme ça.(…)

Sébastien D : Tu t’es dit : « moi ça m’a servi donc ça peut servir à d’autres personnes ».

Bruno : Exactement. C’est tout à fait ça !

Sébastien D : Le livre est sorti le 20 septembre ?

Bruno R : Officiellement, le lancement était le 20 septembre 2017, il y a quelques semaines, moins d’un mois.

Sébastien D : Et ça fait quoi de se voir sur Amazon et à la FNAC ?

Bruno R : Pour moi, c’est vraiment top, c’est surtout pour certaines personnes de mon entourage, par exemple pour mes parents, je leur ai juste dit : « la semaine prochaine, j’ai un livre qui sort sur Amazon, à la FNAC et dans les librairies ». En fait je ne leur avais pas dit, je préfère faire les choses, elles arrivent jusqu’à leur terme et après annoncer, plutôt que de vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué. Surtout pour mon entourage qui est étonné et fier pour moi, et dit « c’est bien, tu as réussi à faire un livre ». C’est vrai que c’est un projet qui a pris un an en tout, l’écriture, la discussion avec l’éditeur, j’ai eu la chance d’être suivi par un éditeur, le même que pour Élise Franck, Goulwenn Tristant, Olivier Seban, donc vraiment réputé dans la niche, c’est ça qui a été long. Aujourd’hui, depuis qu’il est lancé, mon travail c’est d’essayer de le faire connaître un maximum et de le livrer à un maximum de personnes.

Sébastien D : L’architecture de ton livre c’est une succession de questions, de principes, de réflexions, de stratégies, 107 en tout. Il y en avait plus que 107 au départ ?

Bruno Rako : Au départ, j’avais listé plein de points que je voulais aborder et pour lesquels des personnes m’avaient raconté leurs anecdotes. Et puis au finale, j’ai écrémé, il y en avait 101 au début. Mais quand j’ai été voir l’éditeur, que je lui ai tendu le manuscrit, c’était « 101 principes immobiliers » et puis il m’a dit qu’il voudrait bien avoir un point sur telle ou telle partie, donc j’en ai rajouté et par hasard, ça a fait 107.

Sébastien D : Tu as repioché dans ceux que tu n’avais pas sélectionnés.

Bruno Rako : Exactement.  D’accord, ensuite il y a des catégories. Ce qui est bien – c’est mon ressenti –, c’est un livre que vous pouvez lire dans tous les sens que vous voulez, parce que vous arrivez sur la table des matières avec les chapitres et après vous avez toutes vos questions. Donc selon ce qui vous intéresse, selon votre situation actuelle ou votre situation future, vous pouvez soit régler une difficulté que vous avez ou profiter d’une stratégie qui est dans le livre pour vous lancer sur un nouveau type d’investissement. Puisque l’on est dedans, ce que je te propose c’est de voir deux points qui m’intéressaient, je me suis retrouvé dedans. Le point numéro 10 « Intégrer toujours une période de vacance locative ». On en discutait un peu avant l’interview, souvent quand des personnes se lancent dans l’investissement immobilier, bien sûr, on fait ses calculs, sa rentabilité, son cash-flow, on calcule pas mal de choses et la vacance locative, elle n’est pas tout le temps intégrée ou prise en compte, en fait on se retrouve avec des calculs qui sont un peu faussés ou un peu trop optimistes. Personnellement, je préfère faire des calculs pessimistes, voire très pessimistes, comme ça même si ça passe, c’est plutôt pas mal. Si vous êtes sur un mode de calcul qui est plutôt optimiste sans intégrer cette notion, vous allez vous retrouver, si jamais ça ne marche pas… ça va être un peu compliqué, si vous avez juste dépassé le palier, c’est un peu compliqué. Tu peux nous parler un peu de ce point « Intégrer toujours une période de vacance locative ».

Bruno Rako : C’est exactement ce que tu dis, on voit régulièrement sur internet ou si vous allez parler avec votre agent immobilier, il va vous dire : « j’ai un bien avec telle rentabilité, c’est super ! ».

Sébastien D : C’est ce qui marqué sur l’annonce !

Bruno Rako : Mais cette rentabilité, a-t-elle une réalité sur le terrain, est-ce que ça veut dire quelque chose concrètement ? Souvent ce chiffre-là, quand on vous parle de rentabilité, c’est la rentabilité brute et parfois même on dit rentabilité nette et quand on demande ce qui est inclus dans net, on nous répond que l’on a enlevé la taxe foncière, donc c’est « net de taxe foncière », c’est tout. Tu as déjà fait des vidéos où tu expliques les différents calculs de rentabilité et ce que ça veut dire, net, net, net, net d’impôt….

Sébastien D : Moi ce qui m’intéresse, c’est net, net, net, net ; vraiment tout au bout !

Bruno Rako : Forcément ce n’est pas le chiffre le plus valorisant, à la fin, par rapport à la rentabilité brute. Pour arriver à la rentabilité nette, nette, nette, aussi profond que l’on puisse aller, il y a une charge que l’on peut, ou que certains investisseurs enfin tous les investisseurs professionnels font – quand je parle d’investisseurs professionnels, c’est ceux qui font des investissements dans les bureaux, dans des grandes foncières, etc. – ;ils intègrent une charge de vacance locative. Pourquoi une charge ? Parce qu’en fait c’est un mois de vacance par an, par exemple. Ça veut dire que vous avez mis votre loyer à 400€ par mois, donc multiplié par 12… mais en fait il faut retrancher par exemple, un mois de loyer, c’est-à-dire 400€ sur l’année de revenus locatifs. C’est peut-être un peu gros comme exemple, un mois de vacance locative par année mais considérez au moins, un mois tous les trois ans, ça c’est la moyenne nationale sur le parc national privé de ce que j’ai pu voir. Si c’est un studio, peut-être que l’on va augmenter un peu et faire un mois tous les deux ans, donc ça fait quinze jours par an. Si c’est un bien qui est plus grand, un T3, un T4 ou une petite maison qui va être louée à une famille, on peut espérer que ça sera un peu moins, une semaine tous les ans, un mois tous les quatre ans. Il faut intégrer ça dans ces calculs pour à la fin coller le plus possible à la réalité et se dire que le chiffre que l’on a de rentabilité nette, nette, nette, il est plus sensé.

Sébastien D : « Sensé » et surtout plus juste ! On se rapproche de la réalité.

Bruno Rako : Juste ça, c’est un calcul que vous devez faire pour vous, par contre quand vous allez défendre votre dossier chez le banquier, présentez-lui le dossier avec la rentabilité brute de décoffrage, celle que l’agent immobilier vous aura présentée. Pour lui, il faut mieux avoir le chiffre le plus haut possible, je ne sais même pas si les banquiers calculent ce genre de chose. Ils ont un forfait, ils enlèvent 30% sur les revenus qui correspondraient aux différentes charges.

Sébastien D : Il y a une moyenne nationale, après ça dépend du type de bien, dans quelle ville vous êtes, selon la demande. Plus vous êtes dans une ville où il y a de la demande, plus ce ratio va baisser. Il y aussi en complément, tout ce qui est travaux, c’est-à-dire que si vous prenez un bien que vous refaites du début à la fin, vous prenez trois mois pour le faire, vous êtes sûr que quasiment dans les cinq ans, il n’y a rien à refaire, si vous reprenez un bien où vous avez fait un tout petit peu de travaux, peut-être que dans les deux ans, il va falloir rafraîchir en peinture, ce genre de chose. Tout dépend si vous avez pris ce délai en amont pendant les travaux ou si vous allez répartir dans les cinq à dix ans qui arrivent. Après si ce sont des étudiants, vous pouvez louer sur neuf ou dix mois, bref il a beaucoup de choses. Mais ce qui est important pour clôturer le sujet, c’est intégrer cette notion. Si vous le faites, c’est mieux, ça vous donnera quelque chose de plus juste et si vous l’ajoutez et que vous vous êtes trompé et qu’il n’y en a pas, tant mieux pour vous, ce sera du bonus pour vous par rapport aux calculs que vous aviez faits.

Il y a deuxième point aussi que j’avais trouvé très intéressant, c’est le 58 « Faites une sélection rigoureuse de vos locataires ». Comment tu vois les choses, comment tu retranscris ça ?

Bruno Rako : En fait, c’était quelqu’un qui avait partagé avec moi le fait qu’il avait utilisé une assurance « loyer impayé », au départ de ces investissements. La compagnie auprès duquel il avait pris cette assurance, lui demandait d’envoyer le dossier lorsqu’il avait sélectionné le locataire. La compagnie avait toute une liste de critères à respecter pour accepter le dossier, il s’est procuré cette liste et il y avait donc différents critères mais aussi toute une démarche pour aider le propriétaire à bien sélectionner. Il a donc repris à son compte parce qu’il a délaissé l’assurance « loyer impayé » et il avait plusieurs biens, il arrivait lui-même à mutualiser le risque donc il pouvait se séparer de l’assurance « loyer impayé ». Mais il a gardé cette grille-là. Techniquement, il y a les critères comme, « il faut trois fois le salaire par rapport au loyer ». Mais aussi il récupérait le numéro de téléphone de l’ancien propriétaire pour avoir les informations sur le locataire et savoir s’il était à jour. Justement lors d’une de ces expériences, il s’est rendu compte qu’il y avait un locataire qui avait été un peu flou pour donner les quittances de loyers de l’ancien propriétaire mais au finale, il a réussi à retrouver le numéro de l’ancien propriétaire et celui-ci lui a dit que ça faisait trois mois que ce locataire n’avait pas payé son loyer. Il faut appliquer un process qui ne soit pas dénué d’humain mais qui soit assez rigoureux. On peut accepter que son locataire n’ait pas trois fois le loyer ou qu’il soit peut-être en intérim mais dans ce cas-là, on sait que l’on prend des risques, on ne tombe pas des nues quand on a un impayé.

Sébastien D : C’est en amont, on sélectionne le locataire, là tu prends le cas d’un locataire qui travaille, si on reste dans ce cadre-là, on ne parle pas d’étudiant ou d’alternance, mais ça veut dire qu’il s’est procuré la check-list de son assurance. Du coup cette check-list est forcement bonne parce que c’est tout ce que demande l’assureur pour avoir le moins de problèmes possible. Le travail avait été fait, il a récupéré la liste, maintenant il n’a plus qu’à appliquer et donc réduire au minimum le risque d’impayé.

Bruno Rako : Ce qui vraiment intéressant et je suis assez d’accord avec ça, au finale combien la personne gagne avec son salaire aujourd’hui, ce n’est pas forcément la meilleure sécurité et moi je suis plutôt dans la catégorie de gens qui pensent que ce sont plutôt les comportements passés d’un locataire qui vont déterminer et qui vont prédire ses comportements futurs. Si un locataire s’est bien comporté avec un propriétaire précédent pour moi, ça a plus de valeur qu’un locataire qui a un salaire même dix fois supérieur.

Sébastien D : C’est vrai que ça m’est arrivé pour des personnes qui n’étaient pas des étudiants mais qui étaient dans la vie active, de demander les anciennes quittances de loyer. Quand on a déjà discuté avec eux et qu’ils disent qu’ils quittent une location, s’ils partent de chez leurs parents, évidement il n’y a rien. A partir du moment où ils quittent une location je leur demande de me transmettre les anciennes quittances de loyer car sur les quittances de loyer il y a une mention qui est importante, on peut faire un appel de fond mais la quittance, on la reçoit quand on a payé. On va la recevoir si on ne paye pas aussi mais du coup c’est expliqué dessus car il y a une ligne qui dit si la personne est à jour ou pas dans ses loyers. Donc si elle ne vous les transmet pas, ça peut vouloir dire qu’elle n’est pas à jour. Si tout fonctionne bien et que c’est une personne qui est honnête et organisée, normalement elle n’a aucun mal à vous transmettre ça. D’ailleurs, moi avec tous les locataires, dans les quittances, quand ils partent et même tout au long de l’année quand ils me les demandent et surtout quand ils partent, j’indique bien que la personne est à jour, toujours avec la date du mois, je leur valorise ça en disant : « regardez c’est important, quand vous rechercherez un appartement, surtout pour les appartements pour Paris, vous montrerez ça au prochain propriétaire et il y a mon téléphone donc il peut m’appeler, c’est-à-dire quand vous quitterez chez moi pour plus grand, pour x raisons, vous donnerez ce justificatif et le prochain propriétaire pourra m’appeler ». Honnêtement, c’est hyper rassurant pour un propriétaire, c’est comme un entretien d’embauche, vous avez des références, vous appelez les personnes. Quand on a bien travaillé, on essaye de trouver des gens, des collaborateurs, des anciens chefs avec qui ont travaillé, pour savoir si on peut leur téléphoner, si ça s’est bien passé, il n’y a aucune raison que la personne refuse. Ça ne veut pas dire que mon prochain employeur ou le prochain propriétaire va appeler mais en tout cas, il y a des références. On minimise le risque et en plus le locataire se dit : « si je paye bien chez lui, régulièrement c’est un bon tremplin pour avoir un autre appartement plus tard, car je montrerai que j’ai bien payé, je suis un bon payeur ».

Bruno Rako : Exactement, c’est ça. Dans le livre, il y a plein d’autres astuces, là on a parlé de choses qui étaient relatives à la gestion des biens immobiliers, qui représentent au finale 80% de la vie d’un investissement immobilier. Ça prend six mois pour investir et après ça te prend le nombre d’année que tu gardes le bien à gérer.

Sébastien D : Plus on l’a bien monté au départ, plus on pourra bien s’en occuper par la suite.

Bruno Rako : Exactement, il y a plein d’autres principes sur la gestion locative et autre.

Sébastien D : C’est super ! On a un petit cadeau pour vous, car ce livre va être offert à l’un d’entre vous, ce que je vous propose, c’est sous la vidéo You tube, vous laissez votre commentaire, déjà si vous avez des questions à poser à Bruno Rako, si vous avez des questions à me poser, si vous voulez des précisions sur le livre. Tu peux rappeler où peut-on le trouver ?

Bruno Rako : Il est disponible sur Amazon, bien évidement mais aussi à la FNAC et dans les librairies près de chez vous, il y a même quelqu’un qui m’a dit qu’il l’avait trouvé dans son Leclerc, je ne savais même pas qu’il était distribué dans les centres commerciaux mais apparemment c’est le cas.

Sébastien D : La prochaine fois que tu vas faire les courses, tu vas tomber sur toi ! Vous laissez vos commentaires sous la vidéo et la semaine prochaine, je fais un tirage au sort et il y aura l’un d’entre vous qui aura laissé un commentaire sous la vidéo qui gagnera un exemplaire dédicacé par Bruno.

Bruno Rako : J’ai déjà le stylo pour dédicacer ! J’attends que le vainqueur soit connu, n’hésitez pas !

Sébastien D : Je te remercie et on se fera probablement une autre vidéo ensemble car on n’habite pas très loin l’un de l’autre, et peut-être aussi un autre événement, on est en train de réfléchir à ça. Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo. Tchao !

Bruno Rako : A très bientôt, merci Seb !

Sébastien D