Découvrez dans cette vidéo les 5 erreurs à totalement et définitivement bannir en immobilier.

 

5 Erreurs à BANNIR définitivement en immobilier

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Connaissez-vous les cinq erreurs à bannir absolument et définitivement quand on se lance dans un projet immobilier, quand on fait de l’investissement immobilier ?

C’est ce qu’on va voir immédiatement dans cette vidéo. Je m’appelle Sébastien, j’ai 36 ans, j’investis dans l’immobilier depuis 2003. Je suis formateur et coach en investissement immobilier et, depuis quelques mois, je suis complètement indépendant financièrement grâce à mes investissements immobiliers.

1ère ERREUR :

On va commencer immédiatement avec le premier point, la première erreur, c’est l’investisseur débutant, c’est celui qui achète au mauvais endroit. L’emplacement, c’est très important, ce n’est pas le seul critère mais, en tout cas, c’est un critère très, très important. 

L’endroit, le quartier, la ville, c’est très important parce ça ne changera pas dans le futur. C’est quasiment la seule chose, avec également le prix de départ, mais ça ne changera pas. Votre appartement, vous ne pourrez pas le déplacer d’un endroit à un autre. On n’est pas en train d’acheter un mobil-home, on n’est pas en train d’acheter une caravane, une tente, ou autre. On est en train d’acheter quelque chose de solide, c’est de la pierre, ça ne se bouge pas. Donc, investir au bon endroit et ne pas se tromper, c’est vraiment très important. Si vous investissez dans un mauvais endroit ça ne marchera pas, vous ne louerez pas ou vous louerez mal. 

Souvent, on se laisse influencer par le fait que ça ne coûte pas cher, que le bien en lui-même est plutôt bon, ce n’est pas cher et ça va entrer dans vos calculs. Çaentre dans vos calculs, peut-être en termes de rendement, de cash-flow, mais si vous n’achetez pas l’appartement au bon endroit, il n’y a pas de clients, il n’y a pas suffisamment de locataires qui vous appellent ou vos locataires partent pour X raisons du fait de la localisation. Les calculs que vous aurez faits ne seront pas bons parce que ça marche quand on fait ces projections mais dans la réalité, ça ne marche pas.

Ne vous laissez pas influencer dès le départ par un prix trop bas qui ferait que ça biaiserait le contexte et l’environnement de votre appartement. Méfiez-vous de ça. L’environnement, c’est primordial. Est-ce qu’il y a des écoles ? Est-ce qu’il y a des commerces ? Est-ce qu’il y a des transports ? Quand je dis : « commerces », ce sont des commerces de proximité ou peut-être grande surface ou autre, en tout cas, vraiment proche. Est-ce qu’il y a des parkings ? Des places de stationnement ? Est-ce qu’il y a des pôles d’activité dans le quartier ? Est-ce qu’il y a une piscine, ce genre de choses ? Regardez bien parce que vous ne devez pas trop investir dans un endroit où il n’y a pas grand-chose, où il n’y a rien….

Autre chose également, c’est : est-ce que l’endroit dans lequel vous allez investir est sécure ? Parce que si le quartier craint un peu, l’arrondissement, la zone, tout dépend de là où vous investissez. Si ça craint, c’est embêtant parce qu’il ne faut pas oublier que les personnes vont visiter. Elles vont arriver peut-être en transport, elles vont passer dans la cage d’escalier et si l’environnement ça craint, ce n’est pas un bon investissement. Méfiez-vous parce que les choses ont plutôt tendance à empirer qu’à s’améliorer. Si dans votre immeuble, il y a déjà des choses qui se passent et qui ne sont pas terribles, des dégradations, la cage d’escalier est peut-être squattée régulièrement, il y a toujours du monde qui discute, etc… des rassemblements, ça va être difficile de changer les choses. Ce n’est pas vous, à votre niveau en tant que nouveau copropriétaire qui allez forcément changer les choses immédiatement. 

Cela m’est déjà arrivé : c’était un appartement à Rennes que j’avais visité, c’était vraiment très bien sur le papier, la visite aussi, mais l’environnement quand on arrivait dans le bloc d’immeubles, quand on passait la cage d’escalier, etc.… ce n’était franchement pas terrible. Il y avait des groupes de gars qui étaient là, qui discutaient, des odeurs (rires)… ce n’était pas de la cigarette. Sur le papier, c’était bien mais quand on visite, ça ne va pas. Et si moi, en tant que propriétaire, ça commence déjà à me gêner, je me dis que les locataires qui vont venir tous les jours et qui vont y habiter, ça va être compliqué pour eux. De, plus, ce type d’investissement, c’est difficile à revendre. C’est pour ça que le prix est attractif au départ. 

Méfiez-vous aussi de l’emplacement, c’est très important et il faut prendre l’emplacement physique et l’environnement global.

2ème ERREUR :

La deuxième erreur, c’est celui qui estime mal le prix d’achat de l’appartement. C’est-à-dire, qu’il ne sait pas comment procéder ou alors il procède d’une manière qui n’est pas suffisamment bonne, il n’a pas forcément la méthode. Quand vous achetez au mauvais prix, c’est très compliqué parce que si vous ne savez pas comment déterminer le bon prix du marché, vous ne pourrez pas déterminer le bon prix que vous devez payer l’appartement. C’est simple, si vous ne savez pas comment déterminer le bon prix du marché, ça veut dire que vous ne saurez pas quel prix vous devez négocier et pour quel prix vous devez avoir votre appartement. Alors, soit c’est une lacune, vous ne savez tout simplement pas comment faire, vous n’avez pas la méthode ; soit vous avez la méthode mais elle n’est pas bonne. 

Souvent, certaines personnes connaissent déjà la bonne méthode, c’est celle que je recommande et que je conseille : tout simplement regarder un petit peu les autres biens dans le secteur, dans le quartier et de faire une moyenne de tout ça. Mais ça ne se fait pas n’importe comment. Ça se fait sur une période donnée, ça se fait sur un nombre de pièces données en référence à celui que vous voulez acheter. Et puis, il ne faut pas aussi oublier une donnée, c’est que le prix indiqué sur les annonces, ce n’est pas le prix de vente. Vous savez bien quand vous allez visiter un bien, admettons qu’il est à 100 000 €, vous allez faire une proposition. C’est-à-dire qu’il y a un décalage entre le prix qu’il y a sur l’annonce et le prix qui sera réellementvendu. Donc, pour tout cela, il faut vraiment faire attention, il ne faut pas faire n’importe quoi ; certaines personnes vont mal estimer le prix d’acquisition d’un bien. Si vous estimez mal, c’est quelque chose que vous ne changerez pas plus tard.

On vient de parler d’estimation mais, maintenant, on va prendre le cas de celui qui a payé trop cher. Ça, c’est le troisième point.…

3ème ERREUR :

La troisième erreur, c’est de ne surtout pas payer trop cher le prix du bien. Je dirais qu’il ne faut même pas le payer le prix du marché – le prix qu’il vaut au cours du marché –, parce que c’est encore trop cher. Je parle là d’un investissement locatif. Je ne parle pas de votre résidence principale. Votre résidence principale, c’est autre chose mais, dans la chaîne YouTube, dans mon blog, sur les vidéos que je fais, je parle d’investissements immobiliers. Là, je vais rester dans le cadre strict de l’investissement immobilier. Vous devez l’acheter en dessous du prix du marché. 

Celui qui paye trop cher son appartement ne fait pas une bonne affaire. La bonne affaire, ce n’est pas que le prix mais c’est en partie le prix. Donc, la partie du prix sur le bien, ce n’est pas bon.

Robert Kiyosaki  a une phrase qui revient souvent, régulièrement, qui est très, très juste :

Le profit se fait à l’achat et pas à la revente !

 

Le prix d’achat, c’est quelque chose que vous vous ne pourrez jamais, jamais, jamais changer. Vous l’avez acheté un moment tel prix, et ça vous suivra toute votre vie. Sur ces investissements–là mais aussi sur l’ensemble de vos investissements immobiliers parce que si vous l’avez acheté trop cher, c’est une charge qui va peser trop lourd. Votre crédit va être trop lourd à supporter pour l’ensemble, peut-être, des charges mais contrebalancer avec le loyer ou les loyers que vous allez percevoir. 

Rappelez-vous bien ceci : c’est à l’achat que tout se joue. Quand on veut gagner de l’argent dans l’immobilier, soit en cash-flow mensuel parce que votre loyer va être supérieur à tout ce que vous devez payer,dont le crédit immobilier, encore une fois si vous payez trop cher, le crédit va être plus haut, et au moment de la revente parce qu’il y a un moment où vous allez revendre ; très probablement. 

Faites bien attention à cela. Et, pensez, pensez toujours à acheter en dessous du prix du marché. 

Avant de passer au point numéro quatre, vous savez peut-être que je suis en train de relancer ma formation « location gagnante 5.0 » du 2 avril au 9 avril. C’est une semaine, on est en plein dedans. Et, à cette occasion, je vous propose un webinaire qui se tiendra ce jeudi-là, le jeudi 6 avril à 19 heures. Je vous mets le lien de connexion pour pouvoir vous y inscrire ou sinon vous cherchez exactement ça, ce petit bouton bleu pour vous inscrire. C’est simplissime, il suffit de cliquer dessus pour s’inscrire, ça prend trois secondes et ensuite, on se donnera rendez-vous à 19 heures jeudi 6 avril. Je vous recommande vivement, d’ailleurs, de venir et vous connecter 5 à 10 minutes avant 19 heures parce que – vous le savez probablement si vous avez déjà fait des webinaires –, ça vous est probablement déjà arrivé de vous heurter au fait de ne pas pouvoir entrer simplement parce que les places sont limitées dans un webinaire et une fois que le palier est atteint, vous ne pouvez plus vous connecter. Ça serait idiot de ne pas pouvoir enprofiter.

Je continue et on aborde le quatrième point.

4ème ERREUR :

Le quatrième point, c’est celui qui estime mal les travaux. Quatrième erreur, si vous estimez mal les travaux, comment voulez-vous gagner de l’argent dans l’immobilier ? Alors, il y a deux types de mauvaise estimation des travaux. Il y a ceux qui font de petits écarts et ceux qui font de très gros écarts. Quand c’est un petit écart, en général, ça fait un peu mal sur le coup mais on s’en sort. Moi, je vais me concentrer et vous expliquer les problèmes que vous allez avoir si vous estimez vraiment mal les travaux.

• Si vous estimez mal les travaux, ça va prendre plus de temps parce qu’il va falloir financer par vos propres moyens d’autres travaux, des choses, peut-être, que vous n’avez pas budgétées. Et, comme vous ne les avez pas budgétées, vous n’avez peut-être pas emprunté suffisamment à la banque. Ça, vous ne pouvez pas réemprunter après. Çava être difficile parce que si vous étiez un petit peu au taquet au niveau du taux d’endettement, ça va être compliqué. En plus, les bons taux de travaux, vous allez les avoir puisque vous les couplez à un crédit immobilier. Si vous le faites de manière isolée, vous n’allez pas avoir un bon taux. Pour emprunter, ça va être compliqué, ça va vous coûter plus cher.
• Si vous n’avez pas les liquidités pour les payer, vous allez être bloqué, vous allez reporter. Si, après  une mauvaise estimation, vous reportez les travaux dans un trop long délai (il y a des personnes qui reportent d’un an, d’un an et demi), vous ne pouvez pas louer pendant ce temps-là, il n’y a pas d’argent qui rentre. Pour peu que vous n’ayez pas négocié de commencer à rembourser un peu plus tard parce que vous faites des travaux, vous devez sortir l’argent tous les mois, vous devez rembourser le crédit immobilier. D’un côté vous avez de l’argent qui sort, parce qu’il faut payer des charges, il faut peut-être payer des impôts, il faut peut-être payer des crédits immobiliers, il faut payer plein de choses. Et, de l’autre côté, il y a zéro euro de rentrée. Ça, ça ne marchera pas, c’est une très, très grosse erreur. Et, je dirais que vous êtes obligé de travailler, vous êtes obligé peut-être même, d’essayer de gagner plus pour pallier ce problème. De plus, si vous vous êtes trompé, et que du coup vous décalez les travaux et forcément les rentrées d’argent et le cash-flow qui va arriver, ça peut mettre en péril votre projet global. Parce que si vous aviez un rétro planning de ce que va être votre vie étape par étape au fil des mois et des années, là, vous allez vous heurter à un problème parce que ça ne marchera pas. En tout cas, ça va fortement repousser.
• Autre problème aussi, c’est que vous ne pouvez pas continuer à réinvestir, tant que votre bien ne génère pas d’argent, aucune banque ne va continuer à vous suivre sur un prochain bien immobilier puisque vous allez avoir d’un côté de la dépense au niveau du crédit immobilier qui ne sera absolument pas compensée. Ça c’est très mauvais.

 

Alors, comment régler ce problème ? Parce que je vous dis ce qui ne va pas mais, je vais quand même vous donner des éléments de solutions.

Il faut savoir déjà :Qui vous aide ? Est-ce que vous êtes suffisamment capable de faire une bonne estimation ? Si ce n’est pas votre cas, si vous ne vous y connaissez pas suffisamment, n’hésitez pas à faire venir un entrepreneur pour avoir des devis. Ce n’est pas compliqué. Même, demandez à l’agence immobilière de faire venir un ou deux entrepreneurs pour faire des devis en votre présence. Expliquez votre projet. Il faut que vous ayez de la matière, des chiffres pour pouvoir connaître l’estimation de ces travaux. L’agence immobilière a l’habitude de faire ça et à la limite, c’est même très sain dans votre projet et ça va la rassurer.C’est-à-dire qu’elle va se dire : « Bon, la personne se lance, elle a la tête sur les épaules parce qu’elle sait exactement combien va lui coûter son investissement ». Et puis, pour vous, c’est très, très rassurant. 

Faites confiance aux professionnels, il n’y a pas que des arnaqueurs. Bien sûr, faites deux, trois devis minimum pour avoir plusieurs sons de cloche, plusieurs types de prestations, plusieurs types de finitions. Regardez un petit peu les délais qu’on peut vous proposer parce que le délai va jouer aussi sur votre cash-flow. À partir de quand vous allez commencer à gagner de l’argent ? S’il y a vraiment plusieurs mois d’écart entre plusieurs devis, ça vaut le coup de se pencher dessus. Après, petit conseil : quand il y a des gros travaux, ajoutez quasiment un mois de plus sur l’estimation de la date.

Il y a une chose importante aussi, c’est que les travaux, c’est un excellent moyen de gagner de l’argent quand c’est bien fait. C’est un très bon levier pour négocier le prix et en plus, ça vous permet d’avoir l’appartement qui est optimisé au maximum pour vos futurs locataires. Au lieu d’avoir un appartement qui est correct et que vous devriez casser pour avoir un aménagement optimum qui va vous faire gagner de l’argent, autant en avoir un qui, de toute manière, est à refaire. Vous n’aurez aucun problème et, à la limite, c’est mieux comme ça plutôt que de devoir casser quelque chose qui est déjà propre et que vous auriez payé un peu plus cher. 

Je vais vous donner une petite anecdote : 

J’ai un ami qui, souvent, quand je fais des investissements, vient voir les appartements. À chaque fois un peu en rigolant, il fait la même remarque : « Mais Seb, tu viens d’acheter un appartement et tu es en train de le démolir, tu es malade ou quoi ? » C’est devenu une blague entre nous, mais non, je ne suis pas malade parce que je recrée un appartement qui sera extrêmement fonctionnel. Moi, vous le savez peut-être, je fais principalement des petites surfaces, des studios et si je laisse les choses en l’état, souvent, ça ne marche pas totalement parce qu’il y a de la place perdue. Et quand les locataires font les visites, la place perdue, ils la voient. Si sur le papier, il y a marqué 17 m² mais qu’ils ont l’impression qu’il n’y en a que 13, c’est un gros problème, vous allez mal louer.

4ème ERREUR :

Cinquième erreur absolument à bannir, qui va dans le prolongement de la mauvaise estimation des travaux, c’est quand vous voulez trop vous faire plaisir. C’est celui qui fait des travaux trop haut de gamme, des travaux trop coûteux. Si vous faites des travaux qui sont trop coûteux, ça ne sert à rien parce que les gens ne veulent pas un truc super top, mais quelque chose de fonctionnel. Et, en plus, selon le prix des travaux, le delta que vous allez voir entre des travaux corrects et des travaux haut de gamme, il va être colossal. Et vous n’allez pas le récupérer sur le prix des loyers. Ça, c’est vraiment très important à comprendre. De plus, c’est NEUF seulement au début parce qu’au bout de quelques mois, de quelques années, le mobilier, les installationscoûteuses que vous avez faites vont se dégrader. Et, du haut de gamme qui est abîmé, ça fait très vite moyenne gamme. Et, en plus, ça fait « le propriétaire qui ne renouvelle pas et qui ne change pas. » Donc, pour les futurs locataires, ce n’est pas top. Et comme ça vous a coûté cher et que vous allez mettre des années et des années à payer ce surplus du fait que vous avez fait des rénovations onéreuses, ça ne marchera pas. 

Je vais vous donner une nouvelle anecdote qui m’est arrivée il y a moins d’un an, mi-2016, je suis allé chez un couple à Paris pour faire un coaching de trois heures. Ça s’est d’ailleurs terminé, je crois, aux alentours de 0h30. C’était hyper intéressant, on a vraiment très bien travaillé ensemble. Et, pendant la conversation qu’on a eue, pendant le coaching, j’ai un peu creusé et ils m’ont dit : « Nous, on a déjà fait un investissement etc… ». Et, avec un grand sourire – surtout la femme, le mari un peu moins – ils me montrent les photos. Je vois les photos et c’est vrai, c’est un très bel appartement, on aurait quasiment dit un appartement de magazine. La femme me dit : « C’est beau, hein ? ». Elle a été un peu déçuecar j’ai répondu : « Oui c’est beau, mais ça a coûté combien ? ». Elle me dit : « On a fait des travaux, ce n’était pas totalement nécessaire mais vu qu’on a changé de locataire, on a fait un peu de travaux. » Je crois que c’est un appartement aux alentours de 35 m² et il y a eu 10.000€ de travaux. 10.000€ de travaux de rénovation ! Pour moi, c’est colossal parce que 10.000€ de travaux, ce n’est pas de la rénovation, de l’embellissement, de l’achat de meubles, pour moi c’est quand on fait beaucoup de travaux. Et le mari, lui, était plus de mon côté. Donc, elle s’est fait plaisir. Mais à 10 000 €… Je lui ai malheureusement remis un petit peu les choses dans la réalité. Je lui ai dit : « Pour 2.000 €, vous auriez fait une bonne rénovation, qui aurait duré dans le temps, qui aurait plu à tout le monde et vous l’auriez, de toute manière, loué au même moment, et au même prix quasiment parce qu’en plus, c’est à Paris. A Paris, les loyers sont encadrés. Donc, que vous fassiez une décoration moyenne ou une décoration extrêmement haut de gamme, ça a finalement très peu de marge de manœuvre.

Ne vous faites pas avoir et faites les choses au bon prix. Ne faites pas non plus des travaux pour faire des travaux absolument, ça ne sert à rien.

Petit conseil à ce sujet, quand on veut se lancer dans les travaux, que ce soit rénovation ou gros travaux, il faut absolument connaître vos limites parce que si vous ne connaissez pas vos limites, vous ne connaissez pas le temps qu’il va vous falloir, vous ne savez pas si vous réussirez à faire les choses avec de bonnes finitions. Parce que si vous estimez mal, il va falloir rajouter du budget parce que c’est quelqu’un qui va devoir rattraper vos erreurs ou faire ce que vous ne savez pas faire. Ça veut dire, encore une fois, on revient au point numéro quatre, c’est que vous avez mal estimé les travaux, le budget des travaux. Ça, c’est une erreur qui est très importante et qu’il ne faut surtout pas faire.

Vous en savez maintenant beaucoup plus sur les erreurs qu’il faut absolument éviter, les erreurs qu’il faut bannir définitivement. Si vous voulez aller plus loin, je vous l’ai dit il y a quelques minutes, j’organise un webinaire. Cliquez sur l’affiche qui apparaît, ça vous envoie directement sur le lien. Vous cliquez sur le bouton bleu « je veux m’inscrire au webinaire du 6 avril 2017 à 19 heures ». Vous cliquez dessus, ça prend trois secondes, montre en main pour vous inscrire et ensuite, on se connecte directement le jeudi 6 avril à 19 heures.

Sébastien D