Les 6 RAISONS pour lesquelles vous ne devriez PAS INCLURE les frais de Notaire dans votre crédit immobilier. Vous avez peu être une idée préconçue sur ce sujet. Vous penses qu’il est plus malin de faire financer les frais de notaire par la banque pour ne pas les payer vous-même. Laissez moi 15min14 pour exposer mon point de vu sur le sujet. Vous me direz ensuite dans les commentaires si vous êtes d’accord ou pas avec moi. Et si je vous ai fais changé d’avis sur le sujet. Selon moi, il est important

de connaitre un maximum de techniques d’investissement  immobiliers afin de se perfectionner sur le sujet, en revanche :

« ce n’est pas parce qu’on sait comment faire financer les frais de Notaire (ou émoluments du Notaire) par un ‘acte en main‘ qu’il faut systématiquement le faire ! « 

…C’est ce que je vous explique dans cette vidéo. 

 

Voici les 6 raisons de payer les frais de notaire avec vos économies

 

Bonjour, c’est Sébastien l’investisseur immobilier. Je suis très heureux de vous retrouver dans cette nouvelle vidéo que je consacre aujourd’hui aux paiements des frais de notaire. En fait, je vais vous expliquer pourquoi je n’utilise pas le crédit immobilier pour payer mes frais de notaire, et ce, pour tous les appartements que j’ai réalisés jusqu’à maintenant. Cette vidéo pourrait s’appeler : 6 raisons d’utiliser vos économies pour payer les frais de notaire. L’idée c’est vraiment, contrairement à une idée reçue, de ne pas utiliser de crédit pour payer vos frais de notaire et je vais vous expliquer ça en 6 points. C’est maintenant !

J’ai conscience que ce n’est pas forcément ce que pense tout le monde, mais il ne faut pas oublier qu’il y a plusieurs manières d’investir dans l’immobilier et qu’il y en a de meilleures que d’autres, et puis il y a des manières différentes d’autres, parfois, il faut juste s’adapter par rapport aux objectifs qu’on s’est fixés.

Mon objectif a été – et il est toujours, en fait – d’augmenter mon cash-flow, d’avoir le plus gros cash-flow possible. Et c’est dans ce sens que les 6 raisons pour lesquelles je vais vous conseiller ou vous recommander d’utiliser vos économies pour payer les frais de notaire, plutôt que d’utiliser un crédit, vont fonctionner.

Pour mon tout premier achat, j’ai payé les frais de notaire de ma poche et je ne les ai pas fait financer par la banque. Pourquoi ? Parce qu’à l’époque je pensais que ce n’était pas possible. Donc je suis allé au plus simple. Je suis retourné chez mes parents. J’ai économisé un petit peu d’argent jusqu’à ce que j’aie la totalité des frais de notaire, plus un petit peu de travaux. Du coup j’ai pris uniquement un crédit pour acheter mon appartement, pour en régler le prix. Et puis, à côté, moi-même, j’ai payé les frais de notaire avec mes économies. La raison pour laquelle je l’ai fait au départ, c’était parce que je pensais que c’était comme ça que ça se passait. J’avais entendu parler qu’on pouvait financer à 107 ou 110 %. Donc ça veut dire que le crédit couvre également les frais de notaire, mais je pensais que c’était compliqué, etc. Donc je ne l’avais pas fait.

Et puis, je me suis formé, et j’ai appris, en fait, que c’était possible de le faire financer par la banque par plusieurs moyens. Déjà certaines banques l’autorisent. Certaines banques, en fait, financent les frais de notaire et d’autres non. Ça dépend des époques, ça dépend des années, ça dépend de comment sont les taux de crédit, etc. Donc voilà, la vidéo, elle n’est pas juste pour aujourd’hui en 2016, mais elle reprend mon passé d’investisseur depuis 14 ans. Et puis elle est là aussi pour que cette vidéo soit toujours vraie dans le futur. Ensuite, j’ai su que certaines banques finançaient ou pas, que selon le type de projet, quand vous achetez pour votre résidence principale ou quand vous faites de l’investissement, il y en a qui financent ou pas les frais de notaire, etc.

J’ai appris également qu’on pouvait faire financer les frais de notaire de la manière suivante : en fait, on va demander au propriétaire de prendre à sa charge les frais de notaire, ce qui fait que l’enveloppe globale du coût du financement inclut les frais de notaire. Et c’est comme ça, si vous voulez, qu’on va plus ou moins payer ces frais sans les payer réellement. Mais bon au final, on les paye quand même. Cela s’appelle un ACTE EN MAIN.

Tout ça, maintenant, je le sais. Mais ce n’est pas parce que je sais comment faire qu’il faut dans tous les cas l’appliquer. Et c’est que je vais m’efforcer de vous expliquer, peut-être de vous convaincre, en tout cas de vous donner une nouvelle vision sur le fait de payer vous-même vos frais de notaire plutôt que de les faire financer à crédit.

1ère raison : Le gain de temps.

Si vous demandez au propriétaire, si vous essayez de négocier – en plus de tout ce qu’il y a à négocier quand on prend un appartement – si vous essayez de lui expliquer que vous vous voulez qu’il prenne les frais de notaire à sa charge pour que vous puissiez avoir votre crédit sur la totalité, soit les 107% – en réalité pour vous, qui ne seront que les 100% pour la banque – eh bien déjà vous allez perdre du temps. Les gens ne sont pas habitués. Ce n’est parce qu’ils ne sont pas habitués qu’ils ne vont pas le faire, ce n’est pas ce que je suis en train de dire. Mais vous allez perdre du temps parce que, non seulement vous avez besoin de négocier tout ce qu’il y a à négocier sur votre crédit, et croyez-moi, il n’y a pas que le prix, très sincèrement. Mais en plus, il va falloir lui faire comprendre, soit en direct, soit au travers d’un agent immobilier, que vous voulez qu’il fasse ce qu’on appelle un acte en main, donc de récupérer les frais de notaire à sa charge. Donc, vous allez perdre du temps. Et peut-être même que le propriétaire du bien peut laisser tomber, lâcher l’affaire parce que ça lui paraît compliqué, peut peut-être même comprendre que vous essayez de bidouiller, et ça peut ne pas lui convenir. Ça ne veut pas dire que c’est le cas dans 100% des cas, mais en tout cas c’est une possibilité. Donc premièrement vous allez perdre du temps.

2/ C’est que c’est plus facile de demander un prêt pour 100.000 € que pour 107.000 €.

Si on prend 100.000 € le coût du bien et qu’on rajoute les 7 % des frais de notaire ou des émoluments du notaire, eh bien à ce moment-là, forcément il y a 7 % en plus, donc c’est un peu plus compliqué à faire financer. Je veux dire, on doit calculer notre taux d’endettement et de là, on va savoir ce que pourrait financer la banque. Donc, plus on va demander plus ce sera compliqué de faire financer l’appartement, enfin en tout cas faire financer le crédit par une banque.

3/ Qui va dans la continuité de la difficulté ou de la facilité à obtenir le crédit auprès de la banque, c’est que si vous payez vous-même les frais de notaire eh bien vous allez amener le dossier de cette manière-là : vous allez dire au banquier « Je vous demande de financer 100.000 €, ce qui est la totalité du bien, et moi j’apporte 7.000 €. » C’est-à-dire que j’apporte des fonds propres.

Ce qui fait que dans la tête du banquier, c’est un gage de sérieux qui va se renforcer vis-à-vis de vous tout simplement parce que si vous dites «  Mon projet global est de 107.000 €, je vous demande de financer 107.000 et moi je n’apporte rien du tout, en gros, vous la banque, vous prenez la majorité des risques. » En revanche si je dis « Le projet global c’est 107.000 € avec les frais de notaire, je vous demande, vous, d’apporter 100.000€. Moi, j’ai déjà économisé 7.000 et je mets mes billes dans l’investissement, je m’engage personnellement et je les mets tout de suite », eh bien forcément votre banquier va être plus enclin à financer votre projet.

4/ Lorsque vous demandez un crédit total – ce qu’on appelle un crédit à 107% c’est-à-dire avec les frais de notaire – forcément vous augmentez votre endettement pour un prochain bien ou même pour le bien actuel.

C’est-à-dire que si vous êtes à 33 % de taux d’endettement et que vous passez à 33,5 ou 34 % parce que vous demandez les frais de notaire, eh bien déjà vous augmentez. Alors j’ai fait des vidéos où les 33 % sont très faciles en fait à dépasser, mais ce que je veux vous dire c’est que si vous êtes un peu plus « limite » et que le fait de demander les frais de notaire vous augmente de trop et que du coup vous n’êtes plus finançable parce que votre taux d’endettement est trop élevé, ça pose un problème. Plus vous faites baisser votre taux d’endettement, plus c’est facile de demander un crédit. Donc demander un crédit sur 100.000€, ça va vous mener à un certain taux d’endettement et si vous demandez un crédit sur 107.000€ forcément votre taux d’endettement sera plus élevé.

5/ Le cash-flow !

Il est évident que plus vous allez demander une somme d’argent importante à financer, et plus votre remboursement sera important. J’ai fait un petit calcul. Si on prend 100.000€ et qu’on le finance sur 20 ans à un taux, allez, on va dire de 2 % – ce qui est aujourd’hui, en mai 2016, un petit peu élevé, mais je prends un peu de marge pour les mois et les années qui arrivent. Pour 100.000€ à 2 % sur 20 ans, vos mensualités seront de 505€, hors frais d’assurance. Pour 107.000€, toujours sur 20 ans, avec 2 %, vous avez 541€ de remboursement par mois. Ça veut dire que vous avez 36 € d’écart. 36€ d’écart, imaginez que vous gagnez un loyer de 650€, eh bien dans un cas de 505€ à 650€, vous avez presque 15€ de cash-flow, et dans l’autre vous avez 36€ de moins. Donc, forcément vous baissez votre cash-flow. En baissant votre cash-flow – c’est ce que je disais dans le point précédent – vous baissez également votre taux d’endettement. Donc pour réemprunter plus tard, c’est plus embêtant également.

6/ Qui découle de tout ce que je viens de vous dire et que j’ai commencé à introduire tout à l’heure. C’est que vous allez augmenter votre taux d’endettement.

Donc, qu’est-ce qu’il va se passer ?

C’est que ça va être de plus en plus compliqué d’investir sur de nouveaux biens. Parce qu’en réalité, investir sur un premier appartement, très sincèrement, vous n’avez pas besoin de moi, vous pouvez le faire seul. Maintenant est-ce que c’est bien fait ou pas ? Est-ce que c’est optimisé suffisamment ou pas ? ça c’est une autre histoire. Mais en tout cas acheter un premier appartement, à partir du moment où on est en C.D.I et où les revenus sont confortables, que le taux d’endettement n’est pas trop dépassé, c’est plutôt facile. Maintenant investir sur un 2ème appartement, ça devient déjà plus compliqué. Parce que si vous n’aviez pas un cash-flow suffisant pour le premier, le deuxième devient beaucoup plus difficile, mais c’est encore possible. Et c’est pour ça que les personnes qui vous disent que c’est génial et que c’est super de faire payer les frais de notaire par le propriétaire et du coup d’avoir un crédit global, eh bien c’est facile quand on fait un ou deux investissements. En revanche, quand on fait un troisième investissement, ou quatrième ou cinquième, comme je suis en train de faire, ça devient beaucoup plus compliqué parce que, plus je fais financer les frais de notaire par la banque et donc par un crédit, plus j’augmente mon taux d’endettement. Un taux d’endettement, c’est un taux, c’est un pourcentage, ce n’est pas un montant. Donc, plus vous, en fait, vous perdez en cash-flow, plus vous augmentez le montant de votre crédit par mois, plus votre taux d’endettement augmente. Et croyez-moi, étant donné que la banque, elle ne se contente que de 70% du montant de vos loyers annuels, eh bien ce pourcentage augmente bien plus rapidement que vous ne l’imaginez.

Faites les calculs, vous allez tout de suite comprendre qu’il ne suffit pas d’équilibrer ou de gagner un petit peu d’argent, avoir un petit peu de cash-flow tous les mois par appartement pour que ça fonctionne. Il faut gagner beaucoup d’argent par appartement pour que ça fonctionne.

Et que votre taux d’endettement ne monte pas trop et que les banques continuent à vous prêter.

La solution :  c’est d’avoir des crédits les plus bas possible, et des loyers les plus hauts possible.

Les loyers – ce n’est pas le sujet de la vidéo – mais en tout cas, limiter la montée du crédit, limiter les montants élevés du crédit, c’est ce qui est réalisable. C’est ce que je fais quand je décide de ne pas faire financer les frais de notaire par ma banque mais que j’utilise mes propres économies.

Alors, maintenant la question qui se pose c’est : vous, vous n’avez peut-être pas cet argent ? Je vais vous dire quelque chose. Là, j’ai pris un exemple pour 100.000€. Il y a des appartements, des studios, qui peuvent se faire financer. Qui peuvent être en fait à 50.000€, 60.000€ ailleurs en France. Parce que  je suis en train de parler de Paris et on n’est pas à 100.000€, on est plutôt à 130.000€.

Si maintenant vous n’arrivez pas à économiser un petit peu alors que vous n’êtes pas encore en train d’investir, j’ai envie de vous dire : » il faut vous y mettre ! ». Parce que ça ne va pas tomber tout seul. Qu’est-ce qui vous empêche de retourner vivre 6 mois chez vos parents ? D’économiser de votre salaire. Et maintenant vous avez la somme suffisante pour payer les frais de notaire.

L’avantage c’est que vous avez démontré à votre banquier que vous êtes économe. Ensuite vous payez vous-même les frais de notaire. Donc, vous apportez de l’argent dans le projet. Et du coup, vous remboursez moins de mensualités.

–> Conséquence, vous avez un cash-flow plus important, vous vous en mettez plus dans les poches tous les mois. Et surtout, super intéressant, vous pouvez continuer à investir, et ça c’est hyper-important.

Que j’aie réussi à vous convaincre ou non de prendre à votre charge les frais de notaire dans cette vidéo, c’est quelque chose qui vous regarde. Et moi je n’ai apporté que mon point de vue sur la question parce que, encore une fois, c’est une manière de fonctionner, ce n’est pas la seule. Par exemple le cas exceptionnel, ou en tout cas, un des cas qui fait que ce ne serait pas nécessaire de faire ce que j’ai dit, mais du coup de faire financer les frais de Notaire, c’est quand vous avez un delta qui est extrêmement important, entre ce que vont vous payer vos locataires en loyer et le coût du crédit ; si vraiment vous avez un cash-flow énorme, par exemple vous faites de la location saisonnière, par exemple vous faites de la colocation ou vous avez de très bonnes rentabilités donc un cash-flow très important, que vous fassiez de la division de lots, etc. ; dans ces cas-là, je ne vous dis pas qu’à tous les coups faut prendre à votre charge les frais de notaire, mais de temps en temps ça peut être intéressant mais ce n’est pas toujours valable. Dans la plupart des cas, quand on commence à investir dans l’immobilier, on essaie d’avoir le plus possible de cash-flow. Mais ce n’est pas forcément énorme. Ça s’apprend avec l’expérience et les coups intéressants qu’on fait et les bonnes affaires qu’on trouve. Donc, il est important quand même, de peser le pour et le contre.

LAISSEZ UN COMMENTAIRE SOUS LA VIDÉO !

Mais ce que je suis en train de vous expliquer, en vous disant de prendre à votre charge les frais de notaire, ça reste quand même suffisamment important pour analyser les choses et se reposer la question – et je vous la pose, maintenant que vous avez vu cette vidéo :

Est-ce que pour vous c’est toujours aussi important de faire financer par la banque les frais de notaire ?

 

Sachant qu’à partir du 3ème appartement, 4ème, 5ème, vraiment ça va être problématique. Parce que vous n’avez pas assez de cash-flow ! Je suis désolé de vous le dire. Et votre taux d’endettement va trop augmenter.

C’est la stratégie que, moi, j’ai utilisée. Que d’autres personnes utilisent. Ce n’est pas la stratégie que tout le monde utilise. Et heureusement ! Il y a plein de stratégies qui existent. Je voudrais que vous me disiez, dans vos commentaires si vous êtes d’accord ou non. Est-ce que pour vous, ce que je viens de dire est cohérent ou non ? Est-ce que vous restez à camper sur vos positions ? Est-ce que j’ai réussi à vous faire un petit peu changer d’avis ? Ou en tout cas à réfléchir ou méditer sur la question ? Ça m’intéresse.

Je vous propose, juste au-dessous de la vidéo de me le mettre en commentaire. Si cette vidéo vous a plu, petit pouce bleu ! Vous connaissez. Laissez-moi vos questions, posez-moi vos questions, j’y répondrai avec plaisir.

A très bientôt.

Sébastien D