Voici une vidéo que j’aurai aimé recevoir en 2002, avant d’acheter mon tout 1er studio. Malheureusement personne ne m’a prodigué ces précieux conseils que j’ai appris au fil du temps…

 

 

Découvrez les 7 CONSEILS indispensables pour vous lancer dans l’investissement immobilier.

 

Bonjour à tous, c’est Sébastien l’investisseur immobilier. Je suis très heureux de vous retrouver. Si vous avez déjà investi dans l’immobilier, si vous êtes investisseur débutant, ou si tout simplement vous voulez vous lancer dans l’investissement immobilier, cet article est fait pour vous !

Je me présente rapidement : je m’appelle Sébastien D, j’ai 36 ans, cela fait 14 ans que j’ai investi dans l’immobilier. J’ai commencé par faire de l’achat/revente à Paris, et j’ai enchaîné avec de la location en meublé, toujours à Paris. Je suis coach, auteur de ce blog apprendre-investissement-immobilier.fr et j’organise aussi des formations sur l’investissement immobilier (d’ailleurs des membres sont en ce moment en train de se former à l’investissement immobilier actuellement). …Via mon blog immobilier…

Je vais vous donner 7 conseils très importants que j’aurais aimé que l’on me donne avant que je commence à me lancer dans l’immobilier. 7 conseils qui sont importants, et qui auraient fait une énorme différence si je les avais eus avant de me lancer, avant d’acheter mon tout premier appartement. Ça n’a pas été le cas, mais maintenant, avec le recul, je vais être cette personne qui vous les donne pour réussir – non pas votre investissement immobilier – mais vos investissements immobiliers, car vous allez voir que quand vous allez appliquer ces conseils, quand vous allez vous lancer, ce n’est pas un mais plusieurs investissements immobiliers que vous pourrez réaliser beaucoup plus sereinement.

Les 7 conseils sur l’investissement immobilier qu’on ne m’a jamais donnés

…mais que j’aurais aimé recevoir

 

Avant, je pensais que pour gagner de l’argent et continuer à en gagner, il fallait travailler et continuer à travailler…

Mais ça, c’était avant ! 

1/ Vous n’avez pas besoin d’argent pour commencer à investir dans l’immobilier

Le premier conseil que je vous donne, et qui va sûrement être un soulagement pour la plupart d’entre vous, c’est que vous n’avez pas besoin d’argent pour commencer à investir dans l’immobilier. C’est une idée plutôt répandue de penser qu’on a besoin d’argent au début pour commencer à investir dans l’immobilier. C’est tout simplement répandu car ce sont les anciennes manières d’investir dans l’immobilier, ce sont les anciennes manières de gagner de l’argent avec l’immobilier. Ces anciennes manières étaient que dans la pensée collective, les grandes familles riches, puissantes, achetaient de l’immobilier, investissaient dans l’immobilier pour développer leur patrimoine immobilier, l’augmenter, et puis mettaient en location ou revendaient. Souvent c’était plutôt spéculatif, et du coup ce sont des choses qui se sont dites dans les familles, dans les foyers, dans les médias, etc. C’est devenu une pensée générale, une pensée admise, quelque chose qu’on imagine être comme cela et en fait ce n’est pas le cas. C’est-à-dire qu’aujourd’hui, ça ne fonctionne plus ainsi. Certaines familles qui ont de l’argent continuent, mais il y a de nouvelles règles dans l’investissement immobilier. Aujourd’hui nous sommes en 2016 et on peut gagner de l’argent, on peut devenir financièrement indépendant grâce à l’immobilier en faisant autrement, et sans avoir de l’argent au départ. Alors comment est-ce possible ? En fait c’est assez simple : on va utiliser le crédit, cet effet de levier qui est le crédit, pour pouvoir investir dans l’immobilier. C’est-à-dire que l’on va emprunter l’argent qu’on n’a pas, et cela va nous permettre de financer notre appartement, nos investissements. Je reviendrai un petit peu plus tard sur le crédit, parce que je vais lui consacrer un conseil entier. Ce qu’il faut retenir c’est que si vous n’avez pas d’argent pour commencer à investir, c’est une très bonne chose parce que vous n’en avez pas besoin. Et même si vous aviez de l’argent, je vous déconseillerais de mettre votre propre argent dedans, à part peut-être pour certains frais de notaire ou quelques centaines ou milliers d’euros dans des travaux, mais il ne faut pas que cela aille plus loin. Autrement dit, il faut vraiment que le crédit vous serve d’effet de levier pour investir. Sur mon blog vous apprenez à réaliser un investissement immobilier locatif sans argent au départ.

Avant je pensais que pour pouvoir investir dans l’immobilier, il fallait déjà de l’argent…

Mais ça, c’était avant ! mon blog immobilier

Non, non, non, vous n’avez pas besoin d’argent pour commencer à investir ! C’est plutôt une bonne chose puisque je sais que parmi vous, qui me lisez, la plupart des personnes sont plutôt jeunes, et vous êtes encore étudiants, vous êtes en alternance, sachez donc que ce n’est pas nécessaire. Ce que vous pouvez faire pendant que vous êtes en alternance, que vous vivez toujours chez vos parents par exemple, c’est de commencer à vous constituer des petites économies. C’est-à-dire que sur un compte vous mettez régulièrement un peu d’argent, enfin vous gardez de l’argent. C’est ce que j’ai fait quand j’ai commencé, j’ai tout simplement mis de l’argent de côté pour payer les premiers frais de notaire. Donc petit à petit, vous commencez à économiser chaque mois, mais il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup d’argent, un peu suffira pour vous lancer. Et même sans argent c’est possible, vous pouvez très bien prendre des crédits à 100%, 110% avec les frais de notaire si vous le souhaitez, mais c’est encore un autre débat. L’important, c’est de retenir qu’aujourd’hui l’investissement immobilier c’est le seul type d’investissement pour lequel on va vous prêter de l’argent. Si vous voulez jouer en bourse on ne vous prêtera jamais, on ne peut pas vous donner un crédit pour jouer en bourse, ou alors vous prenez un crédit à la consommation, mais avec les taux qu’on connaît, qui sont bien plus élevés. Si vous voulez mettre de l’argent dans une assurance-vie, dans un livret A, il ne rapporte pas grand-chose. En tout cas si vous voulez faire grossir une somme d’argent que vous avez grâce aux intérêts composés, il vous faut une somme au départ ! Mais dans l’immobilier, il n’y a pas besoin de ça, donc c’est une très bonne nouvelle : si vous n’avez pas d’argent, ce n’est pas grave.

2/ Étudiez la vie des personnes qui ont réussi dans leur domaine

Le deuxième conseil que je vous donne, c’est d’étudier la vie des personnes qui ont réussi dans leur domaine, que ce soit dans l’immobilier ou dans un autre domaine. Je vous conseille vivement d’étudier ces personnes, ces personnalités. Parce que au-delà du sujet d’investissement, du domaine dans lequel ils ont investi, que ce soit leur temps, leur argent ou leur cerveau, pour faire avancer leur projet, ce qui est important, ce sont les Hommes qui ont réussi. Qu’avaient-ils dans la tête ? Qui sont réellement ces personnes ? J’ai suivi des personnes comme Steve Jobs, Marc Zuckerberg, ou encore d’autres qui ont réussi dans leur domaine. Vous pouvez lire des livres qui retracent leur biographie, vous pouvez regarder des vidéos sur youtube, leurs interventions, comment ils se débrouillent, comment ils parlent, quel est leur « mindset », leur manière de penser, comment ils focalisent leurs objectifs, quelles ont été leurs erreurs, quelles ont été leurs réussites, comment ils se sont relevés. C’est très intéressant de savoir ça parce que la motivation, ce qui va nous porter, ce qui va faire que le matin on va se lever pour – dans votre cas – investir dans l’immobilier, faire que tous les matins vous allez vous motiver pour aller vers ce but-là, c’est votre état d’esprit.

On dit qu’il y a deux formes de courage, et je vais partager cette idée avec vous.

• Le premier courage, c’est de se lancer, de se dire « Maintenant c’est parti, je commence, j’investis dans l’immobilier ! ».
• Le deuxième courage, c’est d’endurer les choses sur la durée. Donc vous devez non seulement partir, commencer, débuter, mais aussi continuer sur la durée. Ce sont des choses qui sont importantes, et ce sont des traits de caractère des personnes qui réussissent. En étudiant ces personnalités, en les écoutant, en regardant des vidéos, des podcasts, en lisant des livres, vous allez en savoir plus sur eux, et c’est très important.

Avant je pensais que les gens qui avaient eu du succès le devaient au hasard…

Mais ça, c’était avant ! mon blog immobilier

Intéressez-vous à ces personnalités, ces mentors que vous avez peut-être dans certains domaines, un peu plus que ce que les médias veulent bien vous dire. C’est-à-dire : quels ont été leurs échecs, quelles ont été leurs réussites, comment ont-ils fait pour persévérer, est-ce qu’ils ont écouté les autres, comment ils se sont relevés d’échecs – parce qu’ils en ont eus. Même si on met souvent en avant les réussites, ces personnes ont eu des échecs. Par exemple ce que j’aime bien chez Steve Jobs, c’est qu’il n’a écouté que lui. On ne lui a pas toujours dit : ‘OUI’, les gens ne croyaient pas forcément en lui, et pourtant, il a tellement cru dans ses rêves, dans ses projets, dans ses objectifs, que même quand il s’est cassé la figure, il s’est relevé. Il aime challenger le statu quo. Quand on est bloqué, comment fait-on pour avancer ? Là où tout le monde se dit « C’est fini, arrête, abandonne, laisse tomber, ça ne marche pas parce qu’on sait qu’il n’y a pas de solution », il faut se dire : « Comment faire pour trouver une solution ? Comment faire pour avancer ».

Je vais vous donner deux exemples qui me concernent personnellement, et qui vont illustrer ce que je viens de vous dire.

• Premier exemple : Je me suis demandé à un moment, quand j’ai fait mes deux premiers investissements immobiliers, comment je faisais pour continuer à investir dans l’immobilier, parce que ce n’est pas très compliqué honnêtement d’avoir un premier crédit pour investir dans ce secteur, ou même pour acheter sa résidence principale. C’est un peu plus compliqué mais pas impossible d’avoir son deuxième crédit immobilier. En revanche, là où cela devient compliqué, c’est quand on veut faire trois ou même quatre crédits immobiliers. Il faut trouver des solutions. Encore une fois, investir sur deux appartements avec deux crédits, ce n’est pas compliqué, mais le troisième, lui, devient bien plus dur. Donc comment fait-on ? On se forme, on cherche des solutions, on discute avec d’autres personnes qui sont dans le même domaine que vous, des personnes qui sont au même niveau que vous, des personnes qui sont plus hautes que vous, et qui vont peut-être vous donner des pistes que vous devrez creuser. Donc moi j’ai trouvé ces solutions.

 

• Deuxième exemple : les impôts. Pendant des années, j’ai été bercé avec cette croyance que plus on gagnait d’argent, plus on devait payer des impôts. Cette croyance a été véhiculée par les médias, mais aussi par mes parents. Il y a quelques années, début 2013, je m’étais aperçu que mes investissements me rapportaient de plus en plus d’argent, que j’avais de plus en plus de loyers, et que j’allais payer de plus en plus d’impôts. J’ai retourné les choses dans tous les sens, je me suis demandé comment on faisait pour payer moins d’impôts, comment c’était possible, et je n’avais pas la solution. Je suis allé voir ma mère et je lui ai dit : « Comment je fais pour payer moins d’impôts ? Je veux arrêter d’en payer autant, c’est mon objectif. ». Ma mère m’a dit : « Mais Sébastien tu rêves, tu gagnes de l’argent, donc tu payes des impôts. Plus tu gagneras d’argent, plus tu paieras des impôts, parce que c’est comme ça ! » Eh bien, je n’étais pas d’accord avec elle. Je me suis dit que ce n’était pas possible, qu’il devait y avoir une solution. J’ai retourné les choses dans tous les sens, je n’ai pas trouvé, et je me suis demandé qui pourrait me donner la solution, qui pourrait me donner la réponse ? Qui est plus expérimenté et plus à même de répondre à ces questions qu’un fiscaliste ? Un professionnel de la fiscalité est en mesure de m’aider. Je suis donc allé voir un fiscaliste à Paris et on a trouvé ensemble des solutions, et aujourd’hui, je paye 0€ d’impôts sur tous les loyers de tous mes appartements. Et pour les prochains investissements que je suis en train de faire, ce sera la même chose. Donc encore une fois, il ne faut pas s’arrêter au statu quo, il ne faut pas s’arrêter quand ça bloque, il faut chercher des solutions, et en cherchant des solutions, on les trouve. Parce que pour trouver, il faut chercher, mais il faut vraiment chercher.

3/Ayez un objectif PUISSANT

3ème conseil que je vais vous donner, c’est d’avoir un objectif clair. Un objectif qui va vous aider, qui va être suffisamment puissant, pour vous ; qui va vous parler, être suffisamment concret, pour que vous ne lâchiez pas tant que vous n’avez pas atteint votre objectif ou vos objectifs. Un objectif, ça peut être un style de vie, ou passer plus de temps avec vos enfants, votre famille, et trouver une solution pour travailler moins ; ou partir voyager plusieurs mois dans l’année, alors que l’argent continue de rentrer GRÂCE A DES REVENUS PASSIFS. Un objectif, c’est en fait : vous mettre dans un état émotionnel qui sera cohérent avec vous, bien évidemment, et qui vous fera plaisir. Quand ça vous fait plaisir, quand c’est un manque, quand vous en avez vraiment envie, eh bien c’est là qu’on va se dépasser. Mais si vous ne vous fixez pas d’objectif, vous n’arriverez jamais à rien. Vous ne pouvez pas arriver là où vous ne savez pas où vous voulez aller. Ce n’est pas possible. En fait, c’est comme un rêve. Pas un rêve inaccessible, mais un rêve que vous pouvez atteindre. Mais il va falloir travailler, vraiment travailler. Cela veut dire que pendant des mois, au début, puis des années, il va falloir vous concentrer pour arriver à votre objectif. Vous allez devoir investir du temps, peut-être aussi un petit peu d’argent, vous former… plein de choses, pour arriver à ça.

Il y a une phrase que Robert Kiyosaki a écrite dans l’un de ses livres, que j’adore. C’est :

« La différence entre le regard et la vision ».

Le regard, dit-il, c’est ce qu’on voit avec ses yeux.

Et la vision, c’est ce qu’on voit avec son esprit.

Donc, ayez une vision très claire de ce que vous voulez faire ; une vision hyper-claire de votre futur et formulez votre objectif au présent. Parce que quand vous formulez votre objectif au présent, vous êtes déjà dedans, votre esprit est déjà dans cet objectif atteint.

Quand j’étais plus jeune, je pensais que pour pouvoir réaliser un objectif, il fallait juste l’écrire.

Mais ça, c’était avant !

Pour compléter ce 3^ème conseil : déjà, félicitations à vous parce qu’en étant abonné à mon blog d’investissements immobiliers, en regardant régulièrement ma chaîne, youtube, ou mon blog, vous vous mettez aussi dans des conditions de réussite. Vous pensez à ce sujet en permanence, vous vous éduquez à ce sujet en permanence. Peut-être que vous laissez des commentaires, et je vous réponds. Ou vous m’envoyez des mails… Vous parlez de ce sujet. Et plus vous parlez de ce sujet avec d’autres personnes qui font de l’immobilier, cela crée des interactions et cela reste en permanence dans votre esprit. Et je vous félicite pour cela, parce que, déjà, c’est une longueur d’avance par rapport à d’autres personnes.

J’aurais pu vous faire un 8^ème conseil qui aurait été celui-ci – je vous le donne en bonus – : entourez-vous de personnes qui font de l’immobilier et qui, surtout, gagnent de l’argent avec l’immobilier. Ne faites pas copain-copain avec des personnes qui ont tout foiré. Il faut que vous vous mettiez avec des gens qui ont réussi. Et en vous mettant dans cette ambiance de groupes de personnes, eh bien forcément, cela va être un terreau favorable à la germination d’idées, à la naissance d’idées, de concepts dont peut-être, aujourd’hui, vous n’aviez pas idée. Donc, entourez-vous de personnes qui ont du succès dans l’immobilier, et fixez-vous des objectifs – qui ne sont pas forcément des objectifs immobiliers mais dont l’immobilier sera la manière de les atteindre.

4/ Lisez des livres sur l’immobilier

Pour aller plus loin et compléter le point numéro 2 qui était de vous informer sur les personnes qui ont réussi (peu importe le domaine), en tout cas de personnalités au succès pas forcément fulgurant mais en tout cas très important, des personnes qui ont des auras, qui dégagent un respect, tout simplement, par rapport à ce qu’elles ont fait, eh bien mon 4^ème conseil c’est de faire la même chose, mais avec des personnes uniquement dans l’immobilier. Ce conseil, c’est de lire des livres sur l’investissement immobilier – d’en lire un maximum, mais surtout les bons.

J’ai sélectionné pour vous 4 livres sur l’investissement immobilier et l’enrichissement personnel.

Vous pouvez les lire dans l’ordre que vous voulez. Néanmoins, je vous recommande de commencer par :

L’homme le plus riche de Babylone de George Samuel Clason

C’est un livre qui est dédié à l’éducation financière, pas à proprement parler sur l’immobilier, mais il va vous aider à réfléchir sur la finance, mais à travers une histoire. Le livre est un peu répétitif, mais c’est volontaire parce qu’il y a des actions qu’il faut mettre en place. Je vous parlais tout à l’heure du courage de commencer, le courage d’endurer. Eh bien, il va falloir perdurer dans ces efforts.

Ce livre, en fait, va être basé sur la création de richesses, au début, quand on n’a pas d’argent. Peut-être que c’est votre cas. Eh bien, si vous êtes en alternance, encore une fois, si vous commencez à travailler dans la vie, c’est un super-livre. Il est tout fin, rapide à lire. C’est vraiment de l’éducation financière. il va introduire un principe qui est de se payer en premier. Donc, très clairement dans ce livre, vous allez apprendre à vous payer en premier. En général, on gagne son argent, on va faire toutes ses dépenses et puis après, une fois par an, on va devoir déclarer ce qu’on a gagné et les impôts vont se servir : on gagne de l’argent, les impôts se servent, les loyers vont devoir sortir, il va falloir dépenser pour se nourrir, pour acheter ses vêtements, pour les loisirs, le téléphone, pour internet, pour un tas de choses. Ce livre va vous apprendre que, contrairement à ce que pensent certaines personnes, une fois qu’on a fait toutes ces dépenses, il ne reste plus rien pour mettre de côté. Et créer cette petite épargne, c’est ce qui va être bon pour commencer à investir. J’ai dit que vous n’aviez pas besoin d’argent pour investir, mais si vous en avez un petit peu, ça peut être pas mal. Et ce livre va vous expliquer comment faire pour vous payer en premier. C’est-à-dire que le premier poste de dépense sera un investissement pour vous, un investissement sur vous-même. Donc vous allez gagner de l’argent immédiatement, vous allez commencer à mettre de l’argent de côté pour vous constituer une cagnotte. Tout est dans le livre.

Tout le monde mérite d’être riche d’Olivier Seban

Vous en avez probablement entendu parler si vous vous intéressez à l’immobilier. C’est un livre que j’ai lu plusieurs fois. Il ne faut pas négliger le tout premier chapitre qui est consacré aux croyances, Olivier Seban a très bien fait de commencer par cela, même si, au début, je ne l’ai pas lu. J’ai sauté ce chapitre, et après je suis revenu dessus, et c’est super-important, en fait, de connaître ces croyances, à cause de certaines croyances limitatives. Il y a des choses en lesquelles on ne peut pas croire. Et cela, c’est très embêtant, parce que justement à investir dans l’immobilier, c’est de changer notre conception sur l’investissement. Si vous êtes à un stade débutant, eh bien vous ne connaissez rien sur l’immobilier, il va falloir l’accepter. En tout cas, vous ne connaissez rien à l’investissement immobilier pour gagner de l’argent et en vivre. Soyez humble, écoutez les conseils et appliquez-les. Il y a d’autres chapitres très importants, et il y a UN chapitre entier qui est consacré à l’immobilier, et donc vous devez le lire et le relire plusieurs fois.

Quand j’étais plus jeune, je ne voyais pas vraiment l’intérêt de lire des livres.

Mais ça, c’était avant.

 

Comment je suis devenue rentière en 4 ans d’Élise Franck

C’est un livre vraiment incontournable, parce qu’il y a toute une méthodologie, et elle vous explique, appartement par appartement, difficulté après difficulté – elle voulait vraiment s’en sortir car elle avait des conditions de travail qui ne lui plaisaient pas – en gros, sa vie ne lui plaisait pas, elle voulait en changer. Et l’immobilier a été le moyen de changer de vie, de devenir rentière, de devenir indépendante financièrement. Elle explique tout dans son livre. C’est un ouvrage très pratiquo-pratique. C’est intéressant, parce qu’il y a de vrais cas, qui sont ses investissements. Élise Franck possède des appartements, des parkings, des commerces aussi.

Père riche, Père pauvre de Robert T. Kiyosaki

Je vous ai cité Robert Kiyosaki juste avant. Incontournable. Vous ne pouvez pas investir dans l’immobilier avant d’avoir lu ce livre. Encore une fois, il n’est pas uniquement dédié à l’immobilier, c’est une manière de penser. Je sais que je parle beaucoup de « manière de penser » depuis le début de cette vidéo. Après 13 ans d’investissement, je peux vous dire une chose, et c’est un trait commun que vous allez retrouver chez tous les investisseurs à succès, c’est que les choses se passent dans la tête. Toutes les actions… tout ce qu’on va penser vient de la tête. Quand on est conditionné pour penser d’une certaine manière, pour penser qu’on va réussir, eh bien les actions vont découler de la bonne manière. Donc, surtout ne pensez pas qu’il faut uniquement savoir comment on fait, et appliquer, non. Pour pouvoir le faire, il va falloir que vous ayez en tête cette manière de penser, ce main set qui est ultra-important ; parce que si vous le ne faites pas, si vous n’avez pas cet état d’esprit, vous ne tiendrez pas sur la durée. Vous aurez le coup de starter au départ, mais vous ne tiendrez pas sur la durée.

Incontournables, ces 4 ouvrages : « L’homme le plus riche de Babylone », « Tout le monde mérite d’être riche » d’Olivier Seban, « Comment je suis devenue rentière en 4 ans » d’Élise Franck, et « Père riche, Père pauvre », de Robert Kiyosaki. C’est le 4^ème conseil que je vous donne qui est un peu en opposition par rapport au conseil précédent qui était : étudier qui est xxxxx (22.29) en immobilier, ceux qui ont vraiment réussi, c’est justement de ne pas écouter n’importe qui, de ne pas écouter tout le monde. N’importe qui, c’est : votre famille – qui n’a jamais fait dans l’investissement immobilier – ; vos amis, pareil ; la presse, les magazines, les reporters qui vous font des articles en vous disant, style « Capital » : les 10 villes dans lesquelles vous devez investir, les 100 villes avec le meilleur rendement locatif… Pourquoi ? Il faut bien comprendre que c’est de la presse pour tout le monde. Et nous, on ne fait pas comme tout le monde. Si tout ça fonctionnait, je ne serais pas là, il n’y aurait pas de blog sur l’investissement immobilier. (…) la suite est dans la vidéo

Merci de suivre mon blog immobilier.

Sébastien D