7 BONNES RAISONS d’investir à Paris. Faites-vous votre idée vous-même. Je vous donne aussi mon parcours d’investisseur Parisien.

 

7 bonnes raisons d’investir à Paris

Ok, ok, la rentabilité est faible par rapport au reste de la France mais connaissez-vous ces  7 raisons pour lesquelles Paris pourrait vous intéresser….

Bonjour les amis, c’est Sébastien D, l’investisseur immobilier nomade, et aujourd’hui je suis toujours à Paris, puisque j’y habite, et je voulais vous parler des 7 points que j’ai à mettre en avant pour investir à Paris.

Paris est plutôt décrié au niveau de sa rentabilité, ce qui n’est pas tout à fait faux puisque plus une ville a de locataires plus vous avez une sécurité dans la location et plus la rentabilité est basse. C’est tout bête, mais moins il y a de risques pour louer et moins votre rentabilité sera importante. C’est vrai dans beaucoup d’investissements, à partir du moment où on diminue le risque on diminue aussi le rendement, c’est tout à fait logique. C’est la raison pour laquelle Paris a une rentabilité plus basse que certaines villes, de même que certaines grandes villes.

Je vais vous énumérer les 7 points pour lesquels vous devriez, ou vous pourriez, investir à Paris quoiqu’on entende.

 

La 1ère raison c’est que c’est un bien qui est sûr.

C’est-à-dire que malgré les crises, malgré ce qui s’est passé dans l’immobilier, malgré les hausses et les baisses de l’immobilier, Paris reste un investissement intéressant dans le sens où il y a eu beaucoup d’augmentations, et finalement au lieu de baisser comme dans la plupart des villes de France, ça a seulement stagné. Pour information, il y a eu une très grosse augmentation des prix entre 1998 et 2010/2011, et à partir de 2011, les prix ont stagné, ils n’ont pas baissé. Moi j’ai fait des plus-values entre 2003 et 2010 qui ont été fulgurantes, dans le sens où j’ai acheté mon premier studio à 72 000 €, on va dire un package de 80 000 € tout compris (frais de notaire et rénovations), que j’ai revendu 5 ans après 160 000 €. J’ai refait la même chose avec une autre résidence principale où j’ai également gagné de l’argent, donc sur deux biens seulement, en quelques années à Paris, j’ai gagné ni plus ni moins que 150 000 € de plus-value nette d’impôt. C’est déjà un premier indice, quand on dit qu’on ne gagne pas d’argent à Paris… J’ai gagné l’équivalent d’un studio à Paris en quelques années, parce que 150 000 € c’est à peu près la valeur d’un studio. Donc premier point : c’est une ville qui est sûre, qui a passé les crises, qui est stable, et dans laquelle il y a toujours de la demande. C’est-à-dire qu’on vient à la capitale travailler ou faire des études.

2ème raison pour laquelle vous devriez ou vous pouvez investir à Paris : le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

La taxe d’habitation, vous savez que ce sont les locataires qui la paient, mais peut-être que vous voulez acheter votre résidence principale, en tout cas elle est assez basse, et pareil pour la taxe foncière. Pour vous donner un exemple : pour un appartement de 15/20 m2 à Paris il faut compter environ 200 € de taxe foncière, ce qui est vraiment très bas. Ça correspond à peu près à 1/3 du loyer mensuel pour la taxe foncière, ce qui est très bas. Dans certaines villes ça peut arriver à l’équivalent de un mois, c’est-à-dire que souvent la taxe foncière est égale à un mois de loyer, ce qui n’est pas du tout le cas à Paris. Donc vous voyez qu’il y a quand même un certain intérêt. Pour la taxe foncière il faut savoir que plus vous avez de commerces, plus vous avez d’activité dans la rue ou dans le quartier, et moins en tant que particulier vous paierez cher la taxe foncière.

3ème point vous avez beaucoup de demandes.

Comme partout si on fait de la location en meublé pour des étudiants ou des jeunes actifs, la meilleure période est de septembre à novembre. Mais ce qu’il faut savoir, c’est que le reste de l’année aussi vous avez beaucoup de demandes. Ça veut dire que vous avez le choix dans les dossiers, dans les profils, dans les garants, ce qui vous donne un certain choix dans les locataires. Donc vous avez l’embarras du choix quand vous investissez à Paris et que vous voulez louer à Paris.

Le 4ème point est une conséquence du 3ème. Comme vous avez beaucoup de demandes, vous n’avez pas de vacances locatives.

Et ça, j’ai envie de vous dire que quand on calcule une rentabilité entre Paris et une autre ville en France, on est d’accord qu’on prend une rentabilité sur douze mois. Mais si vous prenez sur douze mois une ville dans laquelle en réalité ce n’est pas loué toute l’année, alors votre calcul est faux. Alors que sur Paris, vous pouvez faire votre calcul de rentabilité sur douze mois parce qu’il y aura quelqu’un, parce que vous allez remplir. La plupart des années je loue plus que 365 jours/ an mes appartements. Pourquoi ? Parce que lorsque certaines personnes partent, à Paris on quitte un logement pour en avoir un autre, bref tout se fait toujours dans l’urgence, et comme il y a un mois de préavis à me donner à moi propriétaire pour libérer le logement pour mes nouveaux locataires. Et si la personne s’y prend trop tard, elle me doit quand même un mois de loyer. Donc parfois, j’ai un préavis, le locataire me doit un mois mais il part au bout de quinze jours. Qu’est-ce qui se passe ? Je récupère l’appartement au bout des quinze jours et je mets un autre locataire parce que je m’en suis déjà occupé en amont. Néanmoins, le locataire en place me doit le loyer jusqu’à un mois. Donc déjà ça fait quinze jours qui se chevauchent, quinze jours de plus. Donc la rentabilité à Paris, c’est vrai que selon la manière de la calculer, elle peut être basse, mais en réalité elle n’est pas si basse que ça parce qu’on est d’accord qu’il n’y a pas de vacances locatives, et qu’on peut louer plus que 365 jours dans l’année pour un appartement.

5ème point : le ticket d’entrée est plus haut.

On va prendre une moyenne de 8 000 € le m2 à Paris. Ça veut dire que quand je prends un crédit, que ce soit pour un appartement de 100 000 € ou pour un appartement de 30 000 €, on est d’accord que la recherche et les démarches sont les mêmes. Je passerai le même temps avec le notaire, par contre j’ai quatre fois moins de travail à faire par rapport à Paris qui est une ville avec un ticket d’entrée à 8 000 € que dans une ville où le ticket d’entrée est de 2 000 €.

C’est vrai que je ne vais pas louer quatre fois plus, par contre, et c’est

Le 6ème point, quand vous achetez un appartement et qu’il sera complètement remboursé,

que vous aurez fini de rembourser le prêt immobilier, il aura une valeur. Mais que vous fassiez un investissement de 30 000 € ou un investissement de 150 000 €, une fois que vous avez atteint la fin de votre crédit, étant donné que ce n’est pas vous qui l’avez payé mais que c’est le locataire qui rembourse les mensualités, vous n’avez pas réellement travaillé. Du coup vous avez moins de gestion parce que avoir quatre appartements pour avoir la même valeur qu’un appartement à Paris, ça voudrait dire quatre locataires, quatre demandes de crédit. Vous savez, avoir un crédit ce n’est pas compliqué, deux crédits ça va encore, mais trois, quatre crédits, ça commence à devenir compliqué. Vous avez plusieurs appartements sur votre tête. Donc c’est plutôt avantageux dans le sens où vous travaillez moins finalement.

7ème et dernier point : il y a une grande confiance dans Paris.

C’est-à-dire qu’il y a beaucoup d’attractivité, beaucoup d’universités, beaucoup de stages, donc il y a toujours de la demande dans cette ville. Et puis si jamais l’immobilier va mal, ce sera déjà tombé ailleurs avant. On aura déjà eu des signes précurseurs dans d’autres villes en France. Ça nous laisse aussi le temps de réagir éventuellement à Paris. Après ce qu’il faut savoir, c’est que beaucoup d’investisseurs veulent avoir un appartement à Paris juste pour l’image. En fait parfois ils n’y croient pas à Paris, pour eux ils ne gagnent pas d’argent. Je vais vous donner mon exemple : j’ai deux appartements à Paris. Ils valent 150 000 € chacun. Ça fait 300 000 €. J’en ai un qui est déjà remboursé depuis 2015. J’en ai un autre qui a déjà bien avancé au niveau du remboursement. Finalement, sans rien faire puisque ce sont les locataires qui payent le remboursement des crédits, je m’enrichis tous les mois de la valeur des appartements, puisque la part du crédit diminue, c’est de moins en moins à la banque et de plus en plus à moi au fur et à mesure du temps qui passe.

Investir à Paris c’est stable, ça permet aussi d’avoir de très grosses plus-values comme moi j’ai eu à un certain moment. Et puis à Paris on ne perd pas, ça intéressera toujours quelqu’un soit pour la location, soit pour la revente.

J’espère que cet article vous aura un peu ouvert les yeux sur Paris. Souvent on dit que Paris ou les grandes villes ne sont pas de bons investissements. Moi j’ai envie de vous dire une chose : heureusement que j’ai investi à Paris parce que je n’en serais probablement pas là où j’en suis aujourd’hui si j’avais choisi une autre ville. Si j’avais investi dans quatre biens dans une autre ville à 2 000 € le mètre carré, j’aurais fait uniquement la même chose que si j’avais acheté un seul de mes six appartements. Donc vous voyez qu’en termes de nombre d’appartements ça change, mais ce qui compte c’est la valeur du foncier, la valeur globale de vos appartements. A Paris vous en avez un et c’est tout de suite minimum 150 000 € !

A très bientôt !

 

Sébastien D