Découvrez le fonctionnement du prêt IN FINE. Les avantages de ce type de prêt.

 

Comment ça marche le PRÊT IN FINE ?

C’est exactement ce que je vais vous expliquer dans cet article.

 

Bonjour les amis, c’est Sébastien D, l’investisseur immobilier nomade. Je suis toujours à Koh Phi Phi et j’écris cet article sur le balcon. Il a plu tout à l’heure pendant quasiment ¾ d’heure, beaucoup plu. Je me suis dit que c’était le bon moment pour le faire. Je vous avoue que j’ai un petit peu attendu avant de faire cet article parce que j’ai pas mal profité du coin et des environs. Mais ce n’est pas parce qu’il a plu que la journée est pourrie, normalement ça va s’améliorer dans ½ heure je pense.

Article sur le crédit in fine :

Dans mon dernier article : « Comment s’endetter efficacement en immobilier », je vous ai parlé du crédit amortissable. Je vais revenir un peu dessus pour vous réexpliquer les choses et ensuite je vais passer au crédit in fine parce qu’il y a un vrai potentiel, une vraie utilité, à utiliser le crédit in fine, mais ce n’est pas pour tout le monde, vous allez comprendre ça tout à l’heure.

Donc premièrement : le crédit amortissable. C’est le crédit classique que l’on connaît, donc un prêt amortissable sur une durée de 10 à parfois 30 ans, pour acheter votre résidence principale, pour acheter votre résidence secondaire, pour acheter un appartement pour le louer, etc.

Je vais remettre un peu les choses dans le contexte parce que cet article va être un peu technique, même si je vais rester assez général parce qu’encore une fois, je vais vous donner la méthode globale à la fois d’un crédit amortissable et d’un crédit in fine. Si je rentre trop dans les détails, je vais en perdre les 2/3 d’entre vous donc ce n’est pas la peine, et après de tout manière l’idée c’est que vous compreniez globalement comment ça fonctionne pour après discuter avec votre courtier ou votre banquier pour voir si ça peut coller à votre situation.

Donc le crédit ou un prêt amortissable, soit à taux fixe, soit à taux variable, pour l’instant les taux de crédit sont très bas, donc je vous conseille plutôt de faire un taux fixe, ce n’est pas la peine de faire un prêt immobilier à taux variable. Quelques chiffres quand même : pour un crédit de 100 000 € sur 20 ans, à 1,5%, vous avez des mensualités de 491,80 €. Donc tous les mois c’est ce que vous allez devoir donner à la banque. Encore une fois, c’est d’une manière générale parce que ce n’est pas vrai dans tous les cas, et on peut faire des optimisations, mais on va rester dans le cas classique.

Ça veut dire qu’au final les intérêts vous auront couté 18 031,62 €, ce qui représente 15,3% d’intérêts sur ces 100 000 €.

Si on regarde le premier mois : mensualité 491,80 €, intérêts d’emprunt : 141,67 €, et vous remboursez 350,13 €. Ça veut dire que la part de remboursement de votre crédit, c’est uniquement 350,13 €. Ce ne sont pas les 491,80 €.

On se projette dans 10 ans : il vous restera 53 821,85 € à payer. On se situe au premier mois de la dixième année, donc c’est le 121^ème mois. Je rembourse toujours 491,80 €, cette fois-ci les intérêts d’emprunt c’est 76,84 € et le capital amorti est de 414,96 €. On voit que les intérêts d’emprunt ont été divisés par deux. Ça veut dire qu’on rembourse beaucoup plus de capital à ce moment-là. C’est pour ça que les premières années coûtent très cher en intérêts d’emprunt. Mais rappelez-vous, pour tous ceux qui font de l’investissement immobilier locatif, notamment en meublé, en LMNP ou en LMP on va pouvoir déduire ces intérêts d’emprunt. Je ne vous dis pas qu’il faut en payer beaucoup, mais en tout cas on va pouvoir les déduire. C’est pour ça que les premières années on peut déduire pas mal de choses, et plus le crédit avance, plus le bien avance dans le temps, et c’est un peu moins intéressant sur la fin du crédit. Mais ça reste intéressant, il y a encore pas mal d’astuces et de stratégies à mettre en place pour que l’on soit gagnant pendant très longtemps.

Maintenant on va se projeter à la dernière année. 19^ème année, premier mois, c’est le 229^ème mois. On a toujours 491,80 € de remboursement mensuel, en revanche on a 8,28 € d’intérêts d’emprunt. Pourquoi ? Parce qu’il ne nous reste quasiment plus rien à rembourser. Et vous voyez, la part du capital amorti c’est 483,51 €. Donc vous voyez, sur les dernières années on ne rembourse que du capital, ça veut dire qu’il n’y a plus trop d’intérêt fiscalement à déduire ces intérêts d’emprunt. Si c’était un crédit à taux variable, tous les ans le tableau d’amortissement va rebouger, mais le principe reste totalement le même. Par contre c’est plus difficile de se projeter dans le futur quand on a un crédit à taux variable. Il y a vraiment de fortes chances pour que tout augmente donc je ne vous conseille pas du tout de faire un crédit à taux variable même si bien sûr il va être capé, mais il y a peu de chances que ce soit aussi intéressant qu’un crédit à taux fixe. Personnellement je ne ferais pas un crédit à taux variable en ce moment, et ce n’est d’ailleurs pas ce que j’ai fait depuis un an sur mes deux derniers crédits.

Donc maintenant que j’ai remis en évidence cette part d’intérêts dans le remboursement d’un prêt immobilier, on va passer maintenant au crédit in fine.

Le crédit in fine, on devrait même dire un prêt in fine.

Donc un prêt in fine n’est pas la même chose qu’un prêt amortissable. Comme je viens de vous l’expliquer, sur un prêt amortissable, on rembourse en fonction du montant restant dû, de ce qu’il vous reste à payer. Je prends 1,5% de mes 100 000 € la première année, et la 19^ème année, c’est toujours 1,5%, mais du montant restant dû. Et vu qu’il ne reste plus grand-chose, ces 1,5% ne valent plus grand-chose, donc vous ne devez plus beaucoup à la banque sur les dernières années. En revanche, le crédit in fine ne fonctionne pas pareil. « In fine » veut dire à la fin. Et à la fin, ça veut dire qu’on rembourse le capital uniquement à la fin. C’est-à-dire que par exemple sur 15 ans, ça va être le dernier mois sur 15 ans qu’on doit rembourser le capital. Tous les mois avant, donc les 15 années de remboursement, on va rembourser uniquement les intérêts d’emprunt. Une des grosses différences c’est que du premier à l’avant dernier mois du crédit, on remboursera la même chose. Si je fais un crédit de 100 000 € sur 15 ans et que je rembourse les mensualités, je ne vais rembourser que les intérêts d’emprunt. Les intérêts d’emprunt vont être un peu plus élevés que les taux de crédit qu’on connaît aujourd’hui en 2017. Ça va être plutôt sur une durée maximum de 15 ans, c’est en général entre 3 et 15 ans qu’on fait des crédits in fine. On rembourse la même chose tous les mois parce qu’on décide de rembourser uniquement la part des intérêts sur un crédit in fine, or étant donné qu’on ne rembourse pas du tout de capital, ni le premier mois ni le 100^ème, on a toujours le même capital à rembourser. Donc si j’ai toujours 100 000 € à rembourser, que ce soit le premier ou l’avant-dernier mois, c’est toujours la même chose que je vais rembourser.

Du coup, ce n’est pas fait pour tout le monde. Ça va être fait principalement pour deux catégories de personnes :

1. Les personnes qui payent beaucoup d’impôts. Attention, ça dépend aussi du gouvernement, là le président vient de changer donc les choses peuvent un peu bouger, mais par exemple si je fais une locations nue et que je suis fortement imposé, ça peut être intéressant de le faire quand même parce qu’on va pouvoir déduire les intérêts d’emprunt dans certains cas.
2. Deuxièmement, là c’est très intéressant et vous savez que je prône la location meublée, on va pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.

Forcément là il y a plus d’intérêts d’emprunt à rembourser tous les mois jusqu’à la fin du crédit, donc là on va pouvoir avoir matière à déduire. Ce n’est pas la seule raison qui fait que l’on doit prendre ce crédit, parce que oui on va les déduire, mais on va quand même les payer au départ. Il ne faut jamais l’oublier : ce n’est pas parce que quelque chose est déductible qu’on ne le paye pas. On va le payer une fois, mais on va pouvoir le déduire après des impôts qu’on devra. C’est juste qu’on ne va pas le payer deux fois. Mais dans tous les cas, quand on dit que quelque chose est déductible, on va quand même le payer au départ.

Donc c’est intéressant pour les gens qui font de la location meublée, parce que les intérêts d’emprunt vont être déductibles, et puis on va pouvoir se projeter sur le nombre d’années exact, et on va savoir tous les ans quelle somme on va pouvoir déduire : vous prenez les intérêts mensuels, vous les multipliez par 12, et sur par exemple 15 ans ce sera toujours la même somme à rembourser tous les ans.

La deuxième chose, et c’est pour ça que ce n’est pas pour tout le monde, c’est qu’il va falloir donner une garantie à la banque que vous allez bien rembourser le montant du prêt le dernier mois à la fin du prêt. Quand on fait un crédit in fine, ça veut dire que si vous le faites pendant 15 ans et que vous empruntez 100 000 €, tous les mois vous allez rembourser seulement les intérêts d’emprunt, et le tout dernier jour c’est l’ensemble du capital que vous devez rajouter. Donc forcément votre crédit vous coûte plus cher, encore une fois je vous l’ai dit, vous allez pouvoir le déduire et c’est le point très intéressant, mais il va falloir donner à la banque une garantie que vous allez bien rembourser les 100 000 € le tout dernier mois du crédit. Il ne suffit pas de dire c’est bon je fais un crédit in fine et je vous rembourserai, la banque n’est pas stupide, elle veut avoir des garanties. C’est là qu’il va falloir avoir beaucoup d’argent pour apporter à la banque soit les 100 000 € d’un coup, si vous les avez et que vous voulez les nantir à la banque c’est possible. Nantir ça veut dire les déposer et ne pas les récupérer, ils seront bloqués pour cette transaction. Il y a un autre avantage : si vous déposez 100 000 €, ils ne vont pas dormir, ils vont être actifs, et c’est là que c’est très intéressant si les choses se passent bien jusqu’au bout, parce qu’on ne sait pas comment va évoluer le montant sur 15 ans. Mais l’idée c’est qu’imaginons vous faites un crédit in fine sur 15 ans, à 2% (je vous l’ai dit, les taux d’intérêt sont un peu plus élevés). Vous remboursez 2% de 100 000 € tous les mois, donc vous avez un cash-flow chaque mois qui est très important. Et d’un autre côté, vous allez nantir ces 100 000 € sur par exemple une assurance-vie. Ça peut être un autre support mais je généralise encore une fois. L’assurance-vie elle vous rapporte plus que 2%. Donc ça veut dire que d’un côté vous allez payer des intérêts d’emprunt que vous allez pouvoir déduire, mais deuxième effet kiss cool : les 100 000 € que vous avez bloqués, ils vous appartiennent toujours mais ils sont bloqués par la banque, vont vous rapporter de l’argent parce que l’assurance-vie va vous générer des intérêts. D’un côté le crédit immobilier va vous prendre des intérêts d’emprunt, mais d’un autre côté vu que vous allez nantir les 100 000 € sur une assurance-vie, vous allez générer des intérêts d’emprunt. Donc c’est là que c’est intéressant. Et chaque année, si par exemple vous avez 3% de 100 000 €, au bout d’un an vous avez 103 000 €, et l’année d’après vous avez à nouveau 3% sur 103 000 €, etc. Tout ça va augmenter, et l’idée c’est que ça augmente plus que ce que vous prendra la banque en intérêts d’emprunt.

J’espère que vous commencez à bien saisir le principe. Ça a un intérêt comme je vous le disais soit si on est fortement imposé, soit si vous faites de l’immobilier locatif en meublé, c’est vraiment intéressant parce que comme je vous le disais vous allez pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.

Vous pourriez me dire je ne vois pas trop l’intérêt, est-ce qu’on gagne de l’argent ou pas ?

Déjà, il faut faire ses calculs, faire des estimations. On n’est pas sûr à 100% mais il y a quand même des tendances, et avec des taux de crédit aussi bas aujourd’hui, c’est quand même intéressant de le faire. Vous pourriez me dire : oui mais bon, je vais simplifier les choses, moi j’achète 100 000 € et puis j’ai des loyers pleins tout de suite. D’accord, mais si vous faites ça vos 100 000 € ne vous ramèneront que le cash-flow, que les loyers. Alors que dans cette configuration-là de faire un crédit in fine vous allez avoir un cash-flow, et en plus les 100 000 € que vous avez bloqués vont vous générer plus d’argent que ce que vous devez en intérêts d’emprunt du crédit immobilier. Vous voyez que ça devient intéressant.

Donc le pouvoir du crédit immobilier in fine c’est qu’il peut être vraiment super intéressant.

Je vous ai pris le cas de 100 000 € mais peu importe le montant du crédit que vous voulez prendre et peu importe le montant que vaut l’acquisition que vous voulez réaliser. Comme on part du principe qu’on va générer des intérêts d’emprunt d’une assurance-vie, vous n’êtes pas obligés d’apporter 100 000 €. Il suffit juste de savoir, par un calcul pas très compliqué, ce que ça donnera sur 15 ans.

Faisons-le en direct : 100 000 € sur 15 ans avec 3,48% donne 154 361 € au bout de 15 ans. Ça veut dire un gain de 54 361 €. Il y a un peu d’impôt à payer, il faut savoir que quand vous gagnez de l’argent avec les assurances-vie, vous allez le déclarer chaque année. Quand on perd de l’argent on peut le déduire fiscalement, et quand on gagne on doit les ajouter. Donc grosso modo valeur de rachat sur 15 ans : 50 000 € de gains. Donc si vous avez mis 100 000 €, vous avez 150 000 € à la fin des 15 ans, et ça ne vous a pas du tout coûté 50 000 € d’intérêts d’emprunt du crédit, donc vous êtes toujours gagnant.

Donc pour avoir une valeur à terme de 100 000 €, vous n’êtes pas obligé de mettre 100 000 €. Je vais calculer tout de suite combien il faudrait mettre pour avoir une valeur d’achat de 100 000 € et pas de 150 000 €, ça donne 67 000 €. Avec 67 000 € sur 15 ans à 3,48%, on arrive à une valeur de rachat totale au terme des 15 ans de 100690 €. Ça veut dire qu’avec 67 000 € vous pouvez prétendre à avoir 100 000 € de crédit, et tout ça se calcule même si je ne vous cache pas qu’il y a une petite prise de risque qui serait d’être un peu perdant sur les intérêts d’emprunt mais pas sur l’opération globale. La petite prise de risque serait que le rendement ne soit pas aussi bon que prévu. Là, 3,48% ça me paraît optimiste sur les 15 prochaines années, je vous conseille de faire plutôt une simulation sur 2,9% comme ça vous serez plus serein.

Voilà les avantages que procure un crédit in fine. Comme je vous l’ai dit ce n’est pas pour tout le monde, il faut avoir une réserve d’argent mais pas forcément la totalité. Après c’est à vous de voir ce qui est possible pour vous. Ça peut être intéressant si on vient d’avoir un héritage, s’il y a un appartement qui est payé et qu’on veut revendre, si on a une énorme prime, si on a des économies et qu’on veut se lancer.

C’est à vous de faire les choses. C’est beaucoup moins utilisé et proposé par les banques que le prêt amortissable, mais c’est normal puisque tout le monde n’a pas de grosse somme d’argent sur son compte à utiliser pour faire un crédit immobilier pour un investissement immobilier. Il ne faut pas oublier que si vous avez 100 000 € sur un compte ils les valent aujourd’hui. Dès l’année prochaine avec l’inflation ça vaudra moins de 100 000 €. Donc ça vaut le coup quand même de faire ça et de basculer vos économies en banque sur la pierre. C’est un avis personnel qui est partagé par beaucoup de monde.

Vous en savez maintenant beaucoup plus sur les crédits immobiliers, je vous dis à très bientôt !

Sébastien D