Découvrez POURQUOI vous devez vraiment avoir un cash-flow positif dès le 1er investissement. Et COMMENT faire pour y arriver. Je vous dévoile dans cette vidéo des astuces pour booster votre cash flow.
Formation Boostez votre cash-flow
Bonjour, c’est Sébastien D, l’investisseur immobilier.
Je suis très heureux de vous retrouver dans cette nouvelle vidéo de la série de l’Indépendance financière. Je suis actuellement toujours à Koh Tao en Thaïlande. J’ai changé de plage hier, je suis maintenant à la plage de Chalok Beach ; juste à côté il y a une autre plage qui s’appelle Freedom Beach.
On va parler aujourd’hui de cash-flow.
C’est un sujet qui revient, et revient sans arrêt. Vous me posez des questions, vous me laissez des commentaires au sujet du cash-flow, et c’est tout à fait normal, puisque j’ai tendance à vous dire que s’il n’y a pas de cash-flow dans l’investissement que vous faites, ce n’est pas la peine de le faire. À moins que ce soit, soit pour votre résidence principale, soit pour votre résidence secondaire. Quand on recherche du cash-flow dans un investissement immobilier, souvent les retours que j’ai c’est : « Mais Sébastien, on ne trouve pas de bonnes affaires ». C’est-à-dire qu’effectivement, la bonne affaire est liée au cash-flow. De toute manière, tout est lié : le rendement, le cash-flow, les crédits, etc. Mais l’acquisition de la bonne affaire, c’est déjà le premier pas vers un cash-flow qui va être positif ou non. Si vous vous trompez sur l’investissement, si vous vous trompez sur l’appartement – ou le garage, ou autre chose si vous voulez acheter un autre type de bien immobilier –, eh bien ça ne va pas coller. Donc il vous faut forcément un investissement que vous achetez en dessous du prix du marché.
On va donc se focaliser plutôt sur le cash flow.
L’investissement en lui-même, que vous avez trouvé sur une annonce, que ce soit sur internet, ou l’annonce d’une agence immobilière ou sur une annonce laissée par un particulier n’est pas forcément une bonne annonce tout de suite. Ce qui va faire que ça va devenir une bonne affaire, et aussi que ça va générer un cash-flow positif c’est ce que vous allez en faire. J’ai récupéré des appartements qui rapportaient des clopinettes aux propriétaires. Mon troisième investissement, c’était un studio que j’ai toujours, à Paris, il fait un peu plus de 15 m2, dans le 19e arrondissement. Le propriétaire le vendait, je l’ai su après, parce qu’il n’arrivait pas à avoir un cash-flow suffisamment important.
Pourquoi ? Eh bien parce qu’il s’y prenait mal. Soit il avait mal acheté son appartement, soit il a eu un mauvais crédit, soit il trouvait de mauvais locataires, soit le loyer n’était pas suffisamment haut, je ne sais pas… En tout cas les propriétaires – c’était un couple – s’étaient mal débrouillés. C’est là qu’interviennent l’expérience, la formation, le savoir-faire d’un investisseur, parce qu’on peut transformer une affaire normale en bonne affaire qui va générer du cash-flow. Comprenez bien qu’un appartement, ce n’est pas une « bonne affaire » ou une « mauvaise affaire », c’est juste une affaire normale qui peut devenir mauvaise si on ne sait pas comment s’y prendre, si on fait de mauvaises rénovations, s’il nous coûte cher, si on a un mauvais locataire, si éventuellement le locataire n’a pas été bien sélectionné, s’il ne paye pas bien, ou ne paye pas… ça peut être d’avoir choisi de mauvaises assurances, ça peut être de rembourser sur une période trop courte, ce qui fait des mensualités trop importantes… Il y a beaucoup de choses qui font que le bien en lui-même, c’est une partie de la composante du cash-flow qui va être positif. Tout dépend comment vous aller mener votre embarcation.
Je vais faire un parallèle : vous êtes le capitaine de votre navire. Soit vous êtes un capitaine qui peut mener son navire d’un port à l’autre, soit vous êtes le capitaine du Titanic. Le capitaine du Titanic pensait qu’il avait le paquebot le plus gros du monde, qu’il était insubmersible et qu’il ne pouvait rien lui arriver, il était très confiant. Bref, il donnait toutes les indications, il était aux commandes de son bateau. Il a pris quelques risques, et le bateau qui était insubmersible… on connaît tous l’histoire. Le même Titanic, mené par un autre capitaine, n’aurait probablement pas connu cette fin tragique. Peut-être qu’on n’en parlerait pas autant, parce que finalement il n’aurait pas coulé, il aurait fait sa traversée tranquillement, comme c’était prévu, et puis encore d’autres traversées.
Cette analogie est faite pour vous montrer que vous êtres maître de votre investissement, et qu’on peut transformer une affaire normale en bonne affaire. Pour peu que, comme je vous l’ai dit déjà dans d’autres vidéos, que vous ayez acheté ce bien en dessous du prix du marché, et que vous soyez dans un secteur qui cherche preneurs pour la location. Sinon, effectivement, si on n’a pas au moins ces deux composantes, ça ne marchera pas.
On va aller un petit peu plus loin, maintenant, sur le cash-flow.
Comment fait-on pour avoir un cash-flow positif ? Ou en tout cas, un meilleur cash-flow que ce que vous avez aujourd’hui. Je voudrais juste rappeler quelque chose : cela ne sert à rien de faire un investissement si vous avez un cash-flow qui est négatif tous les mois. Sincèrement, quel est l’intérêt pour vous de réinvestir de l’argent tous les mois, de votre poche, pour financer votre bien ? AUCUN !
Sauf si, encore une fois, c’est un achat de cœur et que vous voulez le garder pour plus tard, votre retraite, ou y aller pendant les vacances, ce genre de choses. Et encore, ce n’est même pas une bonne idée, parce que ça va vous bloquer si jamais vous voulez continuer à investir. Mais admettons. Chacun fait comme il veut. Vous avez le droit d’acheter une résidence principale, une résidence secondaire. Mais c’est différent. C’est-à-dire que vous êtes dans l’achat de cœur, vous n’êtes pas dans l’investissement à proprement parler pour gagner de l’argent tous les mois.
Donc, le prix d’achat, c’est un élément important. Négocier les frais d’agence, négocier les frais de notaire, c’est quelque chose qui est possible. Les frais d’agence, ça se négocie. Lorsque vous prenez le bien, vous discutez avec l’agent immobilier. Finalement, si vous le prenez, lui il va toucher sa commission, il a tout intérêt à vite trouver preneur, parce que dans son agence il y a probablement d’autres agents qui sont sur le coup. Il y a peut-être d’autres agences, aussi, et même des agences concurrentes qui pourraient vendre le bien avant lui. Donc lui il a intérêt à vendre vite, vite, vite. Donc, une négociation, c’est possible. Ce n’est pas parce que c’est marqué sur le papier qu’on ne peut pas y toucher. C’est faux. De toute manière, à chaque fois que vous verrez sur des contrats : « Ce n’est pas possible, on ne peut pas y toucher », croyez-moi, dans 90 % des cas, on peut. Parce que les gens sont là pour gagner leur vie. Ils ne font pas affaire avec vous ? Eh bien ils auront un salaire plus faible à la fin du mois. Ou ils n’auront pas de commission supplémentaire. Donc ils préfèrent parfois revoir certaines clauses, revoir certains tarifs, pour avoir quelque chose à la fin du mois. Mettez-vous à leur place : vous êtes un commercial payé à la commission, à chaque transaction vous avez un bonus qui correspond à un pourcentage du montant de la vente. Est-ce que vous préférez ne jamais lâcher le prix de la vente pour toujours avoir une commission importante, au risque de ne pas faire cette vente ? Ou alors, autre solution, la deuxième, c’est : vous lâchez un petit peu, vous remisez le prix mais, par contre, vous faites plus de ventes. Très sincèrement, il vaut mieux lâcher pour pouvoir faire plus de ventes.
Donc avec l’agence, avec le notaire, il y a des choses à faire, des choses à négocier et des choses qu’on peut baisser. Et même entre les frais d’agence, certaines composantes du prix du bien peuvent être déduites des frais de notaire. Et les frais de notaire, on peut aussi agir dessus.
Autre chose, au niveau du crédit immobilier. On pense toujours au fameux taux de crédit. Mais il n’y a pas que cela. La durée du crédit immobilier influence énormément votre cash-flow. Forcément, plus vous allez avoir une durée importante, et plus votre mensualité va réduire, même si le pourcentage augmente, et même si au final les intérêts d’emprunt du crédit sont plus importants. Mais ramener au mois le mois, eh bien vous allez diminuer vos mensualités, ce qui va permettre, pour un loyer équivalent donné par le locataire, eh bien on va creuser l’écart entre les deux. Si vous avez un crédit qui est comme ça (geste main pleine) et un loyer qui est comme ça (geste main pleine), on va équilibrer. Si maintenant vous arrivez à réduire votre crédit, eh bien à ce moment-là le gap entre les deux est plus important. Et c’est ce petit montant qui va faire que vous allez avoir un cash-flow positif. En tout cas, c’est une des manières d’avoir un cash-flow qui va augmenter.
Les assurances, aussi. Quand on vous dit que vous devez prendre telle ou telle assurance dans les banques, c’est faux. Ils vous proposent, vous n’êtes pas obligé de prendre les assurances chez eux. Et puis, ce qu’on appelle une délégation d’assurance : vous prenez une assurance ailleurs. C’est beaucoup plus intéressant en général que de prendre l’assurance des banques. La délégation d’assurance, cela dépend de votre profil : cela dépend de votre âge, de votre situation (est-ce que vous êtes marié, des enfants, etc). Cela dépend aussi de votre situation de santé. Être en bonne santé, ça aide à avoir un cash-flow plus important, parce que vous allez payer moins de frais d’assurance. Si vous n’avez pas de problèmes d’obésité, si vous ne fumez pas, si vous n’avez pas de problèmes d’alcool, pas de problèmes cardiaques, des problèmes héréditaires qui pourraient être mortels, des maladies, etc, eh bien les assurances vont réduire la police d’assurance. Donc vous allez payer moins cher tous les mois. Si vous ne le saviez pas, quand vous êtes en bonne santé, vous avez un cash-flow qui est proportionnellement plus important que si vous mettez la même personne que vous, mais en mauvaise santé.
Maintenant, les crédits. La manière de faire les crédits. Les petites lignes, encore une fois : ce n’est pas parce que c’est noté et qu’on vous dit qu’on ne peut pas changer, que c’est vrai. C’est faux, c’est archi-faux. Moi, quand je ne suis pas d’accord sur quelque chose, je dis : « Ce point-là, je ne suis pas d’accord. Celui-ci, est-ce qu’on peut le modifier ? », etc. Soit je le fais directement, soit je demande à ma courtière de le faire.
Ensuite, la gestion du bien, la manière dont vous gérez votre bien. Quand je parlais tout à l’heure du capitaine du Titanic, comment vous allez le gérer ?
Il est évident que si vous prenez un trois-pièces et que vous mettez une famille, vous n’avez pas le même revenu que si vous mettez trois colocataires dedans. Quand vous avez une famille, vous avez un couple en général. Donc deux personnes qui ont des revenus. Quand vous mettez trois colocataires, un dans la première chambre, un dans la deuxième et un dans le salon, et que vous laissez en commun la cuisine – du coup vous la prenez un peu grande pour que ça fasse cuisine commune et qu’il y ait assez de place pour manger dedans –, la salle de bain (si possible, toilettes séparées, c’est quand même mieux) et quand vous avez cette configuration-là, eh bien vous ne faites pas une location à une famille, mais une location à trois personnes. Et en plus, ces trois personnes sont cautions solidaires, c’est-à-dire que s’il y en a un qui ne paye pas, les autres doivent prendre le relais. Et eux-mêmes ont des garants qui souvent sont les parents, parce que quand on fait de la colocation, souvent ce sont des étudiants. S’il y en a un qui ne paye pas, l’autre doit payer aussi, surtout s’ils sont mariés, de toute manière par défaut ce sera le cas, mais surtout, quand on doit payer une certaine somme et qu’on se retrouve seul à payer, ce n’est pas la même chose que quand à la base on est trois, qu’il y en a un qui ne paye pas et que deux doivent payer. Même si l’ensemble du loyer est un peu plus cher. Plus on va diviser le nombre de colocataires dans un bien, et plus on va diviser le risque, c’est évident. Effectivement, il y a plus de turn-over, mais quel est le problème ? Si vous avez choisi d’investir dans une ville ou dans un quartier où vous avez de la demande – il faut faire une étude de marché avant, pour le déterminer – mais une fois que vous êtes sûr de ça, vous trouvez le bien qui correspond à votre demande, au bon emplacement.
Vous voyez, encore une fois, on augmente le cash-flow et en plus on diminue le risque d’impayé.
Je vais vous donner quelques autres exemples pour augmenter le cash-flow. C’est simple. Je viens de vous donner un exemple entre un couple, versus trois colocataires. Si vous faites comme la plupart des personnes qui achètent par exemple un studio ou juste un deux-pièces, c’est pour mettre en location nue. Déjà la location nue : on va prendre le loyer qu’on va reporter sur vos revenus et salaires, ça va vous faire sauter des tranches, et vous allez payer pas mal. Si vous passez de location nue à location meublée, déjà, au niveau des impôts, il y a des choses qui vont changer, c’est évident. Vous allez payer beaucoup moins d’impôts, et il y a même une option qui fait que vous allez payer zéro euro. Je dis bien : zéro euro d’impôt. Quand on cherche un peu des solutions pour essayer d’augmenter le cash-flow, tout est un peu lié, parce que votre rendement va augmenter, le risque d’impayé va diminuer, les taxes des impôts vont diminuer, enfin tout est lié. Et en plus, la location meublée par rapport à la location nue, on la loue en moyenne 20 % plus cher. Donc le montant du loyer est 20 % plus élevé que si c’était une location nue. Pareil : vous faites une location meublée traditionnelle ou une location meublée saisonnière, eh bien ce n’est pas la même chose. Vous allez augmenter vos revenus. Alors là ce n’est pas un peu, c’est beaucoup. Par contre, effectivement, vous allez travailler un petit peu plus, mais je le dis souvent : si vous cherchez un investissement dans lequel vous allez peu vous investir – sur votre temps, et personnellement. Le plus simple est de prendre un investissement, faire la location nue, vous mettez un loyer pas trop élevé, et vous allez le garder trois, six ou neuf ans, votre locataire. Mais votre cash-flow ne sera probablement pas au rendez-vous. C’est évident.
Pour faire les choses autrement, avoir un cash-flow positif, eh bien il faut faire autrement que la plupart des personnes.
Je vous ai donné dans cette vidéo quelques exemples.
Il y a quelque temps, j’ai réalisé une formation qui s’appelle « Les 12 boosters de cash-flow ». Certains d’entre vous l’ont déjà prise, déjà utilisée, j’ai déjà des retours, on a échangé. Mais certains d’entre vous ne savent peut-être pas qu’elle existe. Donc je vous invite à regarder sur l’affiche qui apparaît, à cliquer directement dessus, c’est une fiche, ça veut dire que même si vous regardez d’un iPad, d’un smartphone ou d’un écran tactile, ça fonctionne, et ça vous envoie directement sur une vidéo que j’avais faite il y a quelques mois qui vous présente les vidéos. En fait, il s’agit de trois vidéos que vous recevez tous les deux jours et, à l’intérieur des vidéos il y a quatre points. Donc, trois fois quatre : douze. 12 Boosters de cash-flow, donc 12 thèmes, dont pour certains je viens de parler. Mais dans les vidéos on va aller bien plus en profondeur avec des exemples concrets, des choses que j’ai parfois réalisées, d’autres réalisées par d’autres personnes, chiffres à l’appui, et toutes les explications pour vous aider à booster votre cash-flow.
Une dernière chose. Si vous n’avez pas un cash-flow positif, vous ne pourrez pas réinvestir. C’est évident. Déjà, premièrement, les banques pour pouvoir réinvestir, vont analyser l’investissement précédent, ou les investissements immobiliers que vous avez au moment où vous demandez un prêt pour un nouvel investissement. S’ils voient que ça ne fonctionne pas, comment voulez-vous qu’ils vous aident à réinvestir ? Il faut savoir que le mode de calcul d’un banquier, en France (en Belgique, le pourcentage diffère un petit peu), si vous avez par exemple 7 000 € de revenu pour un appartement, le banquier va considérer que vous n’avez que 70 % de ces 7 000 €. Donc lui, quand il fera ses calculs, il ne prendra pas 7 000, mais seulement 70 %.
Pourquoi ?
Parce que lui, il estime que vous payez des impôts dessus, qu’il va y avoir une vacance locative, qu’il y a un risque d’impayé ou de mauvais payeurs, qu’il y a des travaux à faire, que ça va vous coûter de l’argent, qu’il y a des charges de copropriété, bref, il va minimiser ce montant. Et c’est un peu problématique, mais c’est la réalité des choses. Problématique pour vous, qui voulez réinvestir. Mais c’est comme cela que ça se passe. Donc vous devez connaître cette règle et jouer avec les règles de banquiers. Vous n’avez pas le choix. Si vous voulez un crédit immobilier il va falloir passer par eux. Il faut être malin, et pour être malin, dégager du cash-flow positif, absolument, dès le premier investissement. Et en plus, ça vous met de l’argent dans les poches immédiatement.
Si vous voulez en savoir plus, vous cliquez juste ici, ça vous renvoie vers la vidéo, c’est immédiat. Si cela vous intéresse, eh bien, « Welcome à la formation, bienvenue à vous à la formation », je serai très heureux de vous expliquer comment on gagne vraiment de l’argent en immobilier.
Sébastien D