Découvrez le parcours de Julien LOBODA libre libre financièrement depuis quelques mois grâce à l’immobilier saisonnier.
INTERVIEW de JULIEN LOBODA LIBRE avec l’immobilier
- Ses motivations pour arrêter de travailler,
- L’histoire de notre rencontre,
- Sa nouvelle vie, ses voyages et comment il en profite,
- Ce qu’il préfère dans sa nouvelle liberté financière grâce à l’immobilier,
- Comment il à réussit à investir ?
- LMNP à l’année et en courte durée,
- Vous pouvez faire comme lui…
- La chaine de Julien http://bit.ly/JulienLoboda
Sébastien D : Bonjour à tous, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, je suis aujourd’hui avec Julien qui est venu à Paris ce week-end, pour l’occasion. Bonjour Julien, comment vas-tu ?
Julien Loboda : Ça va Seb, et toi ?
Sébastien D : On s’est rencontré avec Julien, il y a quelques mois en début d’année, en janvier 2017, on était à Dubaï et Julien travaillait encore à cette époque. Julien fait de la location saisonnière ou courte durée.
Julien : C’est ça !
Sébastien D : Ce que l’on peut faire, c’est voir ce qui s’est passé depuis janvier ou du moins depuis le mois de février de cette année. Qu’est-ce qui a changé pour toi professionnellement ? Au niveau de tes investissements, qu’est-ce que tu avais avant et comment ça a évolué ? Vas-y c’est libre !
Julien : Alors on s’est rencontré, comme l’a dit Sébastien, en janvier. J’étais propriétaire de deux appartements que j’exploite en location saisonnière. J’étais encore salarié, je travaillais en tant que directeur des ventes dans la région Sud-Ouest. Clairement, j’en avais marre, je n’avais qu’une envie, c’était d’arrêter, j’ai donc mis les bouchées doubles après cette rencontre à Dubaï.
Sébastien D : Ça t’a boosté ? On est partis avec plusieurs entrepreneurs, c’était organisé par Olivier Seban et l’idée était de rassembler tous ceux qui ont arrêté de travailler, comparer tous ces cerveaux, leurs connaissances, leur donner envie et dire « quand on se revoit c’est terminé ! ».
Julien : Je me suis fixé un objectif, je me suis dit : s’il doit y en avoir investissement, il faut qu’effectivement j’arrête de bosser. Un mois après, je crois, j’ai signé l’achat d’un premier immeuble qui était dans la région de Bordeaux. En fait, je me suis dit que si je voulais y arriver rapidement, il fallait que je mette les bouchées doubles et pour mettre les bouchées doubles, je devais arrêter d’acheter des appartements un par un, je devais plutôt acheter en gros. Je suis donc parti sur des immeubles. Donc j’ai acheté ce premier immeuble de trois appartements, deux T2 et un T3, début mars, juste avant que je parte au ski, c’était sympa. Puis j’ai acheté trois mois plus tard, au mois de juin, un autre immeuble de trois appartements et un local commercial cette fois. Je les exploite en location meublée traditionnelle, les deux immeubles sont loués en meublé à l’année pour l’instant, tout simplement parce que je les ai achetés dans cette configuration-là.
Sébastien D : Ils étaient déjà loués.
Julien : Ils étaient déjà loués en meublé !
Sébastien D : En meublé, en plus, c’est bien et c’est assez rare, c’est souvent en nu !
Julien : J’ai pu les intégrer tout de suite dans mon parc LMNP et avec les baux qui sont plus courts, je vais pouvoir récupérer les appartements rapidement au fur et à mesure et les basculer en location saisonnière.
Sébastien D : C’est ton objectif !
Julien : Voilà, au niveau des investissements. Et le fait d’avoir accéléré la cadence sur ces investissements, ça m’a permis le 30 juin – allez, cinq mois après Dubaï –, de quitter mon boulot salarié et donc de vivre complètement de mes revenus locatifs.
Sébastien D : Le jour de ton indépendance financière, c’est quand ?
Julien : Le 30 juin 2017 ! On est en octobre 2017 là !
Sébastien D : Tu as fait presque la moitié, c’est bien ! Qu’est-ce que ça t’a apporté ?
Julien : Une libération et beaucoup de bonheur, je pense que tu la connais aussi, cette sensation ! Pour être un peu plus sérieux, à partir du moment où tu fais ce que tu veux de tes journées et de ta vie… Alors attention la liberté financière, vivre de ses loyers, ce n’est pas l’image que l’on peut avoir du rentier, qui reste dans son canapé ou sous les cocotiers toute la journée, ce n’est pas ça. C’est véritablement pouvoir faire ce que l’on veut de sa journée. Si j’ai envie de voyager, je voyage, si j’ai envie d’aller voir ma famille, je vais voir ma famille, si j’ai envie d’avoir une activité, je peux. Ce n’est plus faire les choses par obligation mais vraiment par choix et ça, ça change tout.
Sébastien D : Donc depuis que tu ne travailles plus, combien de jours as-tu passé chez toi ?
Julien : Ça fait pratiquement quatre mois que j’ai arrêté de bosser et j’ai dû passer trois semaines chez moi en quatre mois, vraiment mises bout à bout, car je fais des sauts de puce, je reste trois jours et après je repars quinze jours, je viens relever le courrier !
Sébastien D : Tu viens relever le courrier ! Tu es un peu en transit, entre deux voyages.
Julien : J’ai arrêté le 30 juin, j’ai dû passer une dizaine de jours sur la Côte d’Azur, une quinzaine de jours en Californie, ensuite je suis parti sur la côte Atlantique, je suis reparti sur la Côte d’Azur et là, je reviens tout juste de La Baule où j’ai passé une dizaine de jours.
Sébastien D : Donc tu partages ça sur ta chaîne You Tube ?
Julien : Exactement, ma chaîne You Tube et mon blog…
Sébastien D : On mettra juste en dessous le lien vers ta chaîne.
Julien : Je suis un peu comme toi, on est sur du meublé tous les deux. C’est vrai que je parle beaucoup d’investissements meublés parce que c’est que ce que j’utilise pour tous mes biens, ce qui me permet aussi de ne pas payer d’impôts et gagner pas mal d’argent.
Sébastien D : Oui, c’est une vraie opportunité, on peut en donner quelques avantages. Déjà il y a les baux qui sont raccourcis par rapport à trois ans en nu et là je parle de meublés à l’année. La fiscalité est ultra avantageuse et vraiment intéressante, on peut défiscaliser tous les travaux, il y a beaucoup à défiscaliser, on n’est pas plafonné comme dans du nu, par exemple, où on atteint vite un plafond. On amortit pas mal de choses. C’est plutôt pas mal. Et toi, tu as plusieurs petits lots, des petites surfaces, ça se prête totalement ! C’est vrai que si on a un appartement qui fait 80 m² où on met juste une famille dedans, le meublé ne va pas convenir. Parce qu’une famille avec des enfants… ils ont déjà leurs meubles et c’est difficile de dire à quelqu’un : vous avez un bail d’un an. Même s’il est renouvelable, avec des enfants ça ne marche plus du tout, aucune famille avec un enfant ne prendra le risque d’aller dans du meublé et de se limiter à un an.
Julien : On est d’accord.
Sébastien D : Rien que par rapport à la scolarité, au rythme scolaire, ça ne marche pas. On pourrait en parler assez longtemps mais c’est plutôt ça. Donc toi, pour démultiplier les choses, tu as décidé de te mettre en location saisonnière.
Julien : Avec de l’organisation. Ce que je fais, chaque début de mois, j’envoie à ma prestataire le planning des locations à venir sur le mois, je lui mets par appartement les dates, les horaires d’arrivée et les coordonnées des personnes afin qu’ils puissent se synchroniser ensemble.
Sébastien D : Est-ce que tu demandes à tes locataires de voir directement avec cette personne ?
Julien : Ça dépend. Si je suis disponible, en général j’organise, car j’ai gardé la partie commerciale. Par contre, en l’occurrence, étant parti quinze jours aux États-Unis, j’ai délégué complètement. J’ai anticipé en prévenant les locataires que je n’allais pas être là et donc demandé leurs horaires d’arrivée, et après c’est ma prestataire qui a pris le relais.
Sébastien D : Tu leur as dit que physiquement, tu n’allais pas être présent et que tu serais à l’étranger. C’est intéressant, le temps que tu étais là-bas, tu as délégué complètement. Donc toute l’année, c’est quelque chose qui est faisable à partir du moment où on explique à son locataire : « Je serai à l’étranger mais pour que cela se passe le mieux pour vous, j’ai quelqu’un sur place, et vous voyez avec cette personne ». Bien sûr, il y a une commission mais l’avantage c’est que toi, tu es libre, tu te sors les choses de la tête et tu n’as pas besoin d’être là, présent.
Julien : On parle des États-Unis, mais c’est ce que je fais toute l’année, j’habite quand même à 120 kms de mes biens, je ne m’amuse pas à faire des allers-retours dès qu’il y a une entrée ou une sortie. C’est aussi ce qui m’a permis de bouger pas mal durant toute l’année, car j’ai une personne sur place. J’annonce clairement la couleur aux clients, quand je les ai au téléphone, je leur dis que j’ai une prestataire qui va les accueillir, je leur demande quand pensent-ils être là et on fixe le rendez-vous. C’est comme ça que ça se passe.
Sébastien D : Moi quand je voyage ça m’arrive de passer par des « Air B&B », c’est quelque chose qui ne me choque pas. Les deux tiers du temps, j’ai les personnes en direct et sinon c’est délégué : « À partir de maintenant vous appelez directement cette personne » et je sais qu’elle a mon dossier et qu’elle prend le relais, donc maintenant je ne m’occupe plus du propriétaire, je vois directement avec elle. Je vais vous dire franchement, moi, retour expérience-client, je préfère ; car en plus c’est quelqu’un qui est délégué à cette tâche, elle est professionnelle là-dedans, moi je ne sais pas si le propriétaire a un bien ou deux, il est peut-être novice. Alors qu’elle, elle gère des dizaines de biens. En gros j’ai beaucoup plus confiance en tant qu’utilisateur, en tant que client, à avoir ce contact plutôt qu’être en direct avec un propriétaire qui peut-être n’y connaît rien. Enfin moi ça ne me pose aucun problème, on voit année après année, les locations saisonnières se multiplient, je trouve qu’elles évoluent d’une bonne manière. Le fait de déléguer et de faire gérer par une seule personne tout l’ensemble du process, à 90% – parce que la partie commerciale c’est la partie la plus difficile à lâcher –, moi en tant qu’utilisateur, c’est une chose que je trouve plutôt bien.
Julien Loboda : Je vais même aller plus loin et compléter ce que tu dis. Quand tu as une personne de confiance avec une certaine flexibilité dans son activité, elle te gère les imprévus et ça, ça vaut de l’or. Par exemple, tu as une fuite dans ton appartement… tu as des locataires qui sont en retard parce qu’ils ont eu trois heures de bouchons sur la route…, ce n’est pas grave, tu sais qu’elle est là. Je me souviens, pour l’anecdote, où je le faisais moi-même, c’était un dimanche, j’avais un locataire qui devait arriver je crois à 17h et je bossais encore à cette époque-là, donc il fallait que je rentre chez moi après. Et le locataire est arrivé à 21h, tu fais l’entrée, 21h30 tu pars, tu arrives chez toi, il est 23h !
Sébastien D : Pour en revenir au côté utilisateur, tu as ton train qui arrive à midi, la personne te dit qu’elle travaille jusqu’à 17h… s’il y a quelqu’un qui est dédié, il suffit de lui dire deux, trois jours avant, que ton train arrive à telle heure. Moi ça m’est même arrivé que la personne vienne me chercher à la gare et m’emmène car je ne connaissais pas le coin ! Vraiment ça peut aller loin car ces personnes qui prennent la gestion, elles se disent que si elles solutionnent une situation, ça ne va pas changer grand-chose à ce moment-là. Sauf que si elles ne le font pas, elles perdent le client, le propriétaire qui gère ne va pas être content, il est à distance, il a perdu ses nuits, en fait on a tout à perdre. Si elles règlent à distance, de temps en temps il y a des petits imprévus, en tant que propriétaire ce n’est pas vous qui vous en occupez, vous n’avez pas ce stress-là !
Julien : C’est même un confort supplémentaire, le fait que les locataires ne t’aient pas vu en direct, ils ont moins tendance à te solliciter pour un problème que je qualifierais de problème sans gravité. Par exemple, il y a une tasse cassée, ils vont plutôt appeler la prestataire et comme c’est justement une tierce personne, ils vont moins oser m’appeler.
Sébastien D : On n’attaque pas directement la personne.
Julien Loboda : J’ai même levé un blocage, car souvent l’objection que j’entends, c’est que la délégation a un coût.
Sébastien D : Ça a un coût la délégation ?
Julien : Ça coûte à peu près entre 50€ et 60€ par séjour. Par contre ce qu’il faut savoir, c’est que fait de déléguer n’est pas un coût, mais un investissement. Ça m’a permis d’ouvrir mon calendrier toute l’année. Donc de louer beaucoup plus, donc d’enregistrer beaucoup plus de bénéfices. Quand je faisais tout moi-même, forcément des fois, je disais non, même souvent, j’habitais à 120 kms, le client qui veut arriver en pleine semaine à 16h, je ne pouvais pas. Donc il ne faut pas le voir comme un coût, il faut le voir comme un investissement qui permet d’augmenter son chiffre d’affaires xxxx 00.12.23.
Sébastien D : Toi, c’est à 120 kms, ça fait 240 kms aller-retour, tu as l’essence, le péage, le temps de trajet, il suffit que tu sois bloqué et que tu arrives en retard, les locataires sont en retard, tu poireautes deux heures dans l’appartement. Tu perds ton temps.
Julien : C’est exactement ça !
Sébastien D : De toute manière, à partir du moment où le mécanisme est automatisé, dès que vous allez gagner quelque chose, c’est du revenu vraiment passif.
Julien : C’est ça, c’est du plus. J’ai gardé la partie commerciale, comme tu l’as dit, c’est la plus dure à lâcher et moi c’est aussi mon métier d’origine donc c’est vrai que c’est quelque chose qui me plaît.
Sébastien D : Tous les deux, on vient du commerce.
Julien : Il y a des gens qui ne sont pas à l’aise et je le conçois tout à fait, ils délèguent complètement. Mais moi j’adore ça, avoir les clients au téléphone et convertir le prospect intéressé en client qui vient commander chez vous plutôt que chez quelqu’un d’autre.
Sébastien D : Après quand tu as un bien, deux biens en location saisonnière, ok mais quand tu en as trois, quatre, dix ou plus, tu arrives à un moment avec le boulet au pied. C’est-à-dire que le week-end prochain, tu as décidé de couper les portables, de ne rien faire, si tu n’as rien délégué c’est impossible, ton business, tes clients en cours auront des problèmes, ça ne marchera pas. Et les futures réservations, ça ne marchera pas non plus car tu ne seras pas réactif. Quand tu es parti aux États-Unis, pendant ton voyage sur la côte Ouest – donc quatorze heures d’avion –, pendant ces quatorze heures, tu étais injoignable. Alors tu peux l’expliquer après mais pendant quatorze heures, si tu as eu des réservations, elles seront pour les autres.
Julien : C’est ça !
Sébastien D : Donc tu arrives à concilier les deux, ça me rassure !
Julien : Je t’avoue que j’ai le projet de passer les immeubles en saisonnier aussi, je pense que vu que j’ai la propriété de l’immeuble entier, je vais adopter une autre approche et automatiser au maximum, faire en sorte de n’avoir plus besoin de quelqu’un sur place pour faire les entrées et les sorties, avec des systèmes de codes.
Sébastien D : Là tu fais ce que tu veux, tu es chez toi !
Julien : La seule contrainte qu’il y aura, c’est de mandater quelqu’un pour aller faire le ménage et aller récupérer les draps et les serviettes sales et changer tout ça, comme dans un hôtel finalement.
Sébastien D : Mais qui est moins contraignant et qui te coûte moins cher parce que tu n’as pas à imposer une heure précise, tu sais que la personne a un créneau entre deux locataires qui est de quelques heures ou d’une journée. Et elle le fait. En plus, ce qui est intéressant pour toi, c’est que tout est au même endroit. Si elle veut, elle peut même avoir un petit local, elle met son matériel, son aspirateur et elle entretient l’immeuble.
Julien : Elle entretient mes biens en courte durée (saisonnier) l’immeuble et si les locataires partent le même jour, donc tous les appartements sont libres le même jour, elle se déplace une fois et elle fait le ménage dans trois ou quatre appartements.
Sébastien D : C’est évident que quand on rassemble, on gagne ! Je te remercie Julien pour ce témoignage, félicitations encore pour avoir passé le cap et quitté la « rate race », être devenu indépendant. Tu vas voir qu’il y a des choses que l’on n’imagine pas quand on est encore dans le système, par exemple : « comment je vais faire pour mes prochains crédits… ? » Tu vas voir, les choses vont avancer et c’est beaucoup plus facile de s’enrichir quand on a arrêté de travailler parce qu’on a beaucoup plus de temps à y consacrer, dans notre tête, on voyage, on est beaucoup plus détendu. Et surtout les opportunités, on va les faire quand tout le monde travaille. En semaine, on peut aller faire les visites, alors qu’autrement il faut attendre le samedi, il y a plein d’autres choses aussi. Merci beaucoup pour ce témoignage.
Julien : J’espère que ça pourra aider du monde, que ça pourra motiver…
Sébastien D : Encore une fois, allez sur la chaîne de Julien, je vous la mets juste en dessous, si vous avez des questions, suivez-le, il fait pas mal de vidéos en ce moment et il vous emmène en voyage aussi. A très bientôt.
Sébastien D