Découvrez les 2 parkings, 2 colocations et Résidences Principales de Kim et sa nouvelle vie d’indépendant grâce à l’immobilier !
Interview de Kim – 2 VIDÉOS IMMO-
Sébastien D : Bienvenue dans cette nouvelle vidéo, c’est Sébastien D l’investisseur immobilier et je suis aujourd’hui avec Kim, ça va Kim Geo ?
Kim Geo: Ça va, et toi Sébastien ?
Sébastien D : On va parler aujourd’hui de son histoire, de l’histoire immobilière de Kim. Est-ce que tu peux te présenter ? Qu’est-ce que tu fais aujourd’hui ? C’est quoi ton travail ? Qu’est-ce que tu as fait dans l’immobilier ?
Kim Geo : D’accord. Je m’appelle Kim, j’ai 29 ans. J’ai commencé l’immobilier en 2013, il y a un peu plus de quatre ans. J’ai été salarié pendant trois ans en gestion d’actifs, j’ai arrêté l’année dernière. Du coup, depuis un peu plus d’un an, je suis indépendant financièrement, je vis de l’immobilier et de mon activité d’indépendant sur Internet aussi.
Sébastien D : Donc, tu ne travailles plus ? Tu ne vas plus au travail depuis quand ?
Kim Geo : Depuis mars 2016. Donc, depuis un an et demi. Depuis le 31 mars 2016 exactement.
Sébastien D : 31 mars 2016, OK d’accord. Et, ça va, ça se passe bien ?
Kim Geo : Pour dire la vérité, à l’heure d’aujourd’hui, si on me demandait de retourner à un travail salarié, n’importe lequel, je crois que ce ne serait pas possible pour moi, je n’y arriverais plus.
Sébastien D : Bon, quand on y a goûté, on n’a pas envie de refaire marche arrière.
Kim Geo : Ah non, non, non, c’est sûr !
Sébastien D : Bon, ça c’est le résultat aujourd’hui, même si tu comptes aller plus loin. Mais, comment en es-tu arrivé ici ? Comment tu as fait ? Tu t’es levé, tu as gagné quelque chose ? Tu as hérité ? Tu as fait quoi ?
Kim Geo : Ah non, non, du tout au contraire. Moi, déjà je viens d’une famille où on se conforme beaucoup au système. Dans le sens où dans ma famille, c’est très important de faire des études longtemps, trouver un travail salarié que tu vas faire jusqu’à 70 voire 80 ans. D’avoir des promotions, tout ce qui est revenu passif, alternatif, revenu de l’immobilier, pour moi, c’était totalement inconnu dans ma famille. Ça n’a pas fait partie de mon éducation.
Sébastien D : Alors, qu’est-ce qui a fait que c’est rentré dans ta vie ?
Kim Geo : En voyant ma famille, n’importe qui de ma famille… à voir leur vie professionnelle, leur vie quotidienne, ce ne sont pas des modèles qui me faisaient rêver vraiment. Je cherchais absolument d’autres modèles que ce que je voyais couramment dans ma famille. J’ai commencé à chercher sur Internet d’autres façons de gagner de l’argent que le modèle salarié normal.
Sébastien D : Donc, tu as fait l’action, toi, de trouver autre chose, ce n’est pas arrivé comme ça. Toi, tu t’es dit à un moment : je ne me vois pas vivre comme ça jusqu’à la retraite.
Kim Geo : Non. J’ai testé plein de choses qui m’ont même fait perdre de l’argent. Des sites où on clique sur des pubs pour gagner deux, trois centimes par-ci, par-là, des paris sportifs, l’argent facile, des trucs un peu abracadabrantesques. Puis à un moment donné, je suis tombé justement sur plusieurs blogs, sites Internet sur l’immobilier où on parlait de revenus passifs, revenus alternatifs. Et là, ça a été un déclic pour moi. Je te parle de cette période, j’étais encore étudiant.
Sébastien D : Comment investir quand on est étudiant ? Je pense qu’il y en a qui sont étudiants ou qui sont dans leurs dernières années d’études qui veulent peut-être savoir.
Kim Geo: C’est la question que je me posais moi-même quand j’étais étudiant, je voyais « investissez dans l’immobilier » mais étant étudiant, ce n’était pas vraiment possible. Jusqu’à ce que je tombe sur une vidéo où j’ai vu quelqu’un commencer à investir dans l’immobilier avec un prêt étudiant. Il avait commencé à investir dans des places de parking. Pour moi, c’était la solution. Je me suis dit : je vais commencer aussi dans l’immobilier.
Sébastien D : Et tu as emprunté comment ?
Kim Geo: J’ai emprunté justement par un prêt étudiant. J’ai eu mon premier prêt étudiant de 8 000 € emprunté à 1 %. Donc, ça a été mon premier investissement.
Sébastien D : Premier effet de levier, tu vas à la banque, tu empoches 8 000 €, tu dis que c’est pour tes études et finalement, tu les as utilisés pour acheter un parking.
Kim Geo: L’histoire est un peu particulière, parce qu’à la base, j’ai fait le prêt avec une banque (je ne dirai pas le nom de la banque ici) où je voulais fermer tous mes comptes. Au moment de fermer tous mes comptes dans cette banque en question, ils m’ont dit qu’ils proposaient des prêts étudiants avec un taux de 1%, plafonné à 10 000 € à ce moment-là, alors ça tombait pile-poil avec ce que je recherchais à ce moment-là.
Sébastien D : Donc, tu es resté dans la banque.
Kim Geo: Finalement, je suis resté.
Sébastien D : D’accord, mais on ne vit pas avec un parking.
Kim Geo: C’est sûr que ça permet de bien commencer…
Sébastien D : C’est le tremplin qui te montre aussi que ce n’est pas inaccessible.
Kim Geo: Donc, ce que j’ai fait, j’ai acheté deux parkings, j’étais toujours étudiant, j’ai fini avec deux parkings ma période étudiant. J’ai revendu un parking avec une plus-value d’un peu plus de 5.000€ à l’époque. Ensuite, dès que j’ai commencé et que je suis entré dans la vie active, je me suis lancé dans la colocation étudiante. Là, pareil, histoire un peu particulière, je me suis lancé, pas tout seul, parce que c’est vrai que ces colocations, ça demande quand même un budget assez important…
Sébastien D : Donc, là tu commences à travailler, tu te lances sur un projet… là, c’est plus que 8.000€. Tu as fait comment ?
Kim Geo: Là, un ami m’a parlé d’une de ses voisines, retraitée, centenaire, qui partait en maison médicalisée. Elle avait besoin de vendre sa maison rapidement pour payer cet établissement. Mon ami s’occupait de cette dame depuis plusieurs années, ça faisait très longtemps que je lui parlais d’investissement immobilier et de choses comme ça parce que je m’y intéressais maintenant depuis plus d’un an. Puis, justement quand il m’a parlé de la maison qui se vendait en face de chez lui…
Sébastien D : Là, tu t’es dit « ding », il y a une petite chose à faire…
Kim Geo : C’était une maison de 126 m² habitables avec 24 m² de combles aussi habitables. On a acheté…
Sébastien D : Donc, vous avez acheté à deux.
Kim Geo : habitables. A deux, oui, en SCI à l’IS.
Sébastien D : D’accord, ça c’est la question qu’on va poser dans les commentaires, SCI à l’IS, OK.
Kim Geo : Tout compris, ça nous a coûté… maison, plus travaux, plus frais de notaire, un peu moins de 210.000 €, en région parisienne, une ville…
Sébastien D : Vous avez emprunté chacun de votre côté.
Kim Geo : Oui, on a mis un petit peu d’apport parce qu’en SCI, c’est vrai que c’est un peu plus compliqué d’emprunter, surtout que moi, je venais de commencer dans la vie active, je n’avais pas encore d’avis d’imposition à titre personnel.
Sébastien D : Ah oui, il n’y avait pas d’historique. Ah oui, c’est vrai.
Kim Geo : C’est une solution qui m’a permis de m’associer, de pouvoir emprunter, et de pouvoir accéder à ce type de projet.
Sébastien D : Tu as cumulé l’effet du crédit en t’associant puisque, tu ne pouvais pas emprunter les 200 000 €. Ça a donné une colocation, et tu as mis combien de locataires dedans ?
Kim Geo : En fait, vu que ce sont des étudiants, ce que j’ai fait : j’ai enlevé le salon, créé une nouvelle salle de bains, une nouvelle douche. Dans les combles aménageables, on a fait deux chambres dans les combles et rajouté une chambre aussi au premier étage. Ça fait que dans la maison, on a pu mettre sept étudiants. Chaque étage avait une salle de bains et WC. Ça fait à peu près un WC et une salle de bains pour deux locataires, ce qui est la norme,
Sébastien D : Ça va, c’est complètement possible.
Kim Geo : C’est ça.
Sébastien D : Et tu t’es arrêté là ? Tu as fait quoi ?
Kim Geo : Non, après…
Sébastien D : Ça marche, donc tu dupliques. C’est comme ton premier parking, ça marche, tu en fais un autre. Ton premier appart, ça marche…
Kim Geo: Surtout, qu’après emprunt, plus toutes les charges et taxes déduites, il nous restait dans la SCI, plus de 1 000 €. Après, c’est de l’argent qu’on peut réutiliser pour d’autres projets.
Sébastien D : Donc, 1 000 € par mois que vous aviez, qui vous restaient quand vous aviez déduit toutes les charges.
Kim Geo: Toutes les charges, emprunt, taxe foncière, assurance et même imprévus de recherches (8 :35) locataires.
Sébastien D : Vous aviez les travaux, vous les avez fait financer ? Vous les avez fait vous-mêmes ?
Kim Geo : Non, on les a fait faire, financés avec de l’apport. On a mis de notre poche, quand même, pour les travaux. Par la suite, ça nous a permis de réemprunter pour cette fois ci un appartement de 75 m² qui se situe aussi en région parisienne qu’on a fait sur le même modèle : colocation étudiante.
Sébastien D : Tu n’en as pas mis sept là ?
Kim Geo: Non, cette fois-ci, deux de moins. Mais toujours pas de salon.
Sébastien D : Ce sont des chambres en fait.
Kim Geo: Il y avait un dressing qu’on a transformé en chambre, un salon qu’on a transformé en chambre, salle de bains, WC, avec un couloir traversant et on a pu rajouter deux chambres en plus des trois qu’il y avait déjà dans l’appartement.
Sébastien D : Ça, ça roule, ça tourne ?
Kim Geo: Ça tourne, cette fois-ci, une fois tout déduit, charges et taxes déduites, environ c’est au moins 400 €…
Sébastien D : Qu’il vous reste…
Kim Geo : C’est ça.
Sébastien D : Ok, 1 400 € pour les deux biens de cash-flow que vous avez tous les mois. Tu es en SCI, tu veux faire quoi ? Tu continues à investir ? C’est quoi le futur ?
Kim Geo: Là, maintenant, je change un peu de stratégie. Disons que là, je suis plus en stratégie d’arbitrage pour deux raisons. Déjà, comme j’ai dit tout à l’heure, depuis l’année dernière, depuis mars 2016, je n’ai plus de CDI. Ma capacité d’emprunt est très amoindrie et deuxièmement avec mon associé, on prend des chemins différents. Ce n’est pas qu’on s’entend plus ou quoi que ce soit, non au contraire, on se voit toujours, on est toujours en très bons termes, c’est juste que sur le moyen, long terme, on n’a plus les mêmes visions sur nos stratégies respectives.
Sébastien D : Donc au niveau de l’immobilier, vous allez prendre des chemins différents, chacun prend son indépendance.
Kim Geo : C’est ça ! D’ailleurs, il y a un des deux biens dans la SCI sous compromis actuellement qu’on est en train de revendre, c’est la maison…
Sébastien D : La première ?
Kim Geo: La première, oui. Ça va me permettre déjà, moi, de récupérer plus ou moins 100 000 €, comptant plus-value, apport et amortissement et en déduisant les impôts.
Sébastien D : Voilà oui, de la SCI qui là, puisque tu as une plus-value, va être assez gourmande au niveau des impôts !
Kim Geo : C’est ça, surtout que, malheureusement, on a pris l’IS. C’est vrai que quand on revend à l’IS, on a la double imposition. Déjà, il y a la première imposition à l’IS et une fois qu’on a vendu à l’IS, il y aura l’IR derrière qu’on va repayer.
Sébastien D : Donc, ça ok !
Kim Geo : Ça fait partie des erreurs.
Sébastien D : Ça fait partie des choses que peut-être, tu aurais faites différemment.
Kim Geo : C’est ça !
Sébastien D : Il y a aussi un autre bien dont on n’a pas parlé. Parce que tu vivais où à ce moment-là.
Kim Geo : Oui, enfin, il y a…
Sébastien D : Enfin, même deux autres biens !
Kim Geo : Oui, il y a deux autres biens, oui.
Sébastien D : On va y aller par ordre chronologique.
Kim Geo : Ma résidence principale, bien sûr !
Sébastien D : Tu louais ou t’achetais ?
Kim Geo: J’ai acheté. Au début, j’ai longtemps hésité entre me dire : je vais peut-être louer, peut-être acheter mais je me suis tourné aussi vers une autre stratégie qui est la stratégie d’achat-revente. Surtout, qu’on peut encore profiter de cette niche qui est l’exonération de la plus-value en résidence principale.
Sébastien D : Exactement, oui.
Kim Geo: Ce qui fait que j’ai acheté ma première résidence principale, il y a un an et demi, début 2016, j’ai revendu fin d’année dernière.
Sébastien D : Oui, tu as vécu plus d’un an dedans.
Kim Geo: Oui, neuf mois dedans. Ça a pris 21 000 € de plus-value, ça m’a permis de racheter une autre résidence principale avec un petit apport qui m’a permis de financer travaux et frais de notaire. Et là, l’estimation de ce bien à la revente serait entre 15 et 20 000 €. Je suis dans un studio de 20 m² que j’ai acheté à un marchand de biens qui revendait le plateau entier.
Sébastien D : Il l’a redécoupé et toi tu as pris une partie.
Kim Geo: C’est ça. C’était un bien qui, à la base, est interdit à la location puisque c’est un étage qui avait pris feu. Pour la petite histoire, il y a eu un incendie à cet étage, il l’a racheté avec un état d’insalubrité. Enfin, ce n’était pas vraiment insalubrité, le statut sur la copro, c’était « indécent ». Quand, c’est indécent, c’est interdit à la location.
Sébastien D : D’accord, tu achètes en connaissance de cause que tu ne peux pas louer, en tout cas, en l’état, il faut modifier des choses.
Kim Geo: C’est ça. Donc, lui a fait le travail de tout rénover, de changer la destination de certains biens. Lui-même a fait une plus-value sur ce qu’il m’a vendu…
Sébastien D : Chacun gagne à chaque étape. En fait, quand vous prenez un appartement, quand vous achetez un appartement, vous le louez, l’état c’est « décent », c’est-à-dire qu’il y a l’arrivée d’eau, les évacuations, il y a le chauffage, il y a tout le confort même s’il est minimum. A partir du moment, où vous n’avez pas de chauffage, des problèmes d’incendie, pas d’arrivée ou pas d’évacuation d’eau, on est dans un bien qui est « indécent », donc, non conforme à la location. Après, charge à l’acquéreur de remettre les choses décentes.
Kim Geo: Exact.
Sébastien D : Tu as acheté un premier bien, tu l’as revendu et puis tu as racheté une autre résidence principale récemment.
Kim Geo: Oui. Après, c’était une stratégie aussi que je voulais faire assez régulièrement tous les ans, acheter et revendre. Là… c’est vrai qu’on le fait une fois, deux fois. Un déménagement, c’est quand même pas mal de boulot, se réadapter à son nouveau mobilier, tout déménager…
Sébastien D : Après, il faut savoir où l’on vit aussi, dans sa tête, déjà que tu voyages beaucoup en Europe entre Paris et l’Europe !
Kim Geo: C’est ça, pour l’instant, je vais me poser un petit moment-là, je vais rester un petit moment dans la résidence principale dans laquelle je suis en ce moment, profiter, ré-arbitrer une partie de mes biens puis repartir sur une stratégie avec le cash que je vais accumuler.
Sébastien D : Et donc, tu seras le seul maître à bord.
Kim Geo: C’est ça !
Sébastien D : Cette fois-ci, tu ne seras pas dépendant d’un associé. Et là, c’est quand même un peu plus facile, en général, on est d’accord avec soi-même. À deux, on peut ne pas être d’accord.
Kim Geo: Cette fois-ci, je ne repars plus de zéro comme au début. On part de zéro, ça peut être un tremplin pour commencer, pour bien démarrer. Donc, j’ai plus de moyens.
Sébastien D : Donc, tu as ça, tu as un apport pour continuer. Qu’est-ce que tu souhaites faire ? Tes plans, c’est quoi ?
Kim Geo: Continuer vers la location étudiante, cette fois-ci meublée. Meublé étudiant, statut loueur meublé non professionnel.
Sébastien D : En colocation ?
Kim Geo: Non, location simple.
Sébastien D : Location simple, oui. Ça dépendra le montant du bien…
Kim Geo: Ça dépendra mais étant donné que je vais récupérer pas mal de cash, je pourrai cette fois-ci mettre des apports à chaque fois, ou même garantir le prix du bien à chaque fois. Donc, peut-être, retourner en 2018 sur l’achat de trois ou quatre studios en statut loueur meublé non professionnel.
Sébastien D : On a la possibilité, soit de faire des crédits à 100, 110%, moi j’ai choisi une autre méthode, toi, c’est ce que tu choisis aussi, c’est de mettre de l’apport. Ça a comme avantage de ne pas trop augmenter le taux d’endettement.
Kim Geo: C’est ça !
Sébastien D : Et, ça c’est le gros avantage parce que c’est ce qui va nous permettre de faire un bien, deux biens, trois biens, peut-être même plus. Alors que si on emprunte à 100, 110% tout compris, le problème c’est qu’on atteint le taux d’endettement maximum très rapidement. Donc, il vaut mieux transférer une partie de vos fonds sur un bien immobilier ce sont des économies, ce n’est pas perdu, c’est juste que vous avez transféré de l’argent qui est sur un compte sur de la pierre. Ce n’est pas plus mal parce que ça a plus tendance à se valoriser alors que ce qui reste sur votre compte va se dévaloriser à cause de l’inflation.
Kim Geo: Exact !
Sébastien D : Donc, de toute manière, on n’est pas perdant, en gardant quand même un petit peu d’argent de côté en cas de coup dur. Bon, on a pas mal avancé. Là, cette année, on est en fin d’année, donc revente au moins d’un bien et réinvestissement sur des biens, toi, perso.
Kim Geo: Arbitrage, cette année, en fait, j’aurais même plus vendu qu’acheté. En tout, j’ai fait deux ventes et un achat qui est ma nouvelle résidence principale. Donc, ça me permet de faire un pas en arrière pour en faire trois en avant.
Sébastien D : Exactement, et puis rien ne t’empêche, même pour ta résidence principale, de la mettre en location, la louer et toi repartir en location, plusieurs possibilités quoi…
Kim Geo: Oui, c’est ça, je peux tout à fait aussi louer ma résidence principale voire partir en location ou réutiliser le cash-flow de ma résidence principale avec la location pour racheter un autre bien par la suite.
Sébastien D : Il y a plusieurs possibilités, tu as quelque temps devant toi pour réfléchir.
Kim Geo: Oui, ça maintenant je suis parti plus sur une stratégie où je prévois, je ne me repose pas que sur du cash-flow ou que sur le potentiel à la revente. Là, j’essaie d’avoir une stratégie qui se cumule dans le sens où j’essaie de viser la rentabilité plus ou moins immédiate. Peut-être… mais j’y réfléchis encore, prendre plusieurs crédits in fine, ne serait-ce qu’avec l’apport, parce que les crédits in fine…
Sébastien D : Parce que tu as l’apport…Du coup, tu le mettrais…
Kim Geo: … Oui, je pourrais pendant un an avoir un différentiel et viser une zone aussi qui se valorise parce que c’est une zone où il y aura un événement qui va être organisé d’ici sept ans, un événement international dans le Grand Paris près du Stade de France et du futur village olympique qui est à cinq minutes de Paris mais avec des prix trois fois moindres qu’à Paris. Puis ça me permettra de profiter pendant l’événement d’une stratégie de courte durée et au moment où l’événement se terminera, une stratégie de revente.
Sébastien D : Donc, location de courte durée pendant la période de l’événement, comme on a vu d’ailleurs quand il y a de très gros événements, que ce soit des coupes du monde sur le foot ou des Jeux Olympiques. En fait, c’est sur une courte période et les gens qui viennent de l’étranger ou même les Français qui viennent d’autres villes ont besoin de se loger. Et effectivement, la nuit s’arrache à prix d’or.
Kim Geo: Énorme, énorme, des nuits à plusieurs centaines d’euros la nuit, des endroits…
Sébastien D : Donc, ça c’est ce que tu imagines pour cette période-là. Là, on a préparé un peu cette interview, on a mangé ensemble, on est en plein Paris. Il y a une autre question que je vais poser à Kim Geoet on va aller à côté, dans un autre jardin. En fait, on va voir ça tout de suite.
Kim Geo: D’ailleurs, maintenant j’ai même plus de revenus aujourd’hui qu’avant où j’avais mon emploi de salarié. Maintenant, mes revenus ont augmenté de la même façon, alors que je n’ai plus d’emploi.
2ème interview de Kim : VIVRE l’Indépendance Financière !
