Question de Pierre C.

Replaçons les éléments dans leur contexte, Pierre souhaite investir dans un appartement pour faire de la location meublée ou saisonnière (à définir). Il est célibataire et vit à 30min de Bordeaux.

Mon conseil est d’investir près de chez vous

Pour le ou les premiers investissements, je conseille d’investir très proche de votre habitation. –> Pourquoi ? Tout simplement parce que vous connaissez généralement très bien votre quartier et votre ville (population, transports, demande locative, prix de l’immobilier…). La proximité avec votre résidence principale favorise les relations avec les agences immobilières, vous permet de vous déplacer facilement et rapidement pour saisir les opportunités. Pour ce qui est des travaux et de l’aménagement, être à moins de 30 minutes de son habitation est un vrai plus, au début on est très motivé mais après quelques mois la distant pose généralement des problèmes. Une fois l’investissement trouvé, rénové et aménagé il faut organiser les visites pour les futurs locataires et être proche de chez soi ne pose aucun problème.

Lorsque les locataires seront en place, vous serez bien plus tranquille (étant à côté) si vous avez besoin de vous déplacer. Je vous rassure, il est assez rare de devoir se déplacer physiquement pour régler des problèmes. Néanmoins il s’agit plutôt d’une tranquillité d’esprit que vous aurez en investissant proche de votre domicile.

Attention : ce conseil est valable si, à proximité de chez vous la demande locative est réelle, voir importante.  Il ne s’agit pas de faire n’importe quoi, il serait absurde, voir dangereux « d’investir pour investir ».

Si vous investissez loin de chez vous…

que se passe-t-il ?

Vous risquez de faire d’innombrables allés/retours pour rien, de vous lacer de votre investissement à cause de la distance… Disons les choses comme elles doivent être dites: vous ne vous en occuperez plus et risquerez de vouloir le revendre rapidement, et votre bonne affaire passera dans les mains d’un autre.

En cas de location vous serez peut-être amené à devoir déléguer la gestion de votre investissement, ce qui minorera votre rendement et votre cash flow immanquablement (mais c’est aussi une manière de faire travailler les autres à votre place). En cas de problèmes vous vous demanderez comment régler les problèmes à distances si l’agence ne peut s’en occuper elle-même).  Si vous déléguez la sélection des locataires à l’agence, fera-t-elle les bons choix ? (Les choix les plus judicieux pour votre investissement ?)

Que l’on se comprenne bien, je parle ici du ou des 1er(s) investissement(s), celui ou ceux qui vous permettrons de faire  vos premières erreurs et vos premiers succès. Il est donc important pour vous de débuter avec un investissement « facile à gérer ». Et avoir son bien proche de chez vous est un vrai atout. S’il vous arrive une angoisse concernant votre appartement il sera très simple pour vous de vous déplacer et de vérifier si tout se passe bien. Parfois on veut juste être rassurer et voir les choses de ses propres yeux (ça m’est déjà arrivé notamment pour une histoire de lumière qui ne fonctionnait plus dans la cage d’escalier, je m’y suis rendu en vélib’ et 15min plus tard, en passant le hall de l’immeuble j’ai été rassuré en appuyant sur le bouton en voyant les lumières… s’allumer). Parfois il m’arrive de faire de légers détours dans les rues où se trouvent mes biens en location, uniquement pour me rassurer.

Où ne pas investir ?

Il est important que votre investissement trouve acheteur (ou un locataire). Assurez-vous que la localisation choisi procède cette qualité indispensable, car vous pouvez avoir fait la meilleure affaire de votre vie, une négociation d’enfer, des travaux à prix défiant toute concurrence, mais si vous ne trouvez pas de client pour votre bien, vous aurez fait cela pour rien vous mettrez dans une situation dangereuse financièrement.

Où en France ?

Je n’ai pas la prétention de vous indiquer la liste exhaustive des endroits où il est bon d’investir en France. Le choix de l’emplacement est dicté par nombre de critères propres à chacun. De plus les buts varient d’un individu à l’autre, constitution d’un parc immobilier, mettre sa famille à l’abri, gagner son indépendance financière, avoir un complément de revenu etc… Les priorités aussi varient : sécurité financière, tranquillité d’esprit, sécurité pour ses enfants etc… Selon les moments, certaines villes perdent de la valeur au m2 au moment où d’autres en gagnent. Les pénuries de logements, les excèdes de logements (trop de logement en défiscalisation dans un même secteur géographique par exemple), construction d’université ou de pôles de développement… Bref tant de variables à prendre en compte dans le choix de ville dans laquelle on veut investir.

Je vais tout de même vous donner les villes dans lesquelles « j’ai ou je  pourrai investir » :

–Paris : j’y ai réalisé mes premiers investissements (Achat/Revente & Location meublées) la rentabilité locative y est peut élevé en comparaison des autres villes françaises, mais les plus value (à certains moments) peuvent être spectaculaires. Il s’agit d’un marché où la demande locative et d’achat est très forte.

 

–Bordeaux : Une ville où le prix au m2 est encore très bas comparé aux autres grandes villes.

 

 

 

–Toulouse : Une ville dans laquelle j’ai réalisé des visites dans un but locatif mais je n’ai pas donné suite (pour le moment).

 

 

 

–Lyon : Ville étudiante, bien desservi proche de Paris en TGV, un prix au m2 qui grimpe mais reste encore bas, bon potentiel pour la l’investissement locatif. (Je réalise en ce moment une étude du marché local pour un futur investissement)

 

 

Les villes étudiantes, les villes en fort développement, bref, les villes où il y a de la demande pour se loger et bonne accessibilité. Gardez bien en tête que vous devez trouver des locataires ou des acheteurs. Il faut qu’il y est de la DEMANDE pour que votre investissement fonctionne…

Sébastien D.