la Question Immobilière du Lundi #01

13 Oct

Ce nouveau rendez-vous hebdomadaire intitulé la QUESTION IMMOBILIÈRE du LUNDI est fait pour vous ! Je répondrai tous les lundis à l’une de vos questions.
Voici la question qui m’a été posée par Christophe W., suite à ma vidéo BILAN 2013 de mes investissements immobiliers : 
Merci pour cette vidéo. J’ai une question: Quand on souhaite commencer à investir dans l’immobilier, est-il intéressant de…

la question immobilière du lundi Sébastien l'investisseur immobilier

Quand on souhaite commencer à investir dans l’immobilier, est-il intéressant de créer une entreprise pour se lancer dès le premier investissement ? Que conseillez-vous ?

Question de Christophe W.

 .
Il est vrai que dans cette vidéo consacrée à mon BILAN 2013, j’explique que je gère actuellement mes biens immobiliers en location via une entreprise individuelle. Dans mon cas, cela est beaucoup plus simple de faire les choses via cette entreprise individuelle au niveau de la gestion, de la comptabilité et surtout, cela confère des avantages importants au niveau de la fiscalité.
Ceci dit, pour débuter je ne vous recommande pas de créer d’EI, il est préférable de faire les choses simplement, de vous focaliser principalement sur « trouver une bonne affaire, négocier le prix, exploiter au maximum votre rentabilité, dégager du cash-flow etc… » Pour débuter, je pense que créer une entreprise en même temps que son premier investissement ne ferait que compliquer les choses. 
Cela fait 12 ans que j’investis dans l’immobilier et je ne suis passé en entreprise individuelle qu’en 2013. C’est après avoir analysé mes chiffres, mes résultats, que je me suis demandé comment optimiser encore plus mes rendements, que la solution de l’entreprise m’a paru intéressante pour gérer mes biens en location.
Je tiens à préciser que j’ai acquis mes biens en nom propre, et que j’ai créé par la suite mon entreprise individuelle. Vous pouvez donc investir dans un 1er appartement, faire votre bilan l’année suivante de votre investissement et à ce moment là, décider si l’option de l’entreprise est intéressante pour vous.

Vous avez une question ? Vous souhaitez que j’y réponde dans cette nouvelle rubrique hebdomadaire ? Laissez votre question juste en dessous dans les commentaires. Ou bien rendez-vous dans l’onglet « A propos » et posez-moi votre question tout en bas dans le formulaire de contact en commençant par : #ma question immobilière du lundi

À très bientôt
Sébastien D.
 Sébastien D
BONUS Immobilier Sébastien D

24 thoughts on “la Question Immobilière du Lundi #01

  1. oui il vaut mieux ne pas faire trop compliquée pour commencer si on veut se lancer seul.
    après pour des projets plus importants, il peut être intéressant de créer une personne morale comme une sci ou une sarl pour gérer sa fiscalité et répondre à d’autre motivation comme la protection de la famille.
    Quand on investit il faut savoir s’entourer de partenaires et d’expert pour éviter des toiles.

    je dirais qu’à moins de 100 000 euros d’investissements, il faut pas se prendre le cabochon.
    A plus de 100 000 il faut commencer à étudier et au delà de 300 000 c’est souvent nécessaire.

  2. Bonjour sébastien.
    Alors, oui! J’ai une question à te poser dans cette nouvelle rubrique hebdomadaire.
    Je souhaite investir sur plusieurs années et dans plusieurs biens en location meublé pour en faire du saisonnier avec ma compagne. Souhaitant optimiser ma fiscalité et me protéger d’une éventuelle rupture matrimoniale. Quelle type de montage juridique me conseillerais-tu?
    La SCI est interdite en LMNP donc la Sarl de Famille ou autres????
    Mon comptable (qui ne maitrise pas l’immobilier) n’a pas su me répondre.
    Merci par avance de ta réponse.
    Laury 🙂

    • @ mike.
      Corrige moi si je me trompe…
      Mais il me semble qu’un structure me protège à titre personnel, la garantie et prise sur le bien et donc mes parts sociales.
      De plus, l’investissement est pris en compte par la structure morale donc cela me libère du poids d’un taux d’endettement personnel.
      Et pour finir la déduction total des frais… Au réel.
      Après le choix de L’IS ou de l’IR se fera avec un expert car c vraiment du cas par cas, TVA d’un côté, tranche sur le revenu de l’autre… Ça a l’ai assez complexe… (merci à julien l’archer pour les infos)
      Laury

      • @laury
        Une sci ou une sarl n’est pas une baguette magique même si c’est un formidable outil.
        rapproches d’un pro dans ta région sur ce genre de questions. tu gagneras du temps.
        je ne peux pas te donner de réponse toute faite. Ca dépend de ta situation, tes motivations et de ton projet.

  3. @Laury

    Bonjour,
    Pour être tout à fait précis juridiquement parlant, la location meublée n’est pas interdite en sci (pour rappel la location meublée demeure une activité civile même si fiscalement elle est traitée comme une activité commerciale cf arrêt de la Cour de Cassation) mais la SCI sera à l’IS et les plus-values seront des plus-values professionnelles et non pas les plus-values des particuliers. Donc ce n’est pas interdit mais il y a perte de tous les intérêts du statut LMNP (à savoir amortissements comptables mais plus value des particuliers).
    La SARL de famille (option IR) est en effet plus adaptée mais en cas de rupture matrimoniale tu n’auras pas beaucoup plus de protection que dans une indivision. Ton ex ne pourra t’obliger à vendre mais comme vous n’aurez plus de liens familiaux l’option à l’IR ne sera plus possible et je te laisse imaginer la tension lors des AG si la séparation n’a pas été amiable…

  4. Bonjour,
    je voudrais savoir s’il y a des cotisations sociales, en tant que gérant en cas de EI ?
    je sais qu’en SARL j’en ai eu, par contre je sais pas en cas de SARL familiale…
    Merci pour votre réponse.

  5. Bonjour,
    Tout d’abord waouwwwww !!!!
    Ma question porte sur ma situation immobilière actuelle .
    1-Je suis propriétaire d’une maison bâti en 2002 En crédit jusqu’en décembre 2016.
    Capital restant du : 13500€
    Louer 10200/an
    2-jai une habitation plein pied de 77 m2 louer depuîs janvier 2014 à 7500€/an.
    Aucun crédit dessus .
    Total pour ci dessus : 17700€/an de revenu foncier .

    Nous terminons une habitation de plein pied courant décembre avec mon époux , soit un revenu locatif de : 10200€/an

    Je viens de signer un compromis pour un immeuble de 9 logts louer à 59400€/an

    Je vais donc avoir un revenu Immo total de : 10200 + 7500 + 10200 + 59400 = 87300€/an
    Nos revenues annuel pour notre travail : 40000€/ an .

    Pour ce qui est de nos revenu foncier , pensez vous que pour faire baisser notre imposition nous devrions faire comme vous une société individuelle ?
    Et avez vous d’autres astuces pour faire baisser cette imposition hors mis location en meublé .
    J’espère avoir été clair dans mes informations et questions 🙂
    J’attends avec impatience une aide de votre part
    Cordialement
    Léonie et Francis

    • Bonjour Léonie et Francis,
      Bravo pour votre parcours et vos investissements dans l’immobilier. Comme cela il m’et difficile de répondre à votre question pour faire baisser vos impôts. J’ai besoin de beaucoup plus d’infos que cela. Situation maritale, location meublée ou nue, crédit en cours etc… J’ai lancé récemment une formation sur l’investissement immobilier (LOCATION GAGNANTE) qui aurait répondu en partie à vos questions.
      De plus vos revenus des loyers dépasseront 32.000euros, donc vous passerez (si vous passez en E.I) à du LMP (Location Meublée Professionnel qui inclut la TVA et autres taxes).
      Avez-vous pris un rendez-vous avec un Fiscaliste spécialisé en immobilier ? Il pourrait répondre à vos questions et est un spécialiste dont le métier est de FAIRE BAISSER VOS IMPOTS. C’est ce que j’ai fait il y a deux ans et cela à été l’un de mon meilleur investissement.

      Cdt,
      Sébastien

  6. Bonjour Sébastien et merci ,
    Pour notre situation nous sommes pacse, il y a un crédit sur l’immeuble qui est de 15ans taux 2,6%
    Les appartement est maison sont des nue donc non meublée .
    Apres si j’y gagne à les rendre meublée alors je pourrai le faire
    Non j’ai pas pris de fiscaliste pour le moment . J’espère que c’est éléments pourront te donnée un Elena pour mes l’enterne
    En attendant bonne continuation

  7. Bonjour Sébastien.
    D’abord merci pour toutes tes infos.
    J’ai une question: Comment récupérer un appartement occupé depuis 16 ans par une personne de plus de 70 ans qui est prioritaire sur le bien? Le loyer est trop faible pour son emplacement et les mètres carrés? Le rendement est inf à 2%. Je ne sais pas comment m’y prendre.
    Merci par avance pour ta réponse.

    Alexis

    • Bonsoir Alexis,

      La limite ‘compliqué’ est à partir de 75ans. Ensuite il faut voir les contrat de bail du locataire.

      As-tu acheté cet appartement ou est-ce un projet ?
      2% de rentabilité ça fait peur !!!

      • Bonjour Sébastien,

        D’abord merci pour ta réponse.
        Pour info, j’ai acheté ta formation loueur en meublé. Il me manque des infos pour ne plus être impacté à ce point par la fiscalité.

        Au sujet de l’appart, j’en ai hérité en 2011. En plein centre de Nantes, rue jean jaurès dans un immeuble 1900. Il fait 60 mètres carrés. Loyer 540+60 de charges. Je devrais au moins pouvoir le loué 100 euros de plus. Je voudrais le passé en meublé.

        Surtout que j’en ai deux autres. Seulement un en meublé depuis le 2 janv de cette année.
        Comment faire pour différencier les revenus du meublé et des non meublés pour ma prochaine déclaration d’impôt?

        Si jamais tu avais un conseil pour moi, ce serai super.

        Merci d’avance.

        Alexis

        • Bonjour Alexis,
          C’est normal qu’il te manque des éléments de réponses dans la formation « Louez en meublé » car tu n’as pas encore reçu toutes les vidéos, ni celle sur la fiscalité. Le problème que tu évoques (déclaration des loyers : Location nue & Location meublée) est abordé dans le MODULE 6 IMPOTS et COMPTABILITE. je te laisse découvrir le module, si tu as des questions complémentaires n’hésites pas à revenir vers moi…
          Ah Nantes, quelle belle ville !
          Bonne formation à toi Alexis.

          • Oui! Merci j’ai la chance d’habiter sur Nantes qui fait partie, je crois, des grandes de villes France où il est intéressant d’investir dans le locatif. Tu me dira si tu veux ce que tu en pense.
            Je me permet de te demander si il est possible que tu me fasse une réduction sur le tarif de ta formation. Ainsi, cela me permettrai d’avoir accès aux modules qu’ils me manque pour résoudre mes problèmes d’imposition et de comptabilité?
            Je reste gêné de te le demander mais comme dit la devise: Qui ne demande rien n’a rien! 🙂
            Quoi qu’il en soit Merci quand même!

            Alexis

          • Tu as bien la bonne formation « AU COMPLET » !
            Actuellement tu en es au module 2, les autres modules (et leurs vidéos) arriveront dans quelques jours dans ta boite mail.
            … et tu as raison, qui ne demande rien, n’a rien !

          • Super!

            Merci Sébastien. J’ai hâte de pouvoir faire comme toi. Créer une forme juridique type EI, qui me permettrai d’optimiser mon patrimoine. C’est ma priorité actuellement, de même qu’acheté ma résidence principale. Mais je reste indécis.

            A bientôt et bon courage

            Alexis

      • Bonjour Sébastien,

        J’ai une info à partager, peut être quelle te sera utile pour ton business de formation.

        Je viens de recevoir mes offres de prêts immo pour l’acquisition de bien en vu de l’exploiter en meublé. Seulement les prêts édités sont conventionnés et ne me permettent d’exploiter le bien uniquement en nu.

        Voilà une spécificité que j’apprends tard car la date de signature authentique arrive dans 3 semaines. C’est court pour reprendre le projet avec ma banque.

        Je croise les doigts.

        Alexis

        • Merci pour ces infos, je croise les doigts pour que tu tienne les délais. D’où l’importance de se FORMER AVANT pour ne pas se retrouver dans ce genre de situation.

          • Salut Sébastien,
            Juste pour te dire que ma banque m’a rééditée les offres de prêts dans les mêmes conditions, cette fois modulimmo classique qui me permettront enfin d’exploiter le bien en meublé. La cerise du gâteau est que la modularité du prêt n’a pas de limite contrairement à ce que je pensais, du coup je pourrait doublé ou réduire jusqu’à 90% le montant de mes mensualités. bien sur sur une période d’an à chaque fois comme tu nous l’a appris.

            Bonne journée à toi.

            Alexis

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