Découvrez TOUS les SECRETS IMMOBILIERS de Gilles GRIMM (en 3 parties).

Les secrets immobiliers de GILLES GRIMM (partie 1)

 

• Pourquoi Gilles GRIMM s’est lancé dans l’immobilier ?
• Quel est le type de bien immobilier typique Gilles GRIMM ?
• Comment investir plus vite ?
• Y a-il des locataires types ?
• Comment se passe sa gestion locative ?

Voici l’interview :

Sébastien D : Bonjour, c’est Sébastien D L’un Investisseur Immobilier Nomade. Je suis aujourd’hui avec Gilles Grimm. Bonjour Gilles.

Gilles Grimm : Bonjour Sébastien.

Sébastien D : Comment vas-tu ?

Gilles Grimm : Toujours très bien.

Sébastien D : Je te remercie de nous recevoir chez toi ici. De plus en plus, on te voit, tu es de plus en plus sur Internet, sur la toile. Moi, ce que j’aimerais savoir, c’est quand on est arrivé là où tu en es arrivé – on reviendra un petit peu après là-dessus – mais quand tu as commencé, pourquoi tu as commencé ? Quel a été ton déclic, ta motivation ?

Gilles Grimm : Je me souviens très bien du déclic et de la motivation, c’est que j’avais décidé de ne pas rester sapeur-pompier de Paris au bout de 16 ans. Et, comme la retraite est toute petite, c’était de l’ordre de 650 € par mois, j’étais bien conscient que je ne pourrais pas vivre avec, naturellement. Six mois avant de partir, j’ai cogité. J’ai dit : « Quelle est la méthode la plus efficace pour gagner sa vie ? ». C’est déjà d’avoir un métier. J’ai fait un CV pour pouvoir me présenter dans différentes boîtes, ayant une équivalence de diplôme d’ingénieur en référence à la sécurité, où je travaillais dans la sécurité dans une boîte du genre une tour à la Défense ou quelque chose comme ça.

Sébastien D : Parce que tu as dû réapprendre un nouveau métier ?

Gilles Grimm : Oui, ça n’avait plus rien à voir avec les sapeurs-pompiers. C’était dans la sécurité, il n’y avait pas de camion, il n’y avait pas de choses comme ça. Ce n’était plus une caserne. Et, je me suis dit, en parallèle, que ça serait quand même bien de se constituer un capital. Je devais avoir l’équivalent de 5.000 € que j’avais mis de côté tout simplement sur un plan épargne logement. Et là, ça a été assez lumineux, il fallait bien que je me loge pour commencer. Je n’avais plus d’appartement parce que j’étais logé à la caserne. La première chose que j’ai faite est d’acheter un appartement. On m’a prêté tout à crédit et dans la foulée, on m’a présenté une agence immobilière pour un autre appartement dans les trois premiers mois, sous promesse de vente, la première promesse de vente. Il a fallu faire un choix : lequel je prends ? J’ai pris celui qui me plaisait avec une cave et je me retrouvais avec l’autre où j’avais également un prêt immobilier. C’était un peu magique. Et il y avait possibilité de le couper en deux. J’ai fait faire des travaux à l’intérieur, couper en deux et louer. Et il se trouve que le rendement locatif était supérieur au remboursement du prêt immobilier. Ce qui me payait aussi, du coup, mon appartement. Pour moi, cela a été immédiatement lumineux et je me suis dit : « Voilà, il faut que je me trouve un boulot qui paye, que je m’accroche et que je puisse présenter des dossiers aux banques, que je fasse de la prospection et je vais monter un plan de prospection, quelque chose de très précis ». Cela n’a pas été très compliqué pour moi parce qu’étant ancien militaire, j’étais déjà structuré mentalement pour faire des choses dans la logique. C’est-à-dire, je me lève tôt le matin, je vais chercher des agences immobilières, je vais vers les visites, je vais aux banques, et ce toujours très précis et répétitif.

Sébastien D : Tu avais, en fait, un peu ta checklist que tu avais à faire et tu suivais ton plan. Tu t’es donné ta mission, tu savais comment ça marchait…

Gilles Grimm : Je m’étais donné une mission précise et moi je suis le genre de personne qui va au bout des choses. Je suis parti pour aller au bout des choses. Voilà comment s’est fait le début. Ça a été de manière un peu opportuniste mais réfléchie.

Sébastien D : Donc, tu as évolué, tu en as fait plusieurs. Quelle analyse tu peux faire sur l’ensemble de tes appartements, parce qu’ils sont situés principalement à Paris ? Mais un bien type Gilles Grimm c’est quoi ?

Gilles Grimm : Le bien type Gilles Grimm d’aujourd’hui est exactement le même que le bien type quand j’ai commencé. Je ne déroge pas à mon savoir-faire. Toujours une petite surface entre 14 m² et 20 m² située à n’importe quel étage sans aucun problème. Un jeune peut monter au cinquième étage sans ascenseur. Et une personne retraitée qui veut venir quelques jours à Paris pour aller au théâtre, c’est le cas, j’ai quelques locataires comme ça qui louent un petit studio à 450, 500 €/mois, préférera un rez-de-chaussée. Et par conséquent, le bien type, c’est un appartement qui est conçu avec une salle d’eau carrelée jusqu’en haut pour ne pas avoir d’histoire de fuite d’eau avec une porte blindée, des fenêtres double vitrage, une cuisine entièrement équipée, des placards et un revêtement de sol solide type linoléum façon parquet, par exemple.

Sébastien D : Ça veut dire que tu as trouvé cette formule « travaux/décoration » au bout de quelques biens et c’est la combinaison, comme tu dis, du carrelage dans la salle de bain, c’est venu de quoi ? Tu as eu des fuites et tu t’es dit … ?

Gilles Grimm : Absolument, tout mon raisonnement aujourd’hui et le savoir-faire est le fruit de nombreuses erreurs et d’embûches que j’ai eues au fur et à mesure. Aujourd’hui, je suis arrivé à pouvoir faire un studio dans lequel il n’y aura aucun incident pendant 10 ans.

Sébastien D : Donc, facile d’entretien, difficile de le détériorer…

Gilles Grimm : Changement de locataire sans problème étant donné qu’il reste propre. À part, peut-être, de temps en temps, un coup de peinture à refaire. Surtout, surtout, ce que j’ai appris c’est faire des aérations.

Sébastien D : Surtout dans les salles de bain, surtout à Paris parce qu’à Paris, dans beaucoup d’immeubles, ce n’était pas prévu au départ.

Gilles Grimm : Totalement, il n’y a rien de plus simple que de faire des aérations. Qu’elles soient horizontales ou verticales, elles sont totalement faisables et pour rien du tout. Figure-toi, par exemple, qu’un moteur VMC, ça coûte 35 €. Ce n’est pas cher payé pour sauver un appartement !

Sébastien D : Exactement, parce qu’à Paris, c’est vrai, dès qu’on a des pièces d’eau, un peu moins la cuisine mais en tout cas la salle de bain, il y a des locataires qui n’ont pas l’habitude d’aérer. Ou, il y en a qui avaient l’habitude de vivre dans un appartement avec des fenêtres et du coup, ne voient pas l’intérêt de la VMC. Il faut vraiment l’imposer…

Gilles Grimm : Absolument. Il y a trois types de choses à prendre en compte. Les salles de bain, l’humidité résiduelle. N° 2, quand on n’aère pas, on prend une douche, il y a de l’évaporation. Dans les chambres et dans les salons, le choc thermique. Le choc thermique c’est la différence de température entre l’intérieur et l’extérieur qui crée de la buée sur les fenêtres et de la moisissure. Et dans les cuisines, l’aération due à la condensation de l’eau quand on fait cuire des pâtes, du riz, etc. Les graisses et tout ça, ça abîme la cuisine et ça abîme totalement la pièce et les peintures.

Sébastien D : Tu dis, au niveau de la surface, entre 14 et 20 m², ce sont des studios ou dans certains, tu mets une séparation pour avoir un coin nuit ?

Gilles Grimm l’Investisseur Immobilier Multimillionnaire : Tout dépend de la structure de l’appartement quand je l’achète. En règle générale, je casse tout et je refais tout. Moi, Je suis assez partisan de faire un petit plan bar. Ce qui est très sympa au niveau de la cuisine…

Sébastien D l’Investisseur Immobilier Nomade : Oui, ça plaît beaucoup.

Gilles Grimm l’Investisseur Immobilier Multimillionnaire : Ce n’est pas que ça plaît, c’est pratique surtout. Ça permet de manger aussi sur le bar, de recevoir des amis, de faire un peu genre « salle à manger » si on veut, relax pour deux, trois personnes et bar pour boire un verre, c’est bien. Ça permet également de laisser de la place pour mettre un bureau où là, dans ces cas-là, je mets des meubles modulables, du genre table basse qui se remonte, ça peut faire également bureau…

Sébastien D l’Investisseur Immobilier Nomade : Ça fait double emploi.

Gilles Grimm l’Investisseur Immobilier Multimillionnaire : Ça fait double emploi et pareil canapé-lit double emploi canapé et lit. Ou mezzanine qui se monte et qui se baisse.

Sébastien D l’Investisseur Immobilier Nomade : Oui, les systèmes comme ça qui existent. Pour continuer sur le bien, le locataire. Du coup, tu as plusieurs types de locataires. Là, tu nous en as parlé. Est-ce que tu as déterminé des catégories ?

Gilles Grimm l’Investisseur Immobilier Multimillionnaire : Moi, c’est très simple je n’ai jamais pris de risques avec mes locataires concernant ce qu’ils font, leur métier, leurs revenus, leur salaire. Naturellement, le locataire idéal, ça serait une jeune fille qui vient de Toulouse faire ses études à Paris qui a 18, 19 ans dont papa, maman chirurgiens-dentistes, par exemple se portent garants. Mais je n’ai pas le droit vis-à-vis même de la loi actuelle de donner mon avis là-dessus. Donc, ce que je fais, je fais faire les visites, je prends systématiquement tous les dossiers que je monte proprement, photo xxx 08:06 pièces d’identité, les revenus, les garants et je donne tout à une assurance « loyers impayés » qui eux, vont décider du locataire qui va être pris.

Sébastien D l’Investisseur Immobilier Nomade : Tu ne t’embêtes pas. On t’envoie plusieurs dossiers…

Gilles Grimm l’Investisseur Immobilier Multimillionnaire : Ce n’est pas que je ne m’embête pas, je ne prends aucun risque à choisir moi-même un locataire et après ils vont dire : « Ah, mais Monsieur Grimm, vous ne m’avez pas choisi moi, c’est injuste…». Je ne décide pas. Au début, j’ai décidé, il y a 20 ans. Maintenant je ne décide plus, je me suis assagi.

Sébastien D l’Investisseur Immobilier Nomade : D’accord. En gros, tu t’en remets déjà à l’organisme de caution qui va l’assurer. Du coup, si eux l’assurent, c’est qu’ils ont fait toutes les démarches, les recherches…

Gilles Grimm l’Investisseur Immobilier Multimillionnaire : Totalement et je suis tranquille si le locataire ne payait pas son loyer par hasard, chose qui est rare quand même, l’assurance prendra le relais avec ses propres responsabilités.

Sébastien D l’Investisseur Immobilier Nomade : Je me suis aperçu qu’il y en avait qui utilisaient Photoshop. Ils prennent une fiche de paye, ils modifient certaines lignes et moi j’arrive à m’en apercevoir parce que je sais, à peu près, calculer les choses, quand on reporte sur le revenu, la fiche d’imposition, etc. Enfin, il y a parfois des incohérences. Quand je demande des explications, on me dit : « Ah, je vais voir » et on ne nous rappelle jamais. Clairement, il y a eu tentative de fraude sur les revenus pour que le dossier passe. En le donnant à quelqu’un dont le métier est de vérifier…

Gilles Grimm l’Investisseur Immobilier Multimillionnaire : c’est le danger. Moi, j’ai éliminé ce danger. J’ai des locataires de tous types, même des étrangers qui viennent faire leurs études en France et qui me rendent des appartements propres. Enfin, il n’y a jamais de problème.

Sébastien D : D’accord.

Gilles Grimm : Pour moi, j’estime que c’est une bonne technique. Et, en plus ça me libère complètement de tout souci de gestion et de décision à ce niveau-là. Comme je donne également mes biens à gérer à un administrateur de biens parce que maintenant, je suis arrivé à un point où je ne fais plus mes quittances moi-même et que l’assurance « loyers impayés » va être incluse en déduction fiscale également lors de l’aide à la déclaration de revenus fonciers de l’année. C’est lui qui va la faire, je suis complètement déchargé de tout aujourd’hui. Et c’était aussi, en investissant, à un certain moment, le but aussi de l’affaire. Ce n’est pas de toujours travailler dessus en permanence, j’y étais assez souvent avant. Maintenant, je peux déléguer car les loyers me rapportent assez pour déléguer à d’autres personnes ce savoir-faire.

Sébastien D : Au début, tu faisais toi-même, tu recherchais les biens, je crois que tu bricolais aussi des appartements, tu refaisais et après on veut que ça tourne et on peut passer à un prochain. C’est-à-dire que si on s’en occupe tout le temps… Toi, quand tu as commencé, si tu t’en occupais trop tout le temps, tu n’aurais pas eu assez de temps pour rechercher tes financements, pour rechercher des biens, etc.

Gilles Grimm : C’est tout à fait ça. Mais, au début j’étais surtout dans l’économie. On parlait en francs, après en euro. En parlant en euro, 10 € ou 15 € multipliés par 20 par mois, ça fait encore 300 €. Et, ces 10 € là, il y en a peut-être encore 10 autres qui vont se greffer ailleurs, etc. Ça fait beaucoup d’argent finalement. Et quand ça vous fait gagner 600 ou 700 € par mois –> par an, ça fait 7 000, 8 000, c’est de l’argent. Quand vous voyez combien sont payés les gens aujourd’hui, c’est une demi-année de salaire. C’est énorme. Tout ça, pour 10 à 15 minutes de travail.

Sébastien D : Alors, toi tu refaisais les premiers appartements, les coups de peinture ?

Gilles Grimm : Au début, j’ai réussi à persuader une entreprise de m’engager pendant deux mois pour apprendre le métier. Plâtre, enduit, la peinture, les diverses variétés de peintures parce qu’à l’époque, il y avait la peinture à l’eau, la peinture acrylique, la peinture phtalique, la satinée, la satinée tendue. Laquelle ?  les couleurs que l’on met dedans pour les fumeurs par exemple……

Sébastien D : Laquelle tiendra le mieux dans le temps… ?

Gilles Grimm : Comment faire des choses qu’on ne sait pas spécialement faire ? Quand on prend par exemple certains plâtres qui sont acides, certaines peintures ne tiennent pas. Et au bout de 2, 3 ans, elles descendent vraiment d’un bloc comme ça en étant complètement mangées par l’acidité du plâtre. J’ai appris tout ça. J’ai appris à faire de l’électricité, à faire des va-et-vient, à faire de la plomberie également et j’ai surtout appris la réglementation. Par exemple, dans une salle de bain normalement, j’espère que tout le monde le fait, il faut qu’il n’y ait pas un point d’électricité à moins de 1,20 m d’un point d’eau. Il faut que les lampes soient de catégorie M2, c’est-à-dire complètement étanches. Le gars prend sa douche, il met le pommeau en l’air et l’eau va sur la lampe, il se fait électrocuter. Tout ça c’est une responsabilité du propriétaire, attention. Ça, c’est une habitude. Je te rassure je n’ai pas eu d’accident mais c’est le vécu. Cette expérience-là est mise à profit pour faire les choses bien et puis surtout surveiller les entreprises, parce que parfois, elles le font mal. Je rectifie le tir, c’est mon boulot en disant : « Attention, il faut que cette prise électrique soit à 15 cm du sol ». Eh oui, on ne met pas une prise électrique à 5 cm du sol, mais à 15 cm. Ce point d’eau doit être là, là et là.

Aucune économie à ce moment-là par ce que j’ai une très grande phrase qui dit que le « pas cher » coûte très cher. Je prends ce qu’il y a de mieux !

Je ne vais pas citer des marques de robinetterie ni d’électricité mais il y a des marques qui sont vraiment top. Si c’est du produit chinois qui est fait à la série, ce n’est pas comme du produit européen qui est vraiment contrôlé, vérifié, avec des normes européennes. Mais quelle est la différence de prix ? Sur une prise, elle va être de 5 ou 10 €. Tu ne mets pas 50 prises dans une pièce, dans le budget à 50 € près, c’est bon. Une robinetterie, c’est pareil, ça va être 60 € de plus le robinet, mais dans 10 ans il sera toujours là. Quand je faisais faire un devis par une entreprise, j’exige tel type de matériau…

Sébastien D : il y a des marques que tu connais…

Gilles Grimm : Tel type de pose et avant de signer l’acceptation du devis, j’exige le temps de réalisation et également les modalités de paiement en même temps. Comme ça, je suis bordé pour tout.

Sébastien D : Aujourd’hui, nous sommes en 2017. Ça représente quoi finalement ?…

Gilles Grimm : 2017, c’est une bonne année parce que ça représente la fin de mes investissements, pour l’instant. J’ai envie vraiment de me reposer. Ça fait quand même une dizaine d’années que je me repose, mais un petit peu plus même. J’ai un patrimoine assez conséquent qui va enfin me permettre de vivre parce qu’il s’est payé. Les loyers tombent…

Sébastien D : Ça, c’était ta stratégie de départ et on arrive à l’échéance maintenant qui est…

Gilles Grimm : …Ma stratégie de départ était de faire un placement dit « De bon père de famille ». Ce n’était pas une stratégie d’enrichissement pour vendre et devenir riche. C’était une stratégie de revenu pour vivre bien et sans souci. C’est ce qui va se passer maintenant, c’est ce qui se passe un peu depuis quelque temps. C’est ce qui va se passer réellement maintenant parce que les prêts s’amortissent les uns après les autres. Il y en a que j’avais pris plus tard sur 15, 20, 25 ans. Ça y est, ça se finit de mois en mois et au lieu de toucher le différentiel entre le loyer de 500 € et le remboursement de 500 € également, aujourd’hui c’est 500 € qui tombent sur lesquels je vais payer des impôts, peut-être, mais il en reste.

Sébastien D : Souvent, quand on discute avec des personnes qui ne sont pas forcément dans l’immobilier ou qui débutent, quand on leur dit : « J’ai un immeuble ou deux immeubles ou trois appartements, 10 appartements, peu importe », ils s’imaginent, dans leur tête, que c’est à nous mais c’est surtout à la banque, au départ.

Gilles Grimm : Naturellement, tant qu’ils ne sont pas payés…

Sébastien D : Et, ce qu’il ne faut pas oublier, c’est qu’on peut avoir 2, 3, 4, 10 biens mais on ne peut pas prendre l’argent de ces biens. C’est-à-dire que si on veut l’argent, il faut revendre et on va déduire ce qu’il reste du crédit. Donc, ce qui veut dire qu’on a un patrimoine qui est en train de se constituer de la valeur de ces biens. Chaque mois qui passe, c’est un petit peu plus à nous qu’à la banque mais c’est quand même à la fin du crédit que, réellement, ça nous appartient.

Gilles Grimm : Totalement.

Pour aller dans ton sens, quand on a besoin d’argent, on ne peut pas vendre 1 m², on vend tout ou rien. La problématique est là. J’ai tenu la route jusqu’au bout, le grand secret est d’aller jusqu’au bout du prêt. Il faut y arriver.

Alors, c’est sûr que ce n’est pas marrant. Il y a des moments, j’ai mangé des sandwiches, moi attention…

Sébastien D : Moi c’est pareil, j’ai mangé des pâtes pendant six mois certaines fois, parce qu’il fallait tenir…

Gilles Grimm : Mais les pâtes, c’est très bon.

Sébastien D : Oui, moi j’adore les pâtes.

Gilles Grimm : Je veux dire que ça n’a pas été drôle tout le temps. Souvent, quand je voulais aller au restaurant, je regardais le prix du menu avant ou du plat et je me disais : « Bah non, parce que ça coûte trois euros de plus ». Ça n’a pas été toujours facile. Enfin, maintenant ça devient beaucoup plus simple et surtout beaucoup plus sympathique.

Sébastien D : J’imagine que ça fait déjà quelques années que tu ne regardes pas à trois euros près…

Gilles Grimm : Je regarde moins depuis quelques années, mais j’ai toujours à l’esprit, quand même, le fait que je n’ai pas été à l’aise et j’ai la valeur des choses. Contrairement à certains, moi je connais le prix d’un croissant. Il y a des techniques pour avoir de l’argent au fur et à mesure mais ce sont des techniques quand tout est payé. Quand tout est payé, vous pouvez nantir votre appartement et emprunter dessus. Quand tout est payé, si vous avez besoin de 20 000 €, vous pouvez le mettre en réméré, c’est-à-dire que c’est une prévente auprès de quelqu’un qui vous prête de l’argent pendant un an ou deux. Et, au bout de deux ans, vous lui donnez les intérêts du prêt, vous lui remboursez ce prêt et votre appartement vous appartient toujours. Il y a beaucoup d’autres techniques comme ça que je connais aujourd’hui qui sont complètement faisables également, si on veut garder son immobilier et avoir un petit peu d’argent en attendant, pourquoi pas ?

Sébastien D : Oui, parce qu’on peut se dire qu’auprès des banques pour avoir un crédit : j’ai tant d’appartements, etc. Là, ils vont vous dire : « D’accord, mais là il vous reste neuf ans à payer, en gros moi je ne peux pas prendre cet appartement en gage car il est déjà sur une autre banque, il est déjà caution pour un autre appartement ».

Par exemple, moi j’ai un appartement depuis 2014 il est complètement payé, c’est aussi quelque chose que je peux apporter à mon dossier de crédit en disant que celui-ci est totalement à moi, je n’ai plus de dettes. J’ai un savoir-faire, j’ai réussi à aller, comme tu dis, jusqu’au bout. Il m’appartient. En cas de gros problème, je pourrais le revendre et avoir de l’argent, ça rassure quand même les banques.

Gilles Grimm : Mais, pour tes auditeurs, je vais te donner une technique. Il y a aussi une possibilité de ne pas aller jusqu’au bout, d’aller à la moitié du temps. Il faut savoir que dans tous les cas de figure que sur un emprunt, pratiquement 15, 20, 25 ans, à la moitié de cet emprunt, on va prendre par exemple sur 15 ans, à 8 ans la moitié est payée. Il suffit d’en racheter 2 en même temps. Et, on en revend un dans les temps. Ça revient au même qu’en garder un pendant 15 ans.

Sébastien D : Et au bout de la moitié du temps, il y en a un qui est à toi.

Gilles Grimm : Et voilà comment gagner le double, acheter le double…

Sébastien D : Comment gagner le double ? On achète le double. De toute manière, tu mets deux fois plus, il te faut deux fois plus de temps…

Gilles Grimm : De toute façon, plus tu achèteras, plus tu deviendras riche. C’est une évidence. Mais, plus tu pourras te permettre un certain moment d’arrêter plus tôt si tu décides d’en vendre une partie. Moi, je n’avais pas décidé ça. J’avais décidé de tout garder pour aller au bout de mon raisonnement mais n’oublie pas que je suis un ancien militaire, c’est pour ça. Quand une ligne est tracée, je vais jusqu’au bout. Mais de temps en temps, il faut quand même en vendre un dans le panier. Ce n’est pas tout à fait exact. Un pour faire un pas en arrière, et en faire trois en avant.

Sébastien D : Alors, ce que je te propose, c’est qu’on va parler d’arbitrage. Justement, ça tombe très bien que tu en parles. Est-ce qu’on doit vendre ou ne pas vendre ? On va clôturer cette vidéo et on va en faire une deuxième juste après…

Gilles Grimm : Volontiers.

Sébastien D : Pour nous, ça va être tout de suite et pour vous, ça va être dans quelques jours à la prochaine vidéo !

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Les secrets immobiliers de GILLES GRIMM (partie 2)

 

Sébastien D : Alors bienvenue sur ce second article avec Gilles. Re-bonjour Gilles.

Gilles Grimm : Bonjour !

Sébastien D : On avait terminé justement l’article précédent sur l’arbitrage. Forcément, quand on investit dans plusieurs biens, il y a un moment où il va falloir faire des choix, donc on va en parler dans quelques instants. Avant, j’avais une question d’actualité : on est en train de changer de président, ou peut-être de présidente, la question c’est : est-ce que depuis que tu as commencé à investir, ça va changer quelque chose pour toi la POLITIQUE ?

Gilles Grimm : Depuis 1989 où j’ai investi, on a changé 5 ou 6 fois de président. La règle, c’est de continuer sa ligne de conduite quoi qu’il arrive et de s’adapter aux nouvelles lois, c’est tout. Je donnerai ce conseil aux investisseurs : il faut garder le cap. Ce n’est pas parce que vous êtes sur un navire et qu’il y a une tempête qu’il faut faire demi-tour. Il faut continuer d’avancer. Voilà ma réponse, elle est simple, précise et concise.

Sébastien D : On a eu dernièrement les lois ALUR, restriction au niveau des loyers, nouvelles règlementations, donc tu t’adaptes ?

Gilles Grimm : Tu t’adaptes. Cette loi ALUR, vue de loin, est négative pour un investisseur. En lisant bien la loi dans ses moindres détails, on s’aperçoit qu’on peut augmenter le loyer dans certaines règles de pourcentages, qu’on peut ajouter ci… si on fait six mois de travaux, on peut ajouter ça… ça revient au même, à 20 € près. On ne va quand même pas perdre des centaines de milliers d’euros pour économiser 20€.

Sébastien D : Bien sûr.

Gilles Grimm : Donc tu continues ta route.

Sébastien – Donc on garde le cap, on continue et on s’adapte.

Gilles Grimm : On ne change pas.

Sébastien D : Aujourd’hui, donc, tu as pas mal de biens, comment se passait la gestion locative au départ, et comment a-t-elle évolué ? Est-ce que c’est toi qui gères tous tes locataires ?

Gilles Grimm : Au début c’est moi qui les gérais tout seul. Il n’y avait pas d’informatique, il n’y avait pas internet, il n’y avait rien de tout ça. Donc j’allais chez Tissot à Paris chercher des contrats de location types, des états des lieux types, des charges récupérables types…

Sébastien D : Oui, on ne téléchargeait rien sur internet…

Gilles Grimm : Tout à la main ! Ce qui m’a permis d’apprendre le métier, tout doucement. Enfin si l’on peut appeler ça un métier, le métier d’investisseur. Et quand je suis passé au stade supérieur – c’est-à-dire trouver un gestionnaire pour le faire pour moi – j’ai pu vérifier qu’il le faisait bien.

Sébastien D : Donc, encore une fois, tu te formes, tu sais exactement ce qu’il faut faire, comme ça quand tu délègues, tu gardes toujours la main, tu gardes le contrôle.

Gilles Grimm : J’ai toujours eu une règle de principe dans la vie : si je dis à quelqu’un de porter un sac de plâtre de 40kg et de le porter au 6^ème étage, il faut que je sois aussi capable de le faire. C’est pareil. Je ne donne pas un travail à faire à quelqu’un si je ne sais pas quelle en est la teneur. Un minimum, naturellement. C’est ce qui s’est passé pour moi. On va dire que jusqu’au cinquantième appartement, j’ai tout géré moi-même.

Sébastien D : Ça te prenait pas mal de temps !

Gilles Grimm : Quand on a la tête dans le guidon, on ne s’en rend pas compte.

Sébastien D : 50 appartements, tu viens d’en parler, ça veut dire que – tu nous l’as expliqué dans l’article précédent – pour pouvoir avoir un système d’enrichissement et aller jusqu’au bout des crédits, tu en prenais par exemple deux identiques, et à mi-parcours tu en revendais un pour solder le crédit de l’autre. Donc il y a des moments où tu achètes et des moments où tu revends. Cette question de l’arbitrage, comment est-ce qu’elle se fait ? Là tu nous as expliqué une manière de faire, est-ce que de temps en temps tu te dis : celui-ci je dois le vendre pour telle ou telle raison ? Ou celui-ci, quoi qu’il arrive, je le garde. Comment ça se passe ?

Gilles Grimm : C’est très simple. Déjà il faut savoir 2 choses. C’est que l’investissement, c’est technique. Il faut regarder ça d’un côté technique. Un appartement, ce n’est pas un bébé que l’on aime plus qu’un autre. C’est un dossier technique, et on va l’analyser. Deuxième chose : il ne faut pas avoir peur du temps. C’est-à-dire qu’un investissement se fait sur du moyen/ long terme. Entre 10 et 20 ans. Il ne faut pas être pressé et essayer de gagner un an ou deux. Non, c’est sur du vrai long terme. Surtout si tu commences jeune ! Si tu commences à 25 ans, c’est sûr qu’à 50 ans tu auras fini ton programme d’investissement. Tu pourras même en recommencer un autre.

Sébastien D : Mais il est clair que tu achètes à 25 ans. 20 ans plus tard – si en 2/3 ans tu en as acheté quelques-uns – 45 ans c’est payé.

Gilles Grimm : Mais entre-temps si tu veux passer le cap et aller à la vitesse supérieure, il va bien falloir avoir un peu d’argent pour montrer à la banque que tu es aussi capable de réaliser. Parce que le nerf de la guerre, c’est le prêt immobilier.

Sébastien D : On est d’accord !

Gilles Grimm : Sans le prêt immobilier, vous payez comptant, c’est très bien. Vous n’avez plus qu’à attendre la hausse de l’immobilier si elle existe. Avec le prêt immobilier, même si ça baisse…

Sébastien D : … On est toujours gagnants !

Gilles Grimm : Un jour c’est payé ! Et comme vous ne l’avez pas payé à la base puisqu’on vous a tout prêté, c’est gratuit ! Donc il faut savoir, à un certain moment, vendre un bien immobilier.

Sébastien D : Qu’est-ce que tu nous conseilles ?

Gilles Grimm : Je conseille d’analyser la situation pour vendre le bien immobilier qui rapportera le plus à la vente. Et ne pas analyser le bien qui rapporte le moins en loyers. Ce qui est important c’est d’avoir le plus d’argent possible pour pouvoir acheter le plus possible également derrière. Pourquoi ? Parce qu’à un certain moment tu vas pouvoir changer ta directive d’investissement. Par exemple : si tu as besoin de faire du cash, de l’argent, tu vas pouvoir changer de mode de prêt. Prendre un prêt in fine dans lequel tu vas rembourser – moyennant une assurance-vie qui est placée grâce à cet argent – 1% ou 1,2%, soit pour 100 000 € empruntés, 80 € par mois. Et tu loues 550 € ! Tu imagines la masse d’argent qui rentre !

Sébastien D : Ça, c’est en ayant du cash en banque que tu bloques. Donc en fait tu prends l’appartement qui, à la revente, va te rapporter le plus pour avoir un maximum de cash que tu poses, et tu vas voir la banque en disant : maintenant je mets ça sur la table, vous me faites un prêt in fine, je ne vous rembourse que les intérêts.

Gilles Grimm : Totalement. Je conseillerai également une deuxième technique qui me semble prudente. C’est d’aller voir une seule et même banque pour rassembler une partie de tous ces prêts pour refaire un nouveau prêt, donc moins cher en taux d’intérêt à ce moment-là, qui va dégager du cash également entre le remboursement bancaire et les loyers perçus.

Sébastien D : Est-ce que tu as déterminé… Sans donner de nom, mais est-ce qu’il y a des banques qui favorisent ce genre de rachat plus que d’autres ? Ou les prêts in fine, c’est peut-être plus compliqué à avoir ?

Gilles Grimm : Je n’ai pas le droit de donner de nom, mais je dirai qu’il faut des banques françaises et que c’est une question d’analyse de dossier. A ce moment-là on est au-dessus du scoring. Le scoring c’est une méthodologie financière qui consiste à mettre une base de données dans un ordinateur qui va analyser la faisabilité du projet économiquement et financièrement parlant. Là il y a un mini scoring, il faut quand même un minimum, mais il y a surtout l’interlocuteur en face qui a une délégation de mandats qu’il peut accepter ou non. Et dans tous les cas de figure… je dirais même mieux : si ton dossier part à ce qu’on appelle le comité de la banque, c’est bon signe ! Ça veut dire qu’il a déjà été accepté à la base. Ça fait peur à beaucoup, mais il ne faut pas avoir peur.

Sébastien D : Ça veut dire que l’agence a déjà validé une bonne partie et ils ont besoin d’aller à l’échelon supérieur.

Gilles Grimm : Absolument. Ils ne vont pas s’embêter à ne pas valider un dossier et à aller le donner au comité, ça ne rime à rien, soyons logiques ! Donc il ne faut pas avoir peur et je pense que dans l’investissement, il est nécessaire d’arbitrer à certains moments.

Sébastien D : Donc inutile de collectionner les biens pour collectionner les biens. Il y en a qui aiment bien se dire : j’en ai 1, 2, 3, je garde, je garde, je garde, mais garder pour quoi ? Pour moi ce n’est pas la course à en avoir plein. C’est la course à arriver à ce qu’ils soient en majorité tous payés, pour enfin jouir…

Gilles Grimm : … des loyers. Et après, rien ne t’empêche de vendre, de faire ce que tu veux avec l’argent, de le mettre dans des assurances-vie ou ailleurs, ce qui peut être aussi sympa d’une autre manière. Un arbitrage financier.

Sébastien D : Donc tu as commencé il y a un certain nombre d’années. Aujourd’hui, c’est l’aboutissement puisque toutes tes dettes quasiment s’arrêtent, au niveau immobilier. Ça te permet de vivre confortablement, tranquillement, sereinement. On est en 2017, pour les personnes qui veulent investir, est-ce qu’aujourd’hui on peut recommencer ce genre de chose ? Quel est ton sentiment ?

Gilles Grimm : La réponse elle est très simple : Non… Car on peut faire encore mieux !

Les secrets immobiliers de GILLES GRIMM (partie 3)

Sébastien D : Tu as commencé il y a un certain nombre d’années, aujourd’hui c’est l’aboutissement puisque quasiment toutes tes dettes au niveau immobilier s’arrêtent, à ce que j’ai compris, donc ça te permet de vivre confortablement, tranquillement, sereinement.

On est en 2017, pour les personnes qui veulent investir aujourd’hui, en cette période, est-ce que c’est possible de refaire le même type de parcours ?

Gilles Grimm : La réponse est très simple : non, car on peut faire encore mieux !

Sébastien D : Tu m’as fait peur !

Gilles Grimm : On peut faire encore mieux ! Moi quand j’ai commencé, les taux étaient 6-7 %. Aujourd’hui ils sont à 1,2 %, c’est extraordinaire ! Ça veut dire qu’un bien que je payais par exemple 40 ou 50 000 €, avec le même taux, aujourd’hui je devrais le payer 250 000 €, et les biens on les trouve à 100 – 120 000 €, c’est merveilleux les taux à 1,2 % ! Si je dois recommencer aujourd’hui, je multiplie encore par 2 tout ce que j’ai fait. C’est l’heure !

Sébastien D : Cette notion de taux immobilier… moi on m’a souvent dit : oui mais toi Sébastien tu as commencé avant la montée des prix et aujourd’hui c’est plus compliqué. Et la réponse c’est : n’oubliez pas que moi j’ai emprunté à 4,5 %. Là tout à l’heure on regardait les taux, on a parlé chiffres un peu, mais quand on met une valeur inférieure avec un taux de 4,5 %, ou alors tu la doubles avec un taux de 1 ou 1,5 %, on se retrouve dans des situations qui sont plus favorables aujourd’hui. Donc c’est encore plus intéressant de le faire.

Gilles Grimm : A titre d’exemple, parlons d’argent. Je parlais tout à l’heure d’un taux in fine. Avant, j’aurais dû emprunter 100 000 € sur un taux in fine. J’aurais remboursé 500 € par mois. 5 %, ça fait 6 000 € annuels, ça fait bien 500 € par mois. Aujourd’hui c’est de 1 à 1 ,5 %. 80 à 100 € par mois. Gain de 400 €. 400 %, c’est bien 4 fois plus que le prix. C’est énorme !

Sébastien D : Donc là on a vraiment un cash-flow, des liquidités qui sont très importantes.

 Gilles Grimm : Nous avons aujourd’hui une fenêtre de tir extraordinaire qui ne se renouvellera pas dans les futures années de cette manière-là. Il est encore temps de prendre le train en marche, peu importe dans quel wagon tu montes, le train va à la même vitesse. En avant ! Allez-y ! Investissez !

Sébastien D : Très motivant ton discours, très optimiste ! Comme souvent tu as le smile. Ça c’est plutôt une bonne chose. Aujourd’hui on peut recommencer, on peut se relancer sans problème. Tous ceux qui veulent commencer, il ne faut pas hésiter, allez-y, foncez, prenez le train en marche. C’est l’heure, et il ne va peut-être pas nous attendre. Alors, tu délègues une partie aujourd’hui, tu es arrivé à une sorte d’aboutissement financier, peut-être que tu continueras par la suite, je ne suis pas sûr que tu arrêtes complètement, après c’est une question vraiment personnelle… Tu commences à avoir pas mal de temps. Moi je t’avais connu et rencontré la première fois sur des reportages, je t’avais vu en Thaïlande, on a eu l’occasion de se rencontrer l’année dernière et de dîner ensemble. Maintenant que tu délègues l’immobilier – je sais que tu gardes un œil dessus – qu’est-ce que tu fais ? Comment occupes-tu ton temps ?

Gilles Grimm : Je pars notamment en Asie du Sud-Est, notamment en Thaïlande où je vais plonger dans une petit île que tu connais bien, qui s’appelle Koh Tao, une réserve naturelle dans laquelle j’ai la chance d’avoir une petite maison de rien du tout, 15 mètres carrés, mais sur un rocher et l’eau tout autour. Il n’y a même pas d’eau chaude, mais l’eau est tellement chaude que voilà…

Sébastien D : C’est marrant parce que quand on va dans ces îles-là, on précise que la chambre a l’eau chaude ou pas. Alors nous on se dit bien sûr qu’il nous faut l’eau chaude. Non non, parce que quand il fait 30°, on s’en fiche un peu, ça nous rafraîchit.

Gilles Grimm : La douche est même trop chaude ! Non, c’est le luxe inouï et absolu de vivre dans la belle nature comme ça. Le reste du temps, quand je suis à Paris, je m’occupe de mes galeries d’art dans lesquelles j’ai accumulé des objets au cours de mes voyages, des petits trésors que je ramène.

Sébastien D : Exactement, tout à l’heure on était dans l’univers samouraï. Tu aimes chiner ? Parce que ces objets, il faut bien les trouver. C’est toi qui le fais à 100% ?

Gilles Grimm : C’est moi qui le fais à 100 %, je dirai même plus, à 200 %.

Sébastien D : C’est une vraie passion de dénicher des objets d’art ?

Gilles Grimm : C’est une vraie passion de dénicher de jolis objets que je peux revendre à des clients à qui je délègue cette passion, un peu comme l’immobilier aujourd’hui, je peux passer toute l’émotion que je peux ressentir également dans l’acquisition et dans l’étude de ces pièces. Je n’arrête pas d’étudier et de lire en permanence.

Sébastien D : Tout ça, ça te plaît. Là, tu es revenu de ton voyage il n’y a pas très longtemps, ça veut dire quoi ? Tu pars en Thaïlande quand il ne fait pas très beau en France, en période d’hiver ?

Gilles Grimm : Pas du tout, je pars également en fonction du calendrier fiscal. N’oublie pas que je suis un tout petit peu dans l’immobilier, et que je dois faire ma déclaration d’impôt. Et ça, la déclaration d’impôt, je ne la délègue à personne, c’est moi-même qui la fais. Et je suis assujetti à l’ISF, tu dois bien t’en douter, et ça c’est exactement pareil, la valorisation des biens je ne la délègue à personne. Si je fais une erreur, c’est à moi que je tape sur les doigts.

Sébastien D : Donc tu reviens, et là tu es en pleine déclaration.

Gilles Grimm : En avril-mai-juin, oui. Je ne bouge pas, je m’occupe de mes galeries, de l’organisation des objets, de mes déclarations fiscales, la récupération… Parce que les déclarations fiscales ce n’est pas une moindre affaire. Il faut récupérer toutes les aides à la déclaration de revenus des différents appartements, voire l’immeuble. Il faut récupérer également tous les comptes et justificatifs des réductions fiscales, il faut récupérer également les comptes des banques, et pour l’ISF c’est pareil, ainsi que toutes les valorisations, etc. Ça prend du temps, il manque toujours une pièce, il faut tout noter, et pour être au point il me faut au moins un mois d’attente ; dans l’administration, tu attends toujours de recevoir une pièce.

Sébastien D : Exactement, et il y a des choses qu’on oublie. Moi ça m’est arrivé d’oublier – pas de déclarer quelque chose – mais de déduire des choses, parce qu’il y en a pas mal qu’on peut déduire. Il faut avoir une check-list pour se rappeler, il y a des types d’assurances que j’oublie de temps en temps…

Gilles Grimm : Il y a une chose très drôle. J’aurais bien voulu qu’on en parle aussi, de l’aspect fiscal.

Sébastien D : On a un peu de temps, on prend le temps qu’on veut !

Gilles Grimm : Il y a des personnes qui se font contrôler, ce ne sont pas réellement des contrôles d’ailleurs, ce sont des demandes d’informations qui sont suivies de vérifications fiscales. La dernière fois j’en ai eu une où j’avais tort sur une chose, mais j’avais justement déduit moins qu’il ne fallait. J’avais fait des erreurs à mon encontre on va dire. L’administration fiscale m’a remboursé ! Ils ont refait les comptes, ils m’ont dit : vous vous êtes trompé à votre désavantage, et ils m’ont envoyé un chèque. Comme quoi ça marche dans les deux sens, et l’administration fiscale n’est pas là pour vous enfoncer spécialement, elle est là aussi pour rectifier l’équilibre puisque vous vous êtes trompé, et aussi pour vous conseiller. J’ai eu l’inspecteur des impôts qui n’a pas hésité, en dehors des conseils qu’il m’a donnés et qui me permettent aujourd’hui d’être encore plus performant, dire : là c’est à votre désavantage, on rééquilibre la chose également à votre avantage. Moi je trouve ça normal, c’est génial !

Sébastien D : Et lui-même avait trouvé des choses ?

Gilles Grimm : Absolument ! Par exemple sur un tableur j’avais trouvé un déficit foncier d’un appartement. Et j’avais mis + 2000 €, je n’avais pas vu le moins.

Sébastien D : D’accord, et donc lui il l’a récupéré.

Gilles Grimm : Il m’a dit : attendez, vous avez déclaré en moins, en remet les choses en ordre, on rembourse.

Sébastien D : D’accord. On peut remonter à combien comme ça ?

Gilles Grimm : 3 ans, et l’année en cours.

Sébastien D : Donc ça veut dire : se faire contrôler ce n’est pas forcément quelque chose d’agréable, mais de cet événement, tu en as tiré du coup…

Gilles Grimm : Je suis beaucoup plus à l’aise avec l’administration fiscale puisque je sais qu’elle sera juste.

Sébastien D : Et que ça peut aussi aller dans ton sens.

Gilles Grimm : Et les inspecteurs des impôts qui m’ont contrôlé me connaissent maintenant, ils vont se reconnaître, ils savent qu’ils ont été justes dans l’histoire.

Sébastien D : Ça va dans les deux sens. On remet l’équilibre en place.

Gilles Grimm : Ce sont des techniciens, des tacticiens, il faut le savoir. Il n’y a pas de choses injustes. En tout cas je ne l’ai pas perçu tel quel.

Sébastien D : Je te remercie Gilles, c’était une interview très motivante, à la fois pour les personnes qui veulent se lancer, pour consolider aussi, puisqu’on a eu pas mal d’informations.

Gilles Grimm : J’espère que ce sera utile à toi-même et à tes internautes, et que grâce à ça vous pourrez être encore plus motivés pour avancer et réaliser vos rêves.

Sébastien D : Exactement, c’est vraiment intéressant de voir des personnes comme toi qui ont une belle réussite, qui sont partis finalement de rien, comme pas mal de gens, et qui arrivent à ce haut niveau sur l’immobilier.

Gilles Grimm : Je te remercie, c’est gentil.

Sébastien D : Merci Gilles, et peut-être à une prochaine !

Gilles Grimm : Avec plaisir.

 

Merci à Gilles GRIMM pour cette interview…

Sébastien D