Savez-vous comment on perd de l’argent en immobilier quand les prix chutent ? Je pense que oui. Mais savez-vous comment gagner de l’argent en cas de revente après une chute du marché ?

2 démonstrations dans lesquelles je vous explique comment rester GAGNANT.

Démonstration n°1 :

RESTEZ GAGNANT en cas de chute de l’immobilier quand on fait de la location meublée et qu’on à un cash-flow positif ou seulement un auto-financement.

Démonstration n°2 :

RESTEZ GAGNANT en cas de chute de l’immobilier quand on fait de la location meublée et qu’on à un cash-flow NÉGATIF.

 

Savez-vous comment on perd de l’argent dans l’immobilier ?

Savez-vous COMMENT NE PAS PERDRE de l’argent quand le marché immobilier baisse ?

Je pense que vous n’avez pas besoin de suivre ce blog ou mes vidéos et que vous pouvez poser la question à tout le monde, et que tout le monde s’accordera à vous dire : si j’achète à 100 000 € et que l’immobilier a perdu 40 %, je vais vendre à 60 000 €. Si j’ai acheté 100 000 € et que je revends 60 000 €, j’ai perdu de l’argent, et en plus j’ai payé des frais de notaire au départ, et en plus j’ai eu des charges entre temps, et en plus j’ai eu des taxes foncières, et en plus j’ai eu des impôts, etc.

Donc, deux cas possibles :

1. Soit vous avez acheté votre résidence principale à 100 000 € – imaginons il y a 10 ans – aujourd’hui elle ne vaut plus que, disons, 80 000 €, vous avez perdu de l’argent parce que vous avez mis vos économies dans le remboursement de votre crédit immobilier, et, c’est mathématique, vous achetez 100, vous revendez 80, vous perdez de l’argent.
2. Soit vous aviez des locataires et vous avez fait de la location traditionnelle, eh bien les impôts, les charges, etc.. vont être trop importants, et vous allez, encore une fois, perdre de l’argent.

 

Je vais poser une vraie question, la question qui vous intéresse :

Comment gagner de l’argent alors que le marché immobilier a perdu 20 ou 40 % de sa valeur ?

Avez-vous la réponse ?

Je vais vous expliquer comment gagner de l’argent même en cas de chute des prix. On va le faire pour les personnes qui ont fait, font, ou souhaitent faire de la location soit meublée ou soit saisonnière, parce que ça va fonctionner particulièrement dans ces cas-là. Donc, si le loyer que vous percevez est identique au crédit immobilier, c’est-à-dire qu’on est à l’équilibre, ou si vous avez un cash-flow positif chaque mois.

C’est parti ! Je vais vous montrer 2 situations :

1. Imaginons qu’on ait investi en 2005. Mon exemple est pris sur un bien à 100 000 € qu’on aurait acheté en 2005, un crédit sur 20 ans, à 4 %, ce qui fait 600 € de mensualités de crédit, et 600 € de loyer pour arriver à un autofinancement. Alors je sais, je dis autofinancement, mais il y a des charges à payer, il peut y avoir d’autres choses, mais vous allez voir que je vais les inclure après. Mais on va partir sur ce cas où le loyer est équivalent au crédit, donc on est à l’équilibre.
2. Deuxième cas, où là on va avoir un cash-flow positif de 45 € puisque dans ce même exemple, on va emprunter 100 000 € sur 25 ans, avec un taux un petit peu plus haut, et on aurait un crédit de seulement 555 € à rembourser, contre un loyer de 600 €. On a donc bien un cash-flow positif de 45 €. Encore une fois je simplifie les choses pour illustrer mon exemple.

On se projette maintenant dans 10 ans.

Disons que 10 ans plus tard, c’est-à-dire aujourd’hui, le marché a fait une chute de 20 %. Le bien passe donc à 80 000 €. On l’a acheté 100 000 € en 2005, et aujourd’hui, en 2015, il ne vaut plus que 80 000 €. Sur le papier, au niveau du crédit, il reste 59 400 € à rembourser à la banque. On avait 100 000 € quand on a commencé, on n’en doit plus que 59 400 € 10 ans plus tard. On va inclure dans notre calcul les frais de notaire de 7 000€ qu’on a payés. On va ajouter aussi 3000 € d’autres frais qui correspondent à la taxe foncière, aux charges de l’immeuble, à d’éventuels travaux, sur ces 10 années, ce qui fait que quand on additionne tout cela, on trouve 69 400 €. On fait maintenant la différence : 80 000 € – 69 400 € = 10 600 €. On a donc gagné 10 600 € si jamais on revend en ce moment, avec 20 % de perte.

On va voir maintenant ce qui se passe dans 15 ans, et là, on fait une chute de 40 % entre le moment où on a acheté en 2005 et le moment où on revend. Donc là on est 15 ans plus tard, on serait donc en 2020, on veut revendre notre appartement, et malheureusement il y a une grosse chute du marché, il ne vaut plus que 60 000 €. Donc on arrive à le revendre 60 000 €. Sur le papier, il ne reste plus que 32 400 € à rembourser à la banque, les frais de notaire de 7 000 € sont identiques puisqu’on les a payés au départ, et puis j’ajoute 4 500 € d’autres frais puisque nous sommes sur 15 ans et non plus sur 10 ans. Ce qui nous fait au total 43 000 €. Faisons la différence : 60 000 € – 43 900 € = 16 100 €. On a donc quand même gagné 16 100 €.

Avec une chute de 40%, on se retrouve quand même à ne pas perdre d’argent et même à en gagner.

 

Que se passe-t-il maintenant si je reprends mon exemple de tout à l’heure avec le crédit sur 25 ans ?

10 ans plus tard, donc en ce moment, même chute de 20 %, on arrive à le revendre 80 000 €. Que se passe-t-il ? Il me reste 72 400 € de crédit à rembourser à la banque, j’ai toujours les 7 000€ de frais de notaire, et 3 000 € de frais divers. En revanche, on a eu 45 € de cash-flow tous les mois, multiplié par 12, puis par 10, ce qui nous fait 5 400 €, que je déduis de ce que me coûte le crédit à cet instant T. Cela fait en tout 77 000 €. 80 000 € – 77 000 € = 3 000 €. On est donc encore gagnant puisque avec 20 % de chute du marché 10 ans plus tard, on gagne toujours 3 000 €. Alors, ça veut dire que le marché a chuté de 20%, on a perdu 20 000 € sur le bien, mais, en ayant un cash-flow positif, en ayant pris un crédit et en s’assurant que c’est le locataire, à travers le loyer, qui paye le crédit, et bien on s’en sort bien parce que l’opération n’est pas perdante pour nous, on gagne toujours de l’argent : 3 000 € dans ce cas-là.

Si on se projette à 15 ans, il reste 53 200 € de crédit à rembourser, on garde les 7 000 € de frais de notaire et les 4 500 € de frais divers, mais là notre cash-flow est de 45 € multiplié par 12 et cette fois-ci multiplié par 15, on arrive à 8 100 €, ce qui fait un total de 56 600 €, que je déduis des 60 000 € : 60 000 € – 56 600 € = 3 400 €. On se retrouve avec 3 400 € de gains malgré le fait que le bien ait perdu 40% de sa valeur.

Vous voyez que malgré une chute du marché, on peut toujours être gagnant, pour peu que l’on fasse de la location meublée ou de la location saisonnière (qui est en réalité une variante de la location meublée). Notez que dans mon exemple je n’ai pas fait les calculs sur du saisonnier mais sur du meublé traditionnel.

Imaginez ce que cela donnerait si on le calculait avec de la location saisonnière : on serait encore plus gagnant.

Vous avez vu qu’il est possible de gagner de l’argent même lorsqu’on a perdu 40 % sur un bien immobilier. Ça paraît fou, mais c’est comme ça, il suffit juste de faire les choses différemment de tout le monde, et on se retrouve avec des résultats différents.

Vous noterez que dans les deux exemples, je n’ai pris que des locataires qui autofinançaient ou qui payaient plus cher que le crédit. Autrement dit soit un bien qui s’autofinance ou soit un bien qui génère du cash-flow positif chaque mois.

Maintenant la question c’est : comment fait-on pour gagner quand même de l’argent, dans les mêmes conditions, alors qu’on a un cash-flow négatif. Je vais y répondre dans quelques instants, mais avant, je voudrais juste vous donner cette information : vous ne pourrez pas tous voir cette réponse. En effet, j’ai décidé d’offrir cette dernière partie de vidéo uniquement aux personnes qui m’ont déjà fait confiance dans le passé, qui m’ont fait confiance récemment encore puisque j’ai lancé ma formation il n’y a pas si longtemps, et aux personnes qui me feront confiance également dans le futur. Pour remercier du coup tous les membres de ma formation, les membres des coachings, et les personnes qui me suivent vraiment très régulièrement sur mon blog, eh bien je vous offre la dernière partie de cette vidéo. C’est très simple : je vous ai envoyé il y a quelques instants un mail avec un lien, vous n’avez plus qu’à cliquer dessus pour voir la seconde partie : comment gagner de l’argent si jamais le marché s’est effondré de 20 ou 40 % et qu’on a un cash-flow négatif.

Attention la 2ème explication est réservée

À CERTAINS D’ENTRE VOUS SEULEMENT !

(les membres de mes formations)

 

 

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Sébastien D, l’Investisseur Immobilier