Vous découvrez dans cette vidéo les 6 rairons pour lesquelles vous devriez déléguer. Puis je vous donne 6 tâches que vous pouvez déléguer en immobilier. (+1  action QUE JE NE DELEGUE PAS). Nous savons tous que

déléguer nous aide à mieux travailler, être plus efficace, plus rapide….

Mais est-ce vraiment pertinent de déléguer des tâches dans le domaine de l’immobilier ? Dans cette vidéo je vous aide à y voir plus clair.

Vidéo 01 à regarder aussi : les Muses

Je vais vous parler d’un principe qu’évoque Tim Ferriss dans son livre : La semaine de 4 heures.

Tim Ferriss, j’en ai déjà parlé dans la 1ère vidéo de la série indépendance financière (LES MUSES). Les muses sont revenues passifs qui génèrent des revenus tous les mois.

Tim ferriss parle aussi dans son livre de déléguer les tâches et de sous-traitance. Je vais vous donner 6 raisons pour lesquelles il est important de déléguer. Puis 6 applications concrètes dans l’immobilier. + 1 chose que je NE DELEGUE PAS !

Pourquoi déléguer ? (savoir déléguer et s’obliger à déléguer…)

Les 6 raisons :

1. Vous allez gagner du temps. En déléguant une tâche quelconque à quelqu’un qui est compétent pour la réaliser, vous économisez votre propre temps. Vous devez uniquement prendre le temps de lui expliquer ce que vous souhaitez. Puis contrôler en cours de réalisation et à la fin de la tâche. Vous pouvez transférer votre tâche vers une personne ou une entreprise.
2. C’est un premier pas vers la création de notre business. Je vous ai déjà dit dans d’autres vidéos sur mon blog que vous devez considérer immobilier comme un business, comme VOTRE BUSINESS. Déléguer c’est le premier pas d’un manager et d’un chef de entreprise. On va déléguer des tâches parce qu’on ne va pas tout faire soi-même. Vous ne devez pas être l’homme orchestre (celui qui fait tout), vous devez être le Chef d’orchestre et choisir vos partenaires, déléguer des missions à des personnes et des entreprises.
3. Pour devenir un vrai entrepreneur qui se consacre du temps pour lui-même et non un entrepreneur qui est en réalité un salarié ++. Si vous prenez toutes les tâches pour vous-même, que vous vous formez à toutes les facettes de votre business, alors vous n’aurez plus une minute pour vous.
4. En délégant à des professionnels, vous déléguez à des personnes dont c’est le métier de réaliser la tâche que vous lui confiez. Ces professionnels font ce que vous leur demandez : tous les jours. Ils ont été formés pour acquérir une ou plusieurs compétences et vous leur demandez d’utiliser leurs compétences à votre profit. Ce qui signifie que vous n’avez pas besoin de vous former sur le point précis pour lequel vous faites appel à eux.
5. Ce sont les autres qui travaillent pour vous ! Ils travaillent pour votre business. Vous n’êtes pas là pour tout faire vous-même.
6. Vous utilisez plusieurs effets de levier. Je ne parle pas ici de l’effet de levier financier mais d’autres types d’effets de leviers. Comment faire PLUS avec MOINS. Autrement dit comment avoir de meilleurs résultats en travaillant moins ? (…pour la suite, regardez la vidéo !)

En fin de vidéo vous pouvez choisir de découvrir ce que j’ai emporté d’atypique dans mon sac de voyage …et pourquoi :
1/ http://bit.ly/1KjUGSx
2/ http://bit.ly/1R3z9wV
3/ http://bit.ly/1tqHD5G
4/ http://bit.ly/20y2z91

Transcription de la vidéo :

Bonjour c’est Sébastien D. l’Investisseur Immobilier, On se retrouve sur la plage, il me fallait un endroit calme. Je vais vous parler d’un principe que Tim Ferriss évoque dans son livre « La semaine de 4 heures ». Tim Ferriss, je vous en avais déjà parlé dans la première vidéo,  qui traitait des muses, les systèmes automatiques passifs qui vous génèrent de l’argent tous les mois. Là je vais évoquer avec vous un principe qu’il décrit et qui est de déléguer, ou sous-traiter.

La première question à se poser sur la délégation est :

Pourquoi déléguer ?

J’ai trouvé 6 raisons pour lesquelles c’est important de déléguer, et on verra juste après 6 applications concrètes de délégation dans l’immobilier.

Donc 6 choses que je délègue, que j’ai déléguées ou que vous pouvez déléguer, puis je vous parlerai à la fin d’une chose que je n’ai jamais déléguée.

Pour commencer : pourquoi déléguer ? Je vous ai trouvé 6 raisons pour « déléguer dans l’immobilier » :

1 – La première raison de déléguer, et sûrement la plus évidente, c’est que vous allez gagner du temps, parce que si vous déléguez à quelqu’un une tâche, forcément, vous avez juste le temps de lui expliquer ce que vous voulez, et éventuellement comment le faire, mais vous allez lui expliquer ce que vous voulez et cette personne, ou cette entreprise, va travailler pour vous, va utiliser son temps, à votre place. Ce qui fait que du coup, vous n’avez pas besoin d’utiliser votre propre temps, et surtout vous n’avez pas besoin d’être physiquement présent.

2 – La deuxième raison pour laquelle vous devez déléguer, c’est que c’est un premier pas vers votre business, vers la création de votre business. Je l’ai dit dans d’autres vidéos sur mon blog et sur ma chaîne YouTube que vous devez considérer vos investissements immobiliers comme un business, une manière de vous rapporter de l’argent. Ce n’est pas une fin en soi, en tout cas pour ma part, d’avoir des appartements et que cela génère de l’argent, c’est juste un moyen pour faire autre chose. Donc déléguer, c’est un premier pas de manager, c’est le premier pas d’un chef d’entreprise, on va déléguer des tâches parce qu’on ne va pas tout faire soi-même. On ne peut pas être l’homme-orchestre. L’homme-orchestre c’est celui qui fait tout. Donc vous êtes plutôt le chef d’orchestre qui va choisir ses partenaires, déléguer certaines choses, certaines tâches, à des entreprises, à des particuliers, à des personnes.

3 – La troisième chose c’est que si vous ne déléguez pas, vous ne devenez pas vraiment un chef d’entreprise, vous ne devenez pas vraiment entrepreneur, vous êtes plutôt un « salarié + ». Parce que vous allez tout faire, donc certes vous allez gagner de l’argent, mais si c’est pour faire tout vous-même, vous former à absolument toutes les facettes de votre métier, prendre toutes les tâches à votre charge, vous allez passer trop de temps à vous occuper des choses nécessaire mais qui ne requière pas forcément vos compétences, vous ferez moins d’actions importantes pour votre business.

4 – Quatrième raison pour laquelle vous devez déléguer, c’est que vous déléguez à des professionnels, et les professionnels, c’est leur métier de faire ça, ils sont payés pour, c’est ce qu’ils font tous les jours, ils ont été formés pour ça. Donc ils ont été formés pour acquérir une ou plusieurs compétences, et vous, vous allez les voir pour utiliser leurs compétences à votre profit. Ce qui veut dire que vous n’avez pas besoin de vous former sur le point précis pour lequel vous faites appel à eux. Donc c’est plutôt intéressant parce que sinon vous perdriez du temps à vous former sur tout, et puis vous allez encore une fois tout faire vous-même. Personnellement, je ne suis pas notaire donc je n’ai pas de connaissance en notariat. Ça ne m’intéresse absolument pas de bûcher là-dessus, les banques c’est pareil, je ne suis pas banquier ; je n’ai pas les compétences des personnes qui m’accompagnent ou à qui je délègue des choses. Moi ma compétence c’est de savoir comment on fait pour investir dans l’immobilier et que cela génère des revenus tous les mois. Ou alors de bien acheter pour bien revendre. Voilà, ça c’est ce que je sais faire. Ça ne m’intéresse pas de m’occuper de la gestion, des crédits, de la partie notariale etc.. Ça ne m’intéresse pas du tout. Donc je délègue ça.

5 – Cinquième point, ça englobe un peu ce que je viens de dire, c’est que ce sont les autres qui travaillent pour vous. Ce sont les autres qui travaillent pour votre business. Vous n’êtes pas là pour tout faire vous-même. Encore une fois, le banquier, l’agent immobilier, le comptable, etc., toutes ces personnes sont là pour travailler pour moi, alors elles travailleraient pour vous, donc là c’est intéressant.

6- Enfin, la sixième raison que j’ai trouvée pour essayer de vous convaincre qu’il faut déléguer des choses, c’est que vous utilisez, lorsque vous déléguez, plusieurs types d’effets de levier. Alors il y a plusieurs types d’effets de levier qui existent, il y en a des financiers, et là ce n’est pas du financier dont je vais vous parler, c’est : comment faire plus avec moins. Autrement dit comment avoir de meilleurs résultats en travaillant le moins possible? En déléguant. Lorsque vous déléguez, vous utilisez le travail des autres, vous utilisez le temps des autres, vous utilisez les compétences des autres. D’autant plus que échanger avec tous vos interlocuteurs, ça va vous donner à vous plus d’opportunités pour trouver des biens, pour mieux gérer vos affaires etc.

Alors, maintenant, comment les appliquer concrètement au domaine de l’immobilier?

Déléguer, déléguer, déléguer…

Je vous ai listé six actions que vous pouvez déléguer dans l’immobilier. Alors il y en a probablement d’autres, j’ai pris quelques minutes tout à l’heure quand je prenais mon petit déjeuner pour vous les lister, et à la fin je vous dirai ce que je ne délègue pas aujourd’hui.

• Premièrement, vous allez déléguer la recherche de votre bien, d’une bonne affaire, à un agent immobilier, ou à une agence immobilière. Quand je dis déléguer c’est que vous allez leur parler de votre projet, peut-être qu’ils ont quelque chose immédiatement à vous proposer, un bien qui correspond à votre recherche, ou alors vous allez leur donner vos critères, et c’est eux qui vont se charger de vous rappeler quand ils ont quelque chose qui correspond à vos critères.
• La deuxième chose que vous pouvez déléguer c’est la négociation. C’est toujours avec l’agent immobilier. Si vous voulez négocier, c’est un excellent intermédiaire. Pourquoi ? Parce que les particuliers n’ont pas l’habitude de négocier, ça ne leur fait pas plaisir. Quand ils lâchent quelque chose, quand on leur a demandé un meilleur prix par exemple, ils ont l’impression qu’ils se font avoir. Or si c’est l’agent immobilier qui leur en parle, vu qu’ils ont déjà eu un premier contact parce qu’ils ont mis leur appartement dans l’agence pour le vendre, un lien de confiance s’est créé. L’agent immobilier sera le lien entre vous et le propriétaire pour faire passer vos offres. Quand je dis négocier, c’est négocier le prix, mais aussi négocier des avantages, ou des petites choses. Ça peut être : négocier certains meubles qui vont rester dans l’appartement sans augmenter le prix. Donc vous avez plusieurs choses à négocier, et pas seulement le prix du bien. Donc lui va pouvoir vous aider à atteindre votre ou vos objectifs de négociation.
• Troisième chose, c’est de trouver un bon crédit. Vous avez le choix : soit vous allez faire votre banque, puis une autre, puis une troisième, une quatrième. Vous allez faire le tour des banques, et vous allez utiliser votre temps, et vos compétences qui sont peut-être limitées. Quand je dis limitées ce n’est pas péjoratif. Mais lorsque vous commencez à essayer d’obtenir un crédit, forcément si vous commencez vous n’êtes pas au top de ce que vous pourriez obtenir quand vous faites la première demande ou la deuxième demande dans les deux premières banques, que lorsque vous vous retrouvez dans la dixième banque et que vous en avez fait dix, là vous êtes beaucoup plus expérimenté, vous avez déjà échangé avec les banques, du coup vous êtes plus à l’aise, vous savez plus quoi demander. Mais encore une fois, si vous le faites vous-même de votre côté, vous n’êtes pas un professionnel, donc vous ne savez pas tout ce que vous pouvez demander. Et c’est là que cela va être intéressant, c’est de passer par un courtier, parce que lui, il va faire le job à votre place. C’est-à-dire qu’il va savoir quoi demander, et surtout comment le demander. Alors je mets quand même la délégation du courtier entre guillemets. Il y a certaines choses que votre courtier ne demandera pas à la banque pour votre crédit. Je m’explique : il ne sait pas tout votre courtier, et puis surtout, vous, vous venez pour lui demander un prêt, pourquoi est-ce qu’il ferait une demande normale, et pourquoi est-ce qu’il ferait une demande «++» pour vraiment avoir tous les avantages? Pour être dans le deuxième cas, pour qu’il fasse une vraie demande, il va falloir que vous montriez votre motivation, que vous montriez que vous êtes investisseur et que ce que vous faites c’est pour gagner de l’argent au final, ce n’est pas pour habiter dedans. Ça c’est la première chose. Mais surtout la deuxième chose, c’est qu’il ne va pas tout connaître. Ce que je veux dire, c’est que le courtier, même si c’est son boulot de vous trouver des crédits, il n’a pas été formé pour vous trouver le meilleur crédit qui va correspondre à votre investissement dans votre projet de location. Ça c’est entre autres mon rôle lorsque je vous propose des formations, ou que d’autres personnes comme moi vous proposent, parce que là on va pouvoir axer sur des points très particuliers que vous allez demander à votre courtier, et croyez-moi, parfois ils ne savent même pas ce que c’est, ce que vous allez leur demander. Moi j’ai déjà eu des exemples personnels, et j’ai des exemples de personnes qui ont suivi ma formation, et les retours que j’ai eus, ils m’ont dit « Sébastien, je leur ai demandé ça, ça et ça dans ta formation, ils ne savaient même pas ce que c’était, ou ils ne savaient pas comment le demander ». Et moi, je vous aide dans les formations, dans les coachings personnels que je vous propose, ça je vous aide à le faire. Déléguer
• La quatrième chose, c’est que vous pouvez déléguer les travaux. Alors soit vous êtes très bricoleur, ou vous êtes du métier, et vous les faites vous-même ; soit vous déléguez. Quand vous déléguez, vous êtes un peu plus sûr que le boulot sera mieux fait. Les personnes ont le matériel, elles vont faire appel aux corps de métier qui sont spécifiques à chaque tâche, elles vont faire appel à des professionnels. Ça c’est intéressant. Certes vous allez payer la prestation, mais vous allez voir qu’il y a des moyens de récupérer cet argent. Le travail sera fait, alors quand, on ne sait pas, on sait tous que le délai qu’on vous annonce peut changer. Mais même quand vous faites quelque chose vous-même ce sera très difficile d’estimer le temps, peut-être encore plus difficile qu’un professionnel. Vous vous êtes limité alors que l’entrepreneur qui va vous faire les travaux, lui-même va pouvoir déléguer sur d’autres corps de métier, et la prestation sera nickel. Donc là ce sera vraiment un appartement qui pourra être refait à neuf par un professionnel, plutôt que refait à neuf par vous qui avez des compétences limitées. Personnellement, lorsque je rénove des appartements, je fais appel à mon père qui est, enfin qui était plombier mais qui a encore les compétences, même s’il ne travaille plus aujourd’hui, pour s’occuper de la plomberie, un petit peu de l’électricité aussi, et puis le reste je le fais, ou alors il me donne un coup de main. Mais c’est un professionnel, donc cela m’aide sur ce point-là, ce qui m’a permis de ne pas dépenser vraiment d’argent, cela a juste été la dépense des matériaux. Déléguer
• Ensuite, la gestion de votre bien, c’est-à-dire de la location de vos appartements. Vous pouvez gérer vous-même les choses. Personnellement je gère moi-même mes appartements, mais vous pouvez très bien déléguer cette tâche à une agence immobilière qui fait de la gestion de biens. C’est pas une aberration lorsque vous êtes à distance, ce n’est pas une aberration lorsque vous en avez beaucoup. Personnellement je vous le déconseille quand vous avez un ou deux biens qui sont proches de chez vous, ce n’est franchement pas la peine. Déléguer
• Et enfin, sixième point, c’est de déléguer la gestion de vos biens d’un point de vue comptable. Donc de prendre un comptable, un cabinet comptable qui va s’occuper de gérer vos biens. L’amortissement, vérification des contrats, création d’un bilan au bout d’un an, qui va vous expliquer ce que vous devez reporter sur votre fiche d’imposition, et puis surtout, c’est lui qui va vous faire les économies d’impôts. Lui, il ne faut pas l’oublier. Alors j’entends déjà dire : « Oui mais prendre un comptable ça coûte cher ». Non. Ça ne coûte pas cher, je vais même vous dire, ça me coûte, depuis trois ans, 0 €. Ça, je l’explique dans ma formation également. Il ne faut pas penser des choses. Je me le suis dit pendant des années : je ne prendrai jamais un comptable, c’est pour les professionnels, ça coûte cher. Mais non. Je suis un professionnel, je prends en main ma vie, je prends en main mon business, et quand on a un business, on a un comptable. Et quand on a un comptable, il va être de bon conseil, il est là pour vous aider, il est là pour vous faire prendre les bonnes décisions, il vous fait tous les reportings, franchement les trucs chiants, les pointages entre les factures, sur les lignes de votre relevé de compte, il s’occupe de vérifier plein de choses. Très sincèrement en janvier, donc c’était il y a quelques semaines, j’ai fait le point sur ma situation, je lui ai tout envoyé, donc ce sont des télétransmissions, je scanne toutes les infos, et je les lui balance. Donc ça m’a pris franchement une journée parce que j’ai deux biens, et puis j’ai fait certaines choses,   pas complexes mais qui sortent un peu de la norme par rapport à 2014 ; 2015 était un peu dense. Très sincèrement quand j’ai vu tous ces papiers qui étaient étalés sur mon lit, la séparation avec les deux biens que j’ai actuellement, certaines demandes, parce que il y a des choses qui ont changé fiscalement. Il m’a alerté là-dessus. En décembre il m’a envoyé une alerte, s’il ne me l’avait pas envoyée je n’aurais pas été dans les règles là, en 2016, pour avoir reporté mon activité de 2015, donc cela permet de sécuriser. Et puis franchement je lui ai tout envoyé en vrac, avec les titres de ce que c’était, plus mes relevés de compte. Et lui, il a fait le rapprochement avec les assurances, les loyers, les contrats, les travaux que j’ai faits, les syndics, toutes les choses qui sont à rassembler et à contrôler pour créer un bilan et pour savoir combien je dois reporter sur ma fiche d’imposition parce que c’est ça qui est important, car pourquoi je fais tout ça ? Un pour simplifier, deux parce que je ne suis pas comptable et que ça ne m’intéresse pas du tout. Je n’ai pas envie de me former et puis les chiffres ça m’intéresse quand je fais des tableaux pour calculer une rentabilité, un cash-flow, si le bien vaut le coup, mais pas du tout d’un point de vue comptable.

Dernière chose pour terminer, il y a une chose que je ne délègue pas aujourd’hui. Je ne sais pas si je la déléguerai dans le futur : c’est la revente de mes appartements. Vous le savez peut-être, ou si vous ne le savez pas je vais vous l’apprendre, mes deux premières opérations c’était des achats-reventes. Ça m’a généré quelque chose comme 140, 150.000 € sur deux biens immobiliers, vraiment de plus-value qui n’était pas imposée, en quelques années seulement. La revente, c’est quelque chose que je ne délègue pas. Il y a plusieurs raisons :

La première fois que je n’ai pas délégué la vente de mon appartement, c’est parce que je me suis dit : « mince je vais devoir donner supporter des frais d’agence immobilière, ils vont me prendre 3 à 8 % ! ». Et je me suis dit : « Ça je n’ai pas envie de le faire ». En même temps je n’ai pas le réseau pour. À l’époque j’étais allé sur www.pap.fr pour mon premier appartement et le deuxième sur www.leboncoin.fr . Et j’ai mis en vente moi-même.

Mais je l’ai fait aussi et principalement parce que mon métier, c’est le commerce. Donc je suis moi-même un commercial. Alors je suis à la fois commercial et manager parce que je gère une équipe de vente, je suis directeur adjoint dans un magasin, on est entre 11 et 14 dans le magasin, et moi je gère ces personnes. Mais surtout, la vente, c’est mon métier. Donc, je sais comment passer une annonce, je sais quel type de photo mettre, je sais ce que je dois dire au téléphone, je sais comment recevoir les gens, je sais aussi quel type de personnes ne sera pas intéressant pour moi, et je vais vite les éliminer, par rapport au contenu de ce qu’elles vont me dire, par téléphone ou par mail, et puis ensuite je vais faire les visites, mais je vais les limiter pour ne pas être esclave et faire cinquante mille visites, et ensuite je vais discuter avec cette personne. Comme je suis un commercial et que j’ai l’habitude de vendre, quand on le fait avec certaines techniques, et quand on le fait sincèrement, et en plus quand c’est son propre bien qu’on vend, je trouve ça facile, et je vais même vous dire, je trouve ça amusant, c’est pour ça que je ne le délègue pas.

Si vous êtes comme moi, si vous avez une fibre commerciale, si vous êtes vous-même commerçant, si c’est facile pour vous, peut-être que ce n’est pas la peine de passer par une agence, mais plutôt de vous en occuper vous-même. Déléguer

Je tiens à dire que j’ai fait mes calculs, et j’ai franchement gagné plus en vendant moi-même. Il y a une partie que je n’ai pas reversée à une agence, et j’ai les deux fois, vendu beaucoup beaucoup plus cher, prix au m², que l’ensemble du prix au m² dans les rues dans lesquelles se situaient mes appartements. Déléguer

Pour l’anecdote, quand j’ai vendu mon deuxième appartement, j’ai vendu à peu près 8.000 € du mètre carré, c’était dans le 19^e arrondissement de Paris à ce moment-là, et j’en ai parlé à un agent immobilier, qui ne m’a pas cru, mais vraiment qui ne m’a pas cru. Et comme je venais de vendre, je recherchais d’autres biens, donc il m’a pris pour un mytho, mais ça je ne l’ai pas su tout de suite parce que j’étais allé le voir plusieurs fois, et au bout d’un moment, il m’a dit : « Écoutez monsieur il faut quand même que je vous dise que je veux bien m’occuper de vos recherches mais je suis désolé, j’en ai parlé à mes collègues, je vous crois pas monsieur. » Et là je me suis senti un peu diminué, je n’étais pas content de ce qu’il me disait, et le lendemain, je suis venu à l’agence avec les actes notariés, et en prenant le prix total et en divisant par le nombre de mètres carrés, on arrivait à 8.100 € et quelques. Et il m’a dit : « Franchement, je ne sais pas comment vous avez fait pour vendre, parce que votre rue, c’est mon secteur », et il m’a dit : « Vendre à ce prix-là, je n’ai jamais vu ça en trois ans ». Donc certes le prix avait un peu augmenté, mais même au moment où je lui en parlais, c’est-à-dire quelques semaines après la vente définitive de mon appart, eh bien il ne vendait pas à ce prix-là. Donc j’ai mieux vendu par moi-même.

La vente de mes appartements est une action que je ne délègue pas !

Parce que ça m’intéresse, parce que ça m’amuse, parce que je gagne beaucoup plus d’argent en faisant comme cela.

Déléguez !  délégation en Management

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Sébastien D Délégué de Classe

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