COMMENT PREPARER VOTRE FUTUR INVESTISSEMENT ?

Découvrez 2 astuces simples à mettre en place AVANT de demander un credit immo, afin de mettre toutes les chances de votre coté auprès de votre banquier. Je vais vous expliquer comment préparer votre futur investissement immobilier. C’est quelque chose qu’on explique assez rarement et qu’on découvre seulement une fois qu’on est en train d’investir. Malheureusement à ce moment-là on ne pourra plus y faire grand chose. Voici mes conseils pour demander un credit immo :

Comment préparer votre banquier pour le mettre dans de bonnes conditions pour accueillir votre demande de credit immo ?

Ça pourrait se résumer à cela : Faites le ménage dans vos comptes. Présentez quelque chose de propre, montrez que vous êtes prêts à investir, montrez que vous êtes quelqu’un de fiable. Votre banquier doit vous accorder sa confiance. Comment fait-on ?

Premièrement : CATÉGORISEZ VOS COMPTES

1/ Un premier compte qui sera votre compte courant.

2/ Un compte pour la nourriture et les dépenses ménagères.

3/ Un compte réservé à vos économies pour investir. (bien vu par les banquiers pour une demande de credit immo)

4/ Enfin un dernier compte pour vos économies de loisirs.

La deuxième chose à faire c’est : SUPPRIMEZ VOS CRÉDITS À LA CONSOMMATION

Ce sont de mauvais crédits, de mauvaises dettes. Il faut faire la différence entre les bonnes dettes et les mauvaises dettes. Je ne fais pas ici référence au sketch des inconnus du bon et du mauvais chasseur. Qu’est-ce qu’une bonne dette ? C’est une dette qui permet de vous enrichir. C’est un crédit qui va vous permettre d’investir. Un crédit immobilier est un très bon crédit, il vous permet de vous enrichir. Par ce que si vous ne l’aviez pas contracté vous n’auriez pas pu investir dans un bien immobilier. Vous utilisez l’argent de votre banque à votre avantage pour pouvoir financer un bien, ça c’est une bonne dette, de plus votre bien va normalement s’apprécier dans le temps. En tout cas, il va suivre la courbe de l’immobilier qui peut être montante, à la baisse ou stagnante, mais cela n’est pas très important. Ce qui est très important c’est que lorsque vous déciderez de le revendre, il vaudra quelque chose, sa valeur ne redescendra jamais à 0€. Contrairement aux mauvaises dettes, aux mauvais crédits, qui vous permettent de financer des choses dont vous n’avez peut-être pas réellement besoin. Il s’agit des crédits utilisés pour acquérir des passifs. Si vous prenez un crédit pour acheter un téléviseur, ce n’est pas un bon crédit, il est préférable d’économiser et ensuite, acheter la télé. Si vous avez plusieurs crédits à la consommation en cours et que vous allez voir votre banquier pour qu’il vous accorde un nouveau crédit pour de l’immobilier cette fois, pour investir, pour vous enrichir ; et bien il va voir les crédits que vous avez en cours. À ce moment-là, le banquier va se dire : « Est-ce que je dois prêter à cette personne ? Cette personne réclame des crédits à droite à gauche. Est-elle prête à investir dans l’immobilier ? Ou demander un credit immo ?

BONUS Immobilier Sébastien D

Lorsqu’une personne contracte plusieurs crédits à la consommation elle entre dans une spirale, pour elle, quasiment tout est accessible puisqu’il suffit juste d’étaler dans le temps des mensualités, avec des taux d’intérêt assez importants. Ça permet à votre banquier de déterminer votre profil, ce n’est pas un profil qu’il apprécie.

Ces crédits à la consommation font partie d’une des données importantes que le banquier prendra en compte dans sa décision pour commencer à constituer un dossier ou non. De plus, plus des crédits à la consommation sont contractés, plus il est difficile de les solder. Enfin, cela peut augmenter considérablement le taux d’endettement, puisse que le taux d’endettement est calculé sur l’ensemble des crédits, et pas uniquement le crédit immobilier. Donc le simple fait de n’avoir aucun crédit au moment où vous réclamez votre nouveau crédit immobilier est déjà bénéfique. 

Dites-moi ce que vous en pensez, dans quelle situation êtes-vous ?

Laissez vos commentaires juste en-dessous.

Etes-vous en demande de crédit immo ?

Sébastien D

Sébastien D.

Publié par

Sébastien D

Investisseur Immobilier depuis plus de 13 ans. "Le Coach des Nouveaux Investisseurs Immobiliers"

22 thoughts on “COMMENT PREPARER VOTRE FUTUR INVESTISSEMENT ?”

  1. Bonjour Sébastien.
    Comme toi j’utilise plusieurs comptes mais seulement 3. Pour ma part ton numéro 1 et 2 son dans la même categorie ( dépenses de nourritures et compte courant sont identique), et les 2 derniers sont effectivement dans ton cas.
    Tu as entièrement raison sur le fait de supprimer les mauvaises dettes qui n’apporte que du passif. Cependant certaines personnes peuvent détourner à leurs avantages ce type de mauvaise dette. Je prend pour exemple le cas de « Sofiane, de parking investir » En tant qu’étudiant, il n’avait pas accès au credit avec son banquier donc il a contracter un de ces mauvais credit pour investir dans un parking et bingo! Allez voir son histoire de réussite c’est vraiment incroyable! K Après vient la problématique de l’achat de sa résidence principal qui participe à l’augmentation de notre patrimoine. Mais qui ne génère pas de recette mais que des dettes d’entretien, d’impôt, etc… Je considère cela comme un passif jusqu’au jour de sa revente et cela redevient seulement un véritable actif.
    Au plaisir de te lire.
    Laury 🙂

    1. Bonjour Laury !
      J’entends par compte courant toutes les dépenses hors nourriture. C’est-à-dire le loyer, Internet, les impôts, le coiffeur etc. En ce qui concerne Sofiane, je considère que le crédit qu’il utilise est un bon crédit, car il l’utilise pour un ACTIF. Même si ce n’est pas à proprement parlé un crédit immobilier mais il utilise comme tel. C’est donc un bon crédit. Enfin la notion d’ACTIF et PASSIF pour sa résidence principale est souvent un sujet de contestation. Effectivement je considère moi aussi qu’un appartement dans lequel on investit en RP n’est pas pour moi à proprement parler un ACTIF (néanmoins il y a plusieurs manières de faire les choses voir mon article : 62.000€ net d’impôt). Néanmoins il voudra toujours quelque chose lorsqu’on le revendra. Un crédit que l’on contracte pour un investissement immobilier reste (souvent) un bon crédit même si le but n’est pas de créer des revenus passifs. Dans le cas contraire on peut investir en résidence principale, la retaper et la revendre afin de faire une plus-value. L’autre possibilité d’investir dans l’immobilier est de mettre son bien en location, cette fois-ci c’est bien un ACTIF (enfin si on a un locataire au loyer demandé). 

      Sébastien D. 

  2. Salut Sébastien,
    D’abord un grand merci pour ton site qui permet d’enrichir ses connaissances sur l’immobilier.
    J’ai plusieurs questions à te poser. Je te donne le contexte.
    Je vais investir dans un appartement mais pas encore en tant qu’investissement mais surtout en tant que résidence principale. Sachant que cette achat aura pour finalité de devenir un appartement locatif.
    Voici mes questions sont les suivantes:

    1/ Cela est il facile de mettre en location un appartement dans lequel on a vécu surtout quand c’est notre premier achat ?

    2/ Faut il acheter du neuf ou de l’occasion sachant qu’on est éligible au prêt à taux zéro?

    3/ Faut il ouvrir 4 compte à la banque et surtout quelles banques conseilles tu ?

    4/ Quelles sont les sites que tu conseillerais pour rechercher un appartement ?

    5/ As tu un tableur excel facilement accessible pour tous qui permettrait d’anticiper et de prévoir l’investissement ?

    Merci d’avance pour tes réponses.
    Continue ton Site est SUPER.

    Matthieu

    1. Matthieu,

      Je te remercie pour ce commentaire chaleureux.
      1/ Cela est il facile de mettre en location un appartement dans lequel on a vécu surtout quand c’est notre premier achat ?
      Il y a 3 aspects à prendre en compte pour répondre à cette question :
      Premièrement : tu dois vérifier sur ton contrat de crédit immobilier que tu n’as pas d’interdiction de louer le bien. Quand bien même, si c’est noté, je pense que tu peux quand même le faire car ta banque ne t’en voudra pas tant que rembourse ton crédit. C’est le cas de mon premier appartement, mon contrat stipule que c’est pour ma résidence principale et non de la location, dans les faits, des années plus tard je l’ai mis en location et cela ne pose aucun problème à mon banquier qui est au courant.
      Deuxièmement : cela relève du côté affectif que tu pourrais avoir dans ton bien car tu auras vécu plusieurs mois ou plusieurs années dedans. C’est un problème que j’ai personnellement rencontré lors de mon 2ème d’appartement que je n’ai pas souhaité mettre en location car je l’ai vécu presque deux ans dedans. Avec le recul, j’ai peu être eu raison ou pas, en tout cas il est important de prendre du recul sur un bien immobilier et de ne pas confondre investissements et sentiments. C’est donc à toi de voir ce que tu veux faire et comment tu envisages les choses. C’est une question très personnelle à laquelle tu es le seul à pouvoir répondre.
      Troisièmement : cela rejoint ta question numéro deux car tu précise que tu es éligible au prêt à taux zéro (j’imagine que tu vas l’utiliser) et voici ce que dit le législateur en ce qui concerne l’obtention d’un prêt à taux zéro : (source : service.public.fr) « Un logement acquis avec un PTZ ne peut pas être loué tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé. Cependant, cette condition n’est pas exigée dans certaines situations. »

      2/ Faut il acheter du neuf ou de l’occasion sachant qu’on est éligible au prêt à taux zéro ?
      Cette question est à nouveau très personnelle et tu es le seul à pouvoir y répondre. Voici néanmoins quelques sa formation : le neuf à des avantages des inconvénients délai de construction (prévision), début de crédit par paliers, frais de notaires réduits etc… Pour l’ancien, je trouve que c’est plus simple car tu as un historique lié à ce bien (histoire de la copropriété via les AG annuelles, tu peux voir comment se comportent les habitants de l’immeuble, tes futurs voisins. Il est plus facile d’estimer à un potentiel lorsque tout est déjà en place depuis plusieurs années. Personnellement j’ai toujours investi dans de l’ancien la visibilité est plus simple, l’achat est immédiat et surtout le locataire peut entrer dans les lieux dès la remise des clés. Cliquez-ici pour plus d’infos.
      Important : le neuf, ne l’est que lors de la première entrée dans les lieux. Dès qu’il sera revendu ou mis en location après plusieurs années il ne sera plus neuf.

      3/ Faut il ouvrir 4 comptes à la banque et surtout quelles banques conseilles tu ?
      Ta banque est parfaite si tout se passe bien avec ton conseillé. Au moment de trouver un crédit tu changeras sur mon de banque.

      4/ Quelles sont les sites que tu conseillerais pour rechercher un appartement ?
      La réponse est ici : la question immobilière du lundi #02

      5/ As tu un tableur Excel facilement accessible pour tous qui permettrait d’anticiper et de prévoir l’investissement ?
      Dans mon BONUS : « les 7 étapes vers la réussite immobilière » une des étapes concerne le calcul de la rentabilité du bien. Je te l’envoie par mail. Néanmoins il est préférable que tu t’en inspire et que tu le créé par toi-même. Le BONUS est disponible dans la side barre de droite, tout en haut et c’est GRATUIT !

      Sébastien D.

      1.  »
        l’achat est immédiat et surtout le locataire peut entrer dans les lieux dès la remise des clés
         »
        Pour du neuf aussi tu rentras dans l’appartement dès la remise des clés. De plus neuf ne veut pas dire obligatoirement VEFA. En VEFA oui tu n’auras pas les clés lors de la signature mais tu peux aussi acheter du neuf déjà construit (fin de programme ou retour sur le marché car un acheteur n’a pas obtenu son prêt par exemple) dans ce cas tu auras les clés à la signature comme pour de l’ancien.

         »
        Important : le neuf, ne l’est que lors de la première entrée dans les lieux. Dès qu’il sera revendu ou mis en location après plusieurs années il ne sera plus neuf.
         »
        Certes surtout depuis le 1er janvier 2013 puisque la première revente dans les 5 ans après l’achèvement n’est plus considéré comme du neuf. Mais cela ne joue que pour les frais de notaires et certaines aides (avec des revirements législatifs fréquents concernant l’étendue de la portée)
        Mais la question à se poser n’est pas seulement entre ancien/neuf mais plus entre ancien avec travaux à programmer dans un futur + ou – proche et récent sans travaux à courts et moyen terme (le neuf n’est alors qu’un exemple de récent, le plus récent qu’il soit possible)
        Là encore l’un ou l’autre n’est pas meilleur intrinsèquement mais correspond plus à une stratégie. Le récent/neuf pour un investissement un peu pépère (pas de travaux à prévoir, des locataires contents car des apparts aux dernières normes -économie d’énergie par exemple). D’autres choisiront au contraire le bien avec le plus de travaux à réaliser qui proposent en général la meilleure rentabilité et offrent une possibilité de fiscalité douce (voire de défiscalisation) via la déductibilité des travaux (défiscalisation via le déficit foncier imputable sur les revenus globaux)

        Enfin pour terminer mon intervention l’un et l’autre ne sont pas obligatoirement exclusifs on peut très bien cumuler de l’ancien générant une forte rentabilité et du neuf via une dispositif de défiscalisation pour gommer fiscalement ces revenus ou encore faire de l’investissement locatif dans l’ancien et se faire construire une superbe villa avec piscine …

        1. Bonsoir,
          Investir pour faire du locatif, c est effectivement la solution pour se constituer un capital qui est encore un bon choix. Comme le disait nos anciens : Gamin ! La pierre c’est comme la Terre y a que ça de vrai ! C’est certain que rien n’est perdu, comme me l’a dit Maître Yoda dans les pires des crises toujours solution il y a !
          Gagnons suffisamment maintenant, car les salaires et les retraites (à l’image de ce que vivent déjà les retraités de ce début de 21ème siècle) ne suffiront pas toujours pour vivre pleinement un mois complet ! Tiens, une question : Sur le point de vue de faire des affaires, que penses-tu de l’idée qui revient souvent : Acheter des maisons ou appartements en très mauvais états pour les revendre ensuite une fois réhabilités ? Bon ou mauvais plan ?

  3. J’en ai oublié une dernière.

    6/ Pour le crédit vaut mieux passer par le courtier ou la Banque? (Beaucoup de magazine sur l’immobilier conseillent les courtiers)

    Dans l’attente de te lire.

    1. Il y a 2 écoles:
      -Soit l investissement discret: vous ouvrez un compte titre dans une banque, je suppose française mais ce n est pas obligatoire (le Luxembourg c est bien aussi), et vous passez vos ordres par téléphone, par internet, par fax, selon votre religion. Si banque française, pensez à le faire dans le cadre d un PEA (Plan d epargne en actions), les avantages se réduisent chaque année mais il en subsiste alors.
      -Soit la mutualisation d une SICAV, d un Fonds Commun de Placement etc. Dans ce cas vous choisissez un profil de risque (dynamique, prudent etc ) et vous êtes l un des copropriétaires d un paquet d actions, obligations etc. Là encore certains de ces véhicules sont éligibles au PEA.
      Bon courage mais il est vraie que la période est propice à entrer sur le marché.

  4. Bonjour,

    Tout d’abord je trouve ce site génial, c’est un plaisir d’apprendre.
    J’ai comme projet d’investir dans l’immobilier, j’habite Bruxelles, j’ai 26 ans et je vis chez mes parents.
    Je suis chômeur, pour emprunter je sais que les banques veulent des fiches de paies, donc il faut un CDI.
    J’avais pensé à investir le peu d’argent que j’ai avec 2 personnes: 1 ami et un agent immobilier.
    Ces 2 personnes achètent pour vendre et toucher une plus-value. Moi je voudrais toucher une partie de la plus-value sur leur vente.
    Est-ce une bonne idée pour commencer, qu’est-ce que tu en penses?
    Merci d’avance pour ta réponse.

    1. Fouad,
      Je ne comprend pas vraiment en quoi je peu t’aider. Ce n’est pas de ‘L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER’ mais un pari sur une plus-value théorique. Car tu veux investir tes économies dans une somme d’argent globale dont tu ne maîtrise pas le processus. Cela revient au même que d’investir en bourse sans rien n’y connaitre… En gros tu investis TON ARGENT pour ESPERER avoir une plus-value.
      L’intérêt de l’immobilier est d’investir avec l’argent des autres.
      Je ne connais pas le marché immobilier Bruxellois, es-tu sûr à 100% d’augmenter ta mise de départ ? De combien ? Qui peut l’affirmer ? En investissant TON ARGENT imagine que cela ne fonctionne pas… Tu perdras tes économies.

      Dans le cas de l’immobilier avec « effet de levier » en utilisant l’argent de la banque (qui t’octroie le crédit), puis l’argent du futur acheteur (qui remboursera le crédit immob + plus-value) tu auras ton surplus SANS AVOIR UTILISÉ tes économies.
      –> Imaginons maintenant que dans 6 mois vous n’arrivez pas à trouver d’acheteur pour réaliser votre plus-value désirée… Vous devez attendre jusqu’a ce que vous le trouviez, cela peut durer 1 an, 2 ans ou JAMAIS. Ce sera à vous de décidez ce que vous ferez, mais pendant ce temps tes économies seront toujours sur ton compte.

      A toi de voir…

      Sébastien D.

  5. Salut Sébastien
    Merci pour tes vidéos, ça éclaire ma lanterne!
    Concernant les crédits, que penseraient les banques à ton avis des Location avec Option d’achat (LOA) pour la voiture? C’est ce que j’ai en ce moment (engagement sur 3 ans) et je me demande si ce n’est pas un point négatif pour réussir à avoir un crédit immobilier… doit on considérer cela comme un mauvais crédit?
    Merci de ta réponse et au plaisir de te lire.
    Lucile

    1. Bonjour Lucile,
      Idem crédit voiture.
      S’il ne sert pas à t’enrichir, c’est que ton crédit LOA sert à financer un « PASSIF » qui va se dévaloriser dans le temps, te coûter de l’argent (pv, assurance, parking, essence, réparations etc…).

      bonne journée,
      Sébastien

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