Débutants, par ici !

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…mon blog immobilier est fait pour vous !

 

Vos 1ers ACHATS, LOCATIONS & NEGOCIATIONS…

Dans ces vidéos vous allez découvrir comment bien commencer à investir dans l’Immobilier. Il faut savoir que l’immobilier est l’actif qui a le mieux passé les crises que nous avons vécues. C’est un investissement SOLIDE qui demande des connaissances, de l’expérience et de la pratique. Contrairement à ce que certains médias et certaines personnes essaient de nous faire croire, l’Investissement Immobilier est accessible à la majeure partie de la population. Nul besoin d’avoir un capital de départ. Nul besoin de prendre de gros risques. Nul besoin d’avoir fait de longues études…

Ce que la majorité des gens savent et pensent sur l’Immobilier est FAUX !

C’est pourquoi j’ai réalisé un blog immobilier entièrement consacré à ce que je savais sur l’immobilier et la location meublée LMNP

depuis 14 ans.

Dans ces vidéos je m’efforce de vous expliquer mon parcours d’investisseur immobilier au travers de mes expériences. C’est après mon 4ème investissement que j’ai décidé de vous faire partager (au travers de ce blog) mon histoire, mes expériences et mes connaissances immobilières…

Cliquez sur les vidéos :

 

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Les 7 étapes vers la réussite immobilière

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30 thoughts on “Débutants, par ici !

  1. Salut Sebastien

    Je viens de découvrir ton blog et tes vidéos, plutôt sympathiques, tu as compris comment gagner de l’argent avec l’immobilier mais une chose me chipote tout de même…
    après 12 ans dans l’immobilier, ton patrimoine n’est pas bien élevé (actif nets = 180K€, en comptant l’épargne engendré avec ton salaire..) en 12 ans, il est possible de faire bien plus! par exemple entre 2002 et 2008 tu n’as acheté aucun appartement..! pourquoi? car si ton loyer rembourse a 100% ton loyer , rien ne t’empêche alors d’acheter un appartement tous les an (voire tous les 6 mois, pourquoi pas?!). Ce qui me donne l’impression que tu t’investis dans l’immobilier sans vraiment te jeter dedans, dommage pour qql qui a compris les bases du mécanisme…

      • Robin,
        Merci pour ton commentaire.
        Mon actif net est d’environ 183k€ alors que mon patrimoine brut est estimé à plus de 300k€ (valeur de mes appartements et de mon épargne). Ce blog est dédié aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier, j’y explique mon parcours afin de justifier mes propos et témoigner de mes succès et erreurs. Lorsque j’ai commencé je ne savais pas grand chose sur l’investissement immobilier, alors oui, j’aurais bien évidement fais les choses différemment si je retournais dans le passé… C’est également pour cela qu’il est important de comprendre les histoires des autres pour en tirer des leçons. Il faut également prendre le contexte dans son ensemble, de 2002 à 2012 l’immobilier parisien était clairement à la hausse ! De plus, à ce moment là je voulais me loger dans ma RP.
        En revanche ce n’est pas parque le loyer du locataire couvre 100% de l’emprunt que la dette est pour autant éteinte vis à vis de la banque. Cela ne se calcul pas comme ça… Si c’était le cas… ça serait génial, J’investirai tous les 3 mois ! Le taux d’endettement se calcul déferrement. Et pour la banque, 100% du crédit payé par le loyer du locataire ne lui suffit pas (c’est un point que je développerai par ici). A chaque nouvel investissement (même équilibré par un loyer qui est supérieur à 10 ou 20% du crédit), le taux d’endettement augmente, ce qui freine mon pouvoir d’investissement. J’ai commencé à 33% et je suis maintenant à 45% d’endettement… Je te propose de revoir les articles suivants :
        Comment j’ai gagné 62k€,
        Mon interview, par Olivier Seban,
        BONUS des 7 étapes vers la réussite (juste au-dessus des commentaires).

        Merci pour tes questions pertinentes et constructives. C’est un plaisir d’échanger avec toi.
        Es-tu investisseur ou futur investisseur ?

        Sébastien D.

        • Je comprend tout a fait, nous faisons tous des erreurs au début!
          En revanche je suis pas tout a fait d’accord avec toi concernant la banque et le taux d’endettement.
          Alors, bien sur en prenant un crédit pour la maison dans laquelle tu comptes vivre (crédit logement) , ton taux d’endettement ne devra pas dépasser 33%, la dessus tous le monde est d’accord ! Mais avec un crédit hypothécaire ce n’est pas tout a fait la même chose, par exemple; tu contractes un crédit hypothécaire pour d’acheter un appart afin de le louer par la suite! Alors maintenant si le montant du loyer couvre a 100% ( de préférence a 110%) ta mensualité, cette opération sera vu par ton banquier comme une « opération blanche », c’est a dire que cette dette va « presque » devenir invisible aux yeux des banquiers ! Alors bien sur au bout du 3ième appart(même avec une opération blanche) le banquier va quand même se méfier et se montrer plus hésitant que pour le 1er appart, mais après rien ne t’empêche d’aller voir d’autre banque !?

          Je sais pas si tu me suis? ou alors tu n’es pas du tout d’accord avec moi ?

          Oui, je suis un investisseur bruxellois 🙂

          • Robin,
            Pardon de te dire qu’ici, en France cela ne fonctionne pas comme cela.
            Premièrement le taux de 33% d’endettement est ‘dépassable’ et non une barrière.
            Deuxièmement, si tu as un crédit de 500euros et que tu as loyer de 500euros TON OPERATION N’EST PAS BLANCHE SINON ça serait trop beau.

            voici des exemples simples pour illustrer mes propos :
            Salaire : 2.100€
            Futur loyer pour ce bien : 400€
            loyer pour se loger : 500€
            Demande de crédit pour investissement locatif de : 300€
            ——calcul du taux d’endettement : (loyer pour se loger + crédit immob)/(salaire + revenu du loyer)
            —– calcul du taux d’endettement : (500+300)/(2100+400)= 32% d’endettement

            Maintenant si je prend un 2ème bien avec les mêmes caractéristiques :
            Salaire : 2.100€
            Loyer du 1er bien : 400€
            Futur loyer du 2ème bien : 400€
            loyer pour se loger : 500€
            Crédit du 1er bien : 300€
            Crédit du 2ème bien : 300€
            ——calcul du taux d’endettement : (loyer pour se loger + crédits immob)/(salaire + revenus des loyers)
            —– calcul du taux d’endettement : (500+300+300)/(2100+400+400)= 38% d’endettement

            Pour un 3ème bien : 42%
            Pour un 4ème bien : 46%
            etc…
            Une opération dont le loyer couvre 100% du crédit n’est pas blanche même à 133% comme dans mes exemples. Si elles étaient blanches mon endettement serait TOUJOURS identique dans les 4 cas : mon loyer pour me loger / salaire : 23,8% et cela tant que je ferai des ‘opérations blanches’… ça ne fonctionne pas comme cela.

            Voilà pourquoi il est nécessaire de se désendetter à un moment pour continuer et qu’on ne peut pas répéter indéfiniment l’opération (avec ce mode de location, car il existe d’autres moyens qui permettent de contourner cela).

            Comment fais-tu en Belgique pour que cela fonctionne ? Quel est le mode de calcul ?

            Sébastien D.

  2. Merci de nous aider à y voir plus clair dans le domaine de immobilier. Je vais investir dans quelques mois avec ma soeur et vos conseils sont très précieux.
    Jeanne

  3. Bonjour Sébastien,

    Pour commencer, merci pour vos vidéos que je découvre avec plaisir.

    Une question me vient : Je viens d’acquérir ma résidence principale mais j’aimerais également me lancer dans l’investissement locatif, est-ce raisonnable?

    Laurent

    • Bonjour Laurent,
      Félicitation pour avoir sauté le pas pour acheter votre RP.
      L’investissement locatif est raisonnable si vous vous formez, si vous savez quels sont vos objectifs et que vous préparez bien votre projet. En revanche je conseil de commencer par du locatif ET ENSUITE acheter sa RP, car les banques vous suivront plus facilement dans ce sens là.
      En ayant votre RP en premier, vous allez vous heurter à un taux d’endettement élevé. Que souhaitez-vous faire de votre RP ? La conserver ou la revendre rapidement : travaux, décor et revente -> plus value ?
      Voici un article que j’ai réalisé et qui parle des différences entre RP et Investissement immobilier, cliquez-ici.

      Sébastien D.

      • Je comprends la logique différente entre Achat/Investissement.
        Au départ, mon objectif n’était pas d’investir mais poser ma famille dans une maison sympa.
        Mais en achetant notre maison, nous avons réalisés une opération intéressante (entre 15 et 20% en dessous du prix du marché pour une maison neuve de 200m²). Cela m’a interpellé et aujourd’hui je suis dans une toute autre logique :
        Rester 3/5 ans max dans cette maison et saisir l’opportunité de revente générant la plus-valeur maximum pour à l’avenir, investir.
        Du coup, j’anticipe et suis déjà dans une logique de revente en me renseignant sur les perspectives de développement de la commune, en creusant davantage les prix de l’immobilier etc…
        Je dois avouer que cet exercice est aussi très stimulant!

        J’ai visionné une bonne partie de vos vidéos et j’en ai retiré pas mal de bons conseils mais avez-vous d’autres clés pour me conforter dans ce nouveau projet?

        Très cordialement,
        Laurent

        • Laurent,
          Je comprends bien ce qui vous est arrivé lors de votre premier achat, vous avez réalisé une bonne affaire selon vous car vous avez acheté en-dessous du prix du marché.
          Je ne peux répondre à votre question car j’aurais besoin d’autres infos vous concernant ainsi que sur votre projet.
          Je vous invite à me contacter lors des séances de Coaching Individuel GRATUIT mensuels que j’organise pour répondre à ce genre de question de la part de mes internautes en cliquant ici.

          Sébastien D.

  4. J’ai une dernière question : Quelles sont les sources fiables pour le suivi des évolutions du marché de l’immobilier?

    Très cordialement,
    Laurent

    • Le mieux c’est de faire un relevé de prix dans le quartier que vous convoitez (sur internet, et/ou agences immobilières). Sur environ 50 biens immob de surfaces équivalente à ce que vous recherchez, retirez les 5 moins chères ainsi que les 5 plus chères, puis faites une moyenne, vous obtiendrez alors un prix moyen au m2.

      Vous devez aussi discuter avec les agents immobiliers pour qu’il vous donnent les tendances de prix, mais ne vous fiez pas à 100% à eux, faites vous votre propre idée du tissu immobilier local.

      Sébastien D.

      • Merci pour votre retour.
        Je saisirai l’occasion d’un prochain coaching individuel pour creuser davantage mon projet.

        Laurent

  5. Salut Sébastien,
    J’ai une question à te poser : COMMENT ON PEUT ETRE CERTAIN QU’ON FAIT UNE BONNE AFFAIRE ?
    Christopher

  6. Bonjoue Sebastien,
    Je te suis depuis quelques mois et j’apprends beaucoup de tes videos. Aujourdhui je me suis lancée et signe mon 1er compromis ce 18 juin. En revanche une question me tourmante et je n’arrive pas à trouver la reponse, peut etre peux tu m’aider?
    je n’ai pas crée de societé en nom propre et je souhaite faire de la location meublée, puis-je tout de meme déclarer mes m’ensualités d’emprunt comme charges sur m’a declaration d’impot (tout en restant un particulier) et esperer que cela compense le revenu des loyers? Ou bien dois-je à tout prix crée un statut juridique professionnel pour pouvoir déclaré cette charge dans le bic?

    Merci d’avance pour ton aide, je suis prisepar le temps et je me demande du coup si j’ai fais le bon choix..

    • Bonjour Oulfa,

      Tu peux ne pas créer d’entreprise et le gérer simplement en déclarant tes revenus des locations en BIC. Tu peux prendre l’option au FORFAIT et tu as d’office un abattement de 50% du montant de tes loyers.
      Imaginons que tu loues 500€/mois charges comprises, sur x12 mois ça fait 7.000€. Tu déclare 7.000€ aux impôts qui feront un abattement de 50%, donc seulement 3500€ seront reportés sur tes revenues et tu paiera des impôts sur ces 3.500€ mais tu de déduit rien d’autres car c’est AU FORFAIT.
      L’autre possibilité est de créer une Entreprise Individuelle, qui te permettrait de déduire tous ce que tu as engagé comme frais pour ton appartement. ces frais seront passés en CHARGES ou en AMORTISSEMENTS selon les montants et qu’ils représentent. En général on arrive à une NON IMPOSITION pendant les 10 à 15 premières années avec si on a un crédit immobilier attaché à ce bien. Dans le cas où il n’y à pas de crédit cela reste encore très intéressant.

      Bravo pour être passé à l’action !

      Cdt,
      Sébastien D.

  7. Bonjour Sebastien,je vous suis de temps en temps et je vous trouve génial!! ,j ai poussé ma fille à investir dans un premier appartement,elle a 24ans et vie à la maison .je me suis dit que c était le moment pour elle.j’ ai pris un chasseur immobilier pour bien cibler mon achat.Nous avons trouvé un appartement t2 34 m2 54000e avec jardin le top.Nous avons contracté un crédit total frais d’agence,frais de notaire ,j’ai calcué le loyer, les impots, les frais de travaux,le tout rapportait environ 50e par mois a ma fille.Elle a signé le compromis jusqu’ici tout va bien ,mais voilà ,on nous apprend que ce bien à une hypotheque et que la banque refuse de levé celle-ci .patatraque tout s’éffondre,je suis dégouttée et n’ose plus investir.Quand pensez-vous ? nous avons perdu 1000e de chasseur immobilier 250e de frais de notaire et toute notre énergie.
    Cordialement .
    Sandrine et Charlotte.

  8. Bonjour Sébastien.
    Très intéressant votre blog.
    Je vis en Afrique et je souhaiterais investir dans l’immobilier.
    Plus je vois vos vidéos et plus j’identifie des opportunités ici en Afrique.
    Je souhaiterais donc me former pour bien investir.
    Bien à vous.

  9. bonsoir sebastien je me persent nicolas je te suit depuit kelle moi et je voix ke tu nous donne des bon conseille pour achete des apparetement mes bon sa fais 3 mois ke je coure les banque j ais un coutier en banque ki fais sont travaille aussi mes suite a une ceparation je me retouve seule a payx un credit maison ma nouvelle compagne veux venire avce moi sur mon credit pour m aide et etre propriaitaire de la maison mes le notaire a deja mi 1 ans pour nous donne le projet de sousint ki dit ke je serais seul propriaitaire du bien kand les banque voille sa elle me dise non meme si je suis o courent k il y a d autre solution elle ne me suive pas ke doije faire merci de ta reponse o plaisire de te lire

  10. C’est super sympa de partager ton savoir-faire avec les autres. Je te dis un grand merci et bonne continuation avec ton blog. 🙂

  11. Salut Sébastien,

    J’ai une question qui ma foi je trouve est assez intéressant, et est semblable au débat que tu as eu avec une personne ici.

    Je gagne 2000 euro par mois et je vis chez mes parents.

    Si le financement de la banque sur un studio de 50 000 par exemple me permet de générer un cash Flow positif tout les mois sans difficulté apparente. Dans ce cas là mon taux d’endettement ne peux pas augmenter puisque j’ai un revenu de 200 euro qui s’ajoute à mon salaire.

    Par conséquent si mon pouvoir d’achat augmente et que le bien s’autofinance sans que j’ai rien à faire, c’est impossible que mon taux d’endettement augmente car le crédit n’est pas à ma charge, mais à la charge de mon locataire.

    Merci de me dire si je me trompe mais bon je pense être logique.

    Bonne soirée.

    • Bonjour Yanis,
      Malheureusement ton raisonnement n’est pas celui des banquiers…
      Je sais, c’est dur à entendre (ou plutôt à lire) mais un taux est un % et NON une somme qui découle d’une addition de chiffres ou un résultat qui découle d’une soustraction.
      En réalité le calcul du taux prend en compte TOUS tes revenus – (moins) CERTAINES DE TES DEPENSES et tous tes crédits,
      donc plus tu investis, plus ton taux d’endettement augmente mécaniquement QUOI QU’Il ARRIVE.
      Je pense que je vais faire une vidéo sur ce sujet car beaucoup pensent qu’un bien qui s’auto-finance EST NEUTRE, hors ce n’est pas le cas.
      la preuve :
      1/ si tu n’as pas de crédit un cours, tu as un taux d’endettement de 0%
      2/ dès ton premier crédit immobilier tu as un taux d’endettement qui apparait, MÊME SI TON BIEN S’AUTOFINANCE (et même si tu as un loyer de 1000€/mois et un crédit de 200€/mois)

  12. D’accord mais bon au bout d’un moment ça met un énorme frein à l’investissement immobilier.

    Le « dicton » l’immobilier c’est pour les riche tien d’une certaine manière la route alors.

    D’autre part je ne sais pas si tu sais mais pense tu que ce soit le même système dans les autre pays où tu ne sais pas ?

  13. Bonjour Sebastien, je vous suis maintenant depuis plusieurs mois sur votre chaine youtube. Cependant une question m’intrigue. Vous dites que vous avez degagé une plue-value de plus de 150.000€ grâce à l’achat-revente de 2 appartements, puis que vous avez investi par la suite dans de l’immobilier locatif. Avez-vous mis une partie de cette somme en apport pour l’achat des appartements destinés à la location afin de maximiser le cashflow ou avez-vous financé ces projets par emprunt bancaire à 100% ? Cordialement

    • Jean-François,
      Les choses sont plus complexes et moins évidentes que cela pour l’ensemble de mes investissement pour les financements de mes biens immobiliers.
      Pour répondre clairement à votre question, dans certains de mes investissements locatifs j’ai pris à ma charge les frais de notaire (pas de crédit pour les frais de notaire). Financé oui et non par les plus-values (je dis oui et non car mes économies du salaire pouvaient largement les financer aussi, ce n’est donc pas parce que j’ai fais des plus-values que j’ai pu fais cela. N’importe qui met un peu d’argent de coté tous les mois peut en faire autant. L’idée est de maximiser son cash-flow pour continuer à investir par la suite.

  14. Bonjour,
    Je suis très intéressé par la gestion de l’immobilier dans un pays du tiers monde (Afrique).
    J’ ai plusieurs appartements qui sont en cours de construction et je ne suis pas intéressé à donner la gestion à une agence mais à créer une agence qui le ferait et plus tard offrirait ses services à d’autres propriétaires clients.
    L’objectif est bien sure de faire du bénéfice mais en créant de l’emploi.

    Je n’ai pas l’intention de faire une formation de gestion immobilière (pas le temps), mais j’aimerai avoir des clés essentielles pour ce genre de projet. (choix des personne clés pour l’agence, contrat de bail, choix des locataires, définition des montants de loyer, des fonds de prévoyance pour l’entretien de l’immeuble etc etc.).

    Pouvez vous m’aider dans ce sens?

    • Bonjour Serge,
      Je ne suis pas une agence immobilière…
      Adressez-vous à ce type de structure, j’investi en nom propre et je gère mes biens immobilier moi-même sans passer par des agences.

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