Je vais vous expliquer comment j’ai réalisé 62.000€ Net d’Impôts de plus-value sur mon 2ème investissement immobilier en faisant un Achat/Revente. (Le 1er était également un Achat/Revente qui s’était très bien passé car le résultat était bien supérieur à 62.000€.) C’est donc le 2ème investissement immobilier que j’ai réalisé. Je me suis rapproché d’une agence immobilière pour ce 2 pièces de 35m2 à Paris. Il y avait tout à refaire, c’était un taudis, des personnes âgées habitaient dedans. C’était une succession qui prenait du temps. Néanmoins, l’avantage d’une succession c’est qu’on touche plusieurs personnes. Lorsqu’on propose une offre à la baisse (divisée par le nombre de descendants), cela répartie cette baisse. J’ai proposé une diminution de 18.000euros. (18.000€ / 4pers. = 4.500€). Chaque descendant doit donner son accord (pour 4.500€ de baisse par personne) ce qui est plus facile à accepter que 18 000€ pour 1 seule personne.
Je vais vous donner quelques chiffres sur l’ensemble de cet Achat/Revente :
Achat : Je suis passé par une Agence immobilière et j’ai trouvé un 2 pièces de 35m2 mis au prix de 210.000€ FAI (Frais d’Agence Inclus). Je l’ai négocié à 192.000€ (baisse de 18.000€). J’ai réalisé des travaux dans cette appartement pour 14.000€ (Travaux du sol au plafond, matériaux, mobilier, électro-ménager etc…). Des frais de Notaire à hauteur de 12.000€. Au total, j’ai investie 218.000€.
Revente : 280.000€.
Plus value : 280.000€ – 218.000€ = 62.000€
J’ai vécu dans cet appartement durant 2 ans. Les impôts ne se servent pas sur cette opération car il s’agissait de ma résidence principale.
Je vous invite à me laisser vos commentaires et poser vos questions.
À très bientôt…
Sébastien D.
Salut Sébastien,
Trop fort, je suis à Dugommier, je connais bien la coulée verte. Je viens de lire le livre d’Elise Franck qui parle de son parcours (comment devenir rentières). Tu connais ? Je me documente beaucoup sur le sujet de l’immobilier (livres, blog, sites internet…) Je viens de recevoir un peu d’argent et j’aimerais acheter un appartement à Paris. Dans ta vidéo tu parles de 62000€ en 2ans Waaaaaaahoo ! et en plus sans impôts ! C’est énorme. Tu ferais quoi à ma place ?
Ramy
Merci pour ton commentaire Ramy.
J’aime beaucoup la coulée verte, je vais souvent courir dessus.
Je connais bien le livre d’Elise et son parcours. Son livre est plein d’histoires personnelles sur ses investissements. Elle a eu une vraie volonté de faire de l’investissement immobilier et n’a pas lâchée son objectif de devenir rentière, afin de vivre de ses investissements et loyers.
Pour ta dernière question, tu veux savoir ce que je ferais à ta place si j’avais un peu d’argent et ce que je ferais comme investissement immobilier…. Et bien tu es au bon endroit pour trouver tes réponses.
Patiente, les autres Vidéos arrivent…
Tu peux aussi me contacter afin de m’en dire plus sur tes motivations et tes objectifs.
Sébastien D.
Bravo Sébastien,
Ta vidéo est super. Je connais déjà le site de Cédric Annicette sur l’investissement en général, dont l’immobilier. J’ai hâte de voir les prochaines vidéos sur le sujet de l’immobilier. Je n’ai pas encore acheté d’appartement mais je compte bien le faire.
Dans ta vidéo tu dis que tu a fais les travaux. ( tu as tout fais toi même ou tu a pris une entreprise aussi ? et combien de temps ça prend ?).
Peux tu faire un post sur les travaux ? les entreprises, le financement etc…
bon blog….
J’ai oublié, tu dis qu’il faut 1 an pour ne pas payer d’impôt sur la plus value, peux tu être plus précis ?
merci d’avance.
Alain,
Pour les travaux, j’ai tout fais avec mon père. Il s’est occupé de la plomberie et moi de tout le reste. Je ne suis jamais passé par une entreprise de travaux ou architecte. Cela m’arrivera surement un jour car il y a des choses trop grosses à faire. Et je ne pourrais pas les faire seul.
Sébastien D.
Sébastien,
C’est vraiment énorme ta plus value et en plus sans payer d’impot dessus ! Chapeau ! Moi aussi j’ai acheté un appartement et je suis dedans depuis 2007. Faut que je pense à le faire estimer par une agence, ça vaut peut être le coup de le revendre. Je le trouve trop petit maintenant.
Greg
Greg,
Merci pour ton commentaire. C’est pour la même raison que toi que j’ai revendu mon premier studio. Mais ensuite que veux-tu faire ? Détermine bien ton objectif AVANT… de vendre d’envisager la suite…
Sébastien D
Bonjour
Bravo pas mal du tout
Ludovic
Merci Ludovic !
bravo pour cette réussite.
Comment as tu fixé le prix de 192 000 €???
Mike,
J’ai estimé le prix de l’appartement (au moment où j’ai investi) par rapport au prix du marché. Le quartier, l’immeuble etc. De plus j’ai inclue le faite qu’il y avait une rénovation possible et je l’ai évaluée à ce moment-là que je ne devais pas dépasser 5.500€/ m2 Frais d’agence inclus. C’est pour cela que j’ai proposé ce montant, qui a été acceptée par les héritiers.
Sébastien D.
Comme tu as déjà expérimenté les achats/location et achats/reventes, quelle serait ta stratégie pour quitter son travail de salarié et vivre de ses investissements immobiliers en 10-15ans?
Nous sommes en période de baisse donc plutôt propice à l’achat/location qui ne permet pas de rembourser très rapidement les prêts via plus value pour générer suffisamment de cash-flow..
Merci d’avance pour ton avis!
Damien
Effectivement en période de baisse des prix de l’immobilier, il est préférable « dans la majorité des cas » de réaliser des investissements à but locatif.
Des pistes se trouvent sur cette vidéo : Elise Franck 1 et cette vidéo : Elise Franck 2.
De plus, je suis justement en train de préparer un ÉNORME COUP IMMOBILIER en ce moment qui va dans le sens de ta question Damien. J’en dirait plus dans quelques temps. Ce projet me permettra dans quelques mois d’abandonner mon statut de SALARIER pour enfiler mon nouveau costume de RENTIER.
Sébastien D.
Merci Sébastien!
Ton coup immobilier a l’air important. Sans entrer dans les détails, est ce que cela t’embête de donner une petite idée? Est ce quelque chose comme l’achat d’un immeuble? Créer une entreprise immobilière? autre?
Merci encore et bon courage pour ton projet!
Damien
merci Sébastien pour ton travail sur ce blog de grande qualité. Félicitation pour cet investissement et ton gain de 62000euros net d’impôt. Tu as combien d’appartements en tout ?
Agnes
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